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    物业管理服务税收 [地税开展物业管理公司税收专项评估检查探索行业税收征管新路子]

    时间：2020-04-07 08:04:12来源：百花范文网本文已影响人




    XX地税开展物业管理公司税收专项　　

    评估检查探索行业税收征管新路子　　

    　 　

    近年来，随着房地产行业快速发展和物业管理社会化进程的加快，物业管理公司作为新兴经济体，渐成行业，逐上规模，蓬勃发展。如何界定物业公司的收入和费用、确定物业公司的税款征收方式，获取评估检查所需的涉税信息，XX地税在实施税收征管改革，推行税源分级分类专业化管理的基础上，深研细究，善用“三镜”查漏洞，强化评估促收入，走出一条“以评查开路让管理跟进 用模型规范”的新路子。　　

    一、主要做法　　

    （一）放大镜发现问题　　

    2013年年底，一户提出迁出注销的物业管理公司引起了渭滨地税金陵税务所的注意。该公司近三年来申报纳税额分别为88元、136元、260元，即便用实际纳税额最多的2013年数据进行倒算，其年收入额也只有4500元左右，纳税疑点众多。遂派出评估检查组经过实地核查，其年收入额至少在45～50万元，企业自行申报的应纳税额与实际应纳税额的差异达到惊人的100倍之多，可谓触目惊心。XX税务所将此情况汇报区局后，XX区局考虑到金陵税务所地处核心主城区，具有很强的代表性，一户物业管理公司征管情况如此，整个物业管理行业征管情况怎么样？决定举一反三，用放大镜来发现问题。经查询，XX市目前办理了税务登记证的物业管理公司正常户为329户，其中XX地税管辖68户，占全市总户数的20.67%；
    金陵税务所管辖39户，占XX地税总户数的57.35%，占全市的11.85%。由此，XX区局敏锐地意识到物业管理行业的税收征管存在较大漏洞，决定采取“评估一户企业，规范一个行业”的办法，安排部署金陵税务所将“物业管理行业税收专项评估检查”作为2014年度创新工作项目，集中力量进行评查整顿，以此探索行业税收征管新路子。　　

    （二）显微镜剖析成因　　

        XX税务所在评估检查多户物业管理公司之后，发现物业管理行业税收征管普遍存在三个方面的问题：一是多数物业公司不如实申报收入，逃避纳税义务。其账务不健全、核算不正规，税收检查难度大。二是物业公司的物业管理项目信息和收入信息难以获取。部分收费项目难以准确界定收入，例如停车费。部分代收费项目难以计算收支差额，例如水电费的收支差异。三是多数物业管理公司不领购或即便领购也很少开具使用税务发票，收取物业费大量开具收款收据等不合规票据，使税务机关难于实施监控、确认收入，无法“以票控税”。受以上客观条件影响，加之主管税务机关工作人员管理方法经验少，下大工夫、啃硬骨头、收辛苦税的信心不足共同造成了物业管理行业税收征管和评估检查工作长期以来存在较多疏漏。　　

    （三）广角镜寻求方法　　

    XX税务所在开展开展物业管理行业专项评估检查的过程中，一是充分运用征管资料规范化建设的成果，用纸质征管资料库信息提取相关数据；
    二是进入“秦税工程”征管业务系统搜集相关信息；
    三是登录互联网查询企业的大量信息；
    四是仔细研读和学习《XX省物业服务收费管理办法》、《XX省物业服务收费等级标准》、《XX市物业服务收费等级标准》和物业管理的相关知识；
    五是结合物业管理行业特点制定出评估检查的22条方法、步骤及注意事项，着力寻求一套实用的评估检查方法，摸索出一条有效管理的路子，为下一步做好行业日常征管工作打下坚实的基础。六是为便于开展工作设计和使用了《收缴、暂扣票据、资料清单》。以上六个步骤也是学习物业管理相关知识的过程、搜集企业经营信息的过程、寻求评查方法和征管措施的过程、理顺行业征管秩序的过程，成为物业管理行业专项评估检查的“六步工作法”。　　

    二、初步成效　　

    （一）提炼出确认收入基础公式，明确税金计算方法　　

    由于物业公司收取费用的绝大多数项目是以建筑面积和业主户数为单位和依据的，只要牢牢把握住面积和户数这两项关键指标和参数，采取面积加户数计量法，就至少能监控物业公司90%以上的收入。这种方法同样适用于税务检查和核定定额征收。经反复评估测算，确认物业公司收入的基础公式，以此计算物业管理公司应税额。　　

    物业公司年度物业费收入＝每户建筑面积㎡×月度物业费标准×12×总户数+车库数×年度收费标准+停车位数×年度收费标准+月度生活垃圾处理费×12×总户数+按次收取的临时停车费用+月度电梯使用费用×12×总户数　　

    （二）严格执法堵漏洞，有借鉴和推广价值　　

    自专项评估检查工作启动以来，XX地税已累计评查结束16户，另有1户已采取税收保全措施，冻结其两个存款账户。16户物业管理公司入库税费滞纳金罚款共计34.08万元，户均入库2.13万元。其中的3户经评估检查组发起《评估检查建议书》，其税款征收方式由查账征收改为核定定额征收。从专项检查工作开展以来的情况看，问题找得准，工作方向清，办法措施足，促收成效显。据此数据测算全市的情况，如统一开展物业管理行业的专项检查，增收1000万元是可以预期的。　　

    （三）形成了较为成熟的管理评查方法，建立了行业评估模型　　

    XX地税物业管理行业税收专项评估检查取得了较大突破，社会影响较为广泛，积累了较为丰富的税收征管和评估检查的经验，形成了《物业管理行业纳税评估模型》（见附件），撰写了《物业公司检查及管理方法初探》调研文章。　　

    三、工作打算　　

    XX地税开展物业管理行业税收专项评估检查的做法，是在当前加强组织收入工作，推进征管改革的新形势下，想克服困难之法、找解决问题之道、求破解难题之策、图科学发展之果的积极行动。目前XX地税正在总结经验，抓点带面，整体推进，做好三个方面的工作：　　

    一是拟在全区组织开展一次全地域的小区、楼盘、写字楼的摸底排查，逐一登记每一栋楼宇的物业管理服务提供商，按主管物业管理公司建立起基础数据信息库。 　　

    二是制定物业管理公司行业税收管理办法，从制度上建立强化税收征管的长效机制。并尝试打破属地管理，将全区的物业公司划归一个主管税务机关进行行业税源管理，实现物业管理公司行业税收管理的专业化、规范化和精细化。　　

    三是加强社会综合治税，积极与住建、规划、燃气、自来水公司等部门单位协调，突破信息瓶颈，实现信息共享。同时加强与住建局部门磋商，将物业公司是否依法纳税作为物业管理公司资质年审项目，实现部门协税护税。　　

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