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2014年