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    城市旧城改造的问题与对策|什么是旧城改造

    时间：2020-01-18 07:17:32来源：百花范文网本文已影响人

    · 宋声友
        __自西汉堤豫章郡建城以 来抓，十分重视改造危旧房屋，提高市民的居住条件，来， 已有2千多年的历史，在漫 40年来国家共计投资9·2亿元，新建住宅750万平方米，长的封建社会里， 是历代郡， 包括集体与个人投资，共计新建住宅1094·6万平方米。州， 府的治所。近代， 中国共产 特别是在党的十一届三中垒会以后，充分发挥中央， 地党领导的震惊中外的“八一”南 方、单位和个人的积极性， 多渠道筹集资金，相继改造昌起义， 成了人民解放军的诞生 了阳明路， 中山路， 胜利路、永叔路和墩子塘、戴家巷地。建国以后，是江西省省会，是 等街坊， 昔日的卷棚茅屋已经绝迹， 代之而起的是鳞次垒省政治、经济、文化、科技与 栉比的高楼，市容市貌焕然一新。信息的中心。同时，也是国家规 近几年来， __的旧城改造工作， 在“统一规划、定的开放城市。东南与闽粤相 合理布局、综合开发，配套建设”的方针指导下，取得邻，北接中外驰名的庐山， 黄山 了显著的成绩，积累了一定的经验，但是，仍然存在着游览风景区，在旅游业上有很大 许多问题，主要表现在四多四少：一是“见缝插针”分的发展前途。因而__的旧城改 散建设的多， 成街成片集中改造的少·二是宾馆商场建造不仅关系到千家万户居住环境 的多，住宅建的少}三是沿街沿路建的多，小巷澡处改的改善与提高，亦是改善城市功 的少}四是房屋建的多， 市政设施改的少。这种做法使能， 增强辐射能力，大 秘书网加快城市发 IN城区的建筑密度与人口密度越来越高，绿地空地少展的需要， 在政治上经济上都有 了， 水压电压低了， 市政设施超负荷运载， 不仅给群众十分重要的意义。

    生活带来不便， 而且给旧城区内的道路，交通、市场供应、上学就业增加压力， 造成社会生态平衡失调，影响人们的身心健康。
    一、__旧城改造的基本情况
        解放时，__市区建成区面 产生上述问题的原因，大致有以下几个方面z
    积为8．28平方公里。当时垒市共 1．宏观管理不力
    有各类房屋面积286．4万平方米， 一是旧城改造缺乏长期规划及实施计划。1985年国
    其中住宅181．38万平方米。房屋 务院批复的《__市城市总体规划》明确了__的 旧
    低矮破旧，城区市政基础设施落 城区要作出规划， 有计划成片地进行改造， 不能再搞见
    后， 道路不平，积水严重， 市容 缝插针” 。但至夸仍未有__旧城改造的长期规划， 更
    破旧。

    谈不上实施计划。一些单位和开发公司片面追求经济效
    解放以后， 党和政府始终把 益， 只要有利可图， 见缝插针， 就是较好的房屋也都拆
    城市的建设与改造作为重要工作 掉了， 相反有些拆迁安置任务重的破旧房屋却谁都不碾去改造。
    二是法制不健垒， 旧城改造
    政策不够明确。市人大、市政府
    虽然对旧城改造、综合开发、拆
    迁安置等方面先后制定颁发了一
    些规定办法， 但有些规定不够明
    确具体，无章可循， 在执行中问
    题仍然很多。
    三是缺乏强有力的统一管
    理。近年来旧城改造的混乱局面
    与缺乏统一有力的权威机构进行
    归口管理， 有很大关系。由于未
    明确旧城改造的主管部门，涉及
    旧城改造的规划，城建，房管，
    土地， 消防等部门， 为了各自的
    部门利益相互扯皮， 谁都管而又
    谁都管不了，管不好，使一些单
    位和“不称职” 的开发公司， 挑
    把拣瘦， 少拆多建， 不搞配套建
    设，不按规定价格销售，而拥有
    一定实力能配套建设的开发公司
    发挥不了优势，在竞争中处不利
    地位，结果是国家利益与旧城改
    造蒙受损失。
    2．各种关晕不J哂
    一是部门关系不顺，协调配
    合差。旧城改造中， 所涉及的部
    门几十个， 关卡多， 手续繁杂，
    其中一个部门处理不好， 都要受
    到影响。同时，要是遇到不讲道
    理，不顾大局的华侨、港澳台
    属、知名人士、宗教人士及有其
    它背景情况的，更是难上加难。
    =是经济关系不顺， 改造资
    金缺乏。目前国家除仅有少量的
    城市维护费之外， 几乎没有城市
    建设和改造专项经费，而现盔的
    旧城改造中， 表面上是拆旧房建
    新房，实际上要搞基础设施配套
    建设，所需资金巨大。同时旧房拆迁户又是无偿分房，
    这两项资金已超过建筑造价的2～3倍。而且，其它名目
    繁多的摊派收费，越来越多， 据开发公司统计已达60多
    种， 都打入商品房综合售价， 转移到开发公司和购房者
    身上， 使商品房售价远远背离了价值规律，造成建房的
    建不起，买房的买不超，影响旧城改造速度。
    3．改造方式单一
    目前， __市所采取的基本上都是“剃光头”推倒
    重建形式。这种做法，对那些毫无保留价值的房屋是可
    行的。而对较好成新可改造修缮的房屋则是财力物力的
    浪费。并且，在新建中也都是千楼一致单一的火柴盒式
    楼房， 缺少色彩和形式， 缺乏__特色与地方风格。
    二、__旧城改造的紧迫性
    1．房屋坡旧严重
    据1985年垒国房屋普查统计， __市区各类房屋总
    面积为2348．7万平方米， 其中住宅11o6．5万平方米。在
    这些房屋中， 按建筑年代分， 建国前建造的占6 ， 五
    十年代建造的占l3 ， 六十年代建造的占l5 ， 合计占
    34 。按身屋层次分， 平房有722．33万平方米，占3l ，
    2—3层的占37％，台计占68 。按建筑结构分，砖木结
    构的占40 。简易房占1．．-1 。此外，据不完垒统计，
    垒市还有危房40多万平方米。这些大都集中在旧城区o
    1985年， 市商业局三泰商场部分倒塌， 造成伤一人， 经
    济损失近20万元，1986年民巷一住户厨房倒塌压死一
    人。居住在危旧房内的住户提心吊胆过日子， 他们说：
    “我们的日子一天天好起来， 房子一天天坏下去。”
    2．住房紧龊严重
    据1985年统计，城区居民缺房状况十分严重。东湖区
    有无房户885户，2m。以下的有4673户，2—4m 的有8857
    户， 西湖区有无房户3025户，2m 以下的有1039户，2—
    4m 的有13018户， 同时，三代同堂，12周岁子女同室
    及与父母同室的数量更多。
    3．造路芟通拥排
    『El城区内住宅布局不合理，房屋破旧， 巷道抉小拥
    挤，环境差，火灾疾病发生率高，消防、救护十分困
    难。1986年春节前后，珠市街、湾里巷、溶门路连续几
    起火灾， 使200余户居民住房化为灰烬， 造成居民生活
    上的后患之忧。
    简言之， __IEl城区的基础设施的功能， 已十分
    ·39·

    能适应城市发展与人民生活的需
    要， 要使城市经济等各方面要有
    好的发展， 对旧城改造必须有较
    强烈的紧迫感。
    三，对__旧城区改造的几
    点建议
    最近， 垒国人大通过并颁发
    的《城市规划法》明确规定，
    对城市旧区改建应遵循加强维
    护、合理利用、调整布局、逐步
    改善的原则， 统一规划， 分期实
    施， 并逐步改善居住和交通运输
    条件，加强基础设施和公共设施
    建设， 提高城市综合功能。”这
    是我们进行IEt城改造的指导原
    则。根据__市近几年来旧城改
    造的经验教训， 建议如下：
    1．要尽快编制旧城改造规划
    结合城市经济、社会发展，
    制定实施计划， 要规定分期实现
    的目标， 明确改造的地区、实施
    的步骤和方法， 提前编制改造小
    区详细规划， 除极少数危房外，
    要卡死零星划地建房， 实行“统
    一规划， 合理布局， 园地制宜，
    综合开发，配套建设。”
    在旧城改造的规划与实施
    中，要正确处理好三个关系：
    一是“新建与保留 的关
    系。旧城中的物质基础是国家的
    宝贵财富， 旧城中的文化遗产和
    建筑是历史的见证， 旧城孕育了
    ^民的感情， 凝结着地方风1昝习
    惯和地方风格。旧城改造中， 充
    分利用旧城的物质基础， 发掘潜
    力，保留文化遗产和较好的建筑
    不仅体现地方特点， 而且有政
    治、经济意义。因此说， 旧城改
    造绝不能理解为一切推倒重建，
    ·4O·
    规划部门要进行实地勘察规划，有价值的古建筑，名胜
    古迹及较好成新的建筑， 都应尽量考虑保留；

    对新的建
    筑物也应该要求在布局、美学上相互协调，保持发扬南
    昌地方特征和传统风貌。
    二是远期和近期的关系。由于经济社会各方面的原
    因和旧城改造的客观规律必须分期分批实施， 因此必须
    处理好远期和近期的关系。笔者认为，属远期规划(1O
    年或更长时间)的改造地段， 除有严重污染的建筑外，
    可以允许单位和个^进行建筑}属中期(5-10年)改
    造规划的， 建筑应有一定限制，特别是私房， 必须控制
    在二层以下，凡近期规划改造的， 必须严格限制建筑，
    所有房屋建设只能维修改造，以保证近期改造的实施。
    三是各方利益关系。针对当前旧城改造资金短缺问
    题， 旧城改造应把“资金平衡” 作为原则，适当照顾投
    资建设单位的利益， 吸引单位积极参加旧城改造投资。
    2．加强对旧城改造的领导
    市政府要对旧城改造的指导思想、规妯、法规建设
    等重大问题及时研究决策。
    在旧城改造过程中的各相关部门，如规划、城建、
    房管、土地、环卫、消防、电讯，卫生防疫、交通、街
    办等等，要在明确各自的职责范围的同时，加强协调配
    合，对所出现的矛盾， 除必要时由市政府出面协调拍
    板， 一般情况下， 建议由市建委牵头， 市房管局负责落
    实解决
    3．加强立珐， 完善法规
    对现有城市规划、综合开发、旧城改造、拆迁安置
    方面的法规， 要根据形势发展及时修订补充，对必需而
    又缺少的，须落实到有关部门， 组织人员调查研究抓
    紧制订，逐步形成一套完整的城建法规体制。同时要加
    强城建法规的宣传教育与贯彻落实工作， 在组织经常性
    检查监督基础上， 每年进行一次大的检查， 坚持依法办
    事， 严格查处违章事件， 充分发挥法规的作用。
    4．疏通fEt城改造资金来源渠道
    旧城改造， 资金是前提。目前， 治理整顿， 压缩规
    模，清理的对象是楼堂馆所。以前在旧城大搞楼堂馆
    所， 这不是旧城改造的必然产物。换言之， 旧城改造是
    建设布局问题， 压缩规模是项目选择问题。当然旧城改
    造要把解决群众恶劣的居住环境放在主要位置上，保证
    不能倒房死人， 同时改善市政基础设施。实践证明， 目

    前只要积极疏通渠道， 旧城改造
    资金还是有潜力可发掘的。根据
    __以往的经验和兄弟城市的做
    珐，有以下几个渠道可供选择：
    第一、征收“地段价差” ，
    打破名义上城市土地国家所有，
    实事上的使用单位所有制。目前
    __市很多单位利用原来多占的
    土地，作为单位投资， 与剐的单
    位 合作”建房， 按“五五”或
    四六”分成，不花一分钱，让
    渡国家土地，就取得大批的住
    宅。还有几十万， 上百万的买卖
    土地事件已不属罕见。这种拿国
    有土地作交易，是违反国家《土
    地法》行为 地方政府应赊按规
    定征收土地使用税外，对开发地
    段加收“地段差价” ，用以锵决
    旧城改造资金不足的问题， 实践
    证明是可行的。
    第二， 对旧城改造地段的住
    宅先行进入住房改革。通过几年
    来的住房制度改革的广泛宣传，
    人们的消费观念有了一定转变，
    已有不少人愿意花钱用于住房条
    件的改善。设想在旧城改造地段
    的居民中先行进行住房改革。一
    是拆迁安置上， 除拆一还一之
    外，增加面积， 由拆迁户按建筑
    造价支付。=是，凡新房住户都按成本租金交纳房租，
    以便及时回笼资金， 用于住宅再生产。
    第三、清理取消各种不合理的摊派收费，按谁受益
    谁投资原则， 该准投资的谁投资。必须由开发公司承担
    和进入商品房价格的因素， 由政府作出孵确规定o
    5．旧城改造要实行综合开发
    对已确定的旧城改造小区(街坊)， 先行作出详细
    规划。在实施中，一定要弱他单位本位主义， 强调服从
    规划， 对规划改造区内的机关、单位所有的房产及其使
    用的土地， 以及投资，都要实行集中统一管理， 实行综
    合开发， 建成后按投资返还新建面积。这样做可以保障
    规划的实施， 使小区内的地面建筑与地下管网， 房屋建
    筑与公共设施配套， 以提高改造区内社会效益、环境效
    益和经济效益。
    6．旧城改造要打速决战， 缩短建设周期， 提高经济
    效益
    旧城区内人口稠密，商业集中， 单位多，交通紧
    张。在旧城改造中 时间”和 速度”至关重要。因
    七， 必须打“速决战 。分散、拖沓的持久战， 不仅经
    井损失大， 党和政府的威信也将受到损害。因此在治理
    整顿条件下， 要将有限的财力物力集中起来， 实行成街
    成片改造，避免因基建而使旧区长期处于赃、乱， 差和
    噪音环境之中。
    除政府要加强对旧城改造的领导， 各职能部门要加
    强协调， 提高工作效益， 加快办理旧城改造的各种手续
    速度以外， 还要着重抓好开发建设单位的管理， 整顿开
    发市场，提高开发建设速度。
    作者单位：__市房产管理局
    欢迎订阅《中国房地产 杂志 中国房地产》是国家建设部主管的垒国性房地产
    经营管理专业和房地产经济理论的综合刊物，创办已有n年历史。期刊主要栏目有房地产经
    济体制改革、房地产行政管理 房地产经营管理、住宅建设与开发、房地产与法律， 国外与
    港台等。

    ．
    《中国房地产为月刊， 每月1日出版， 国内外公开发行(国内统一刊号CN12-1006；

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    19．8O元。
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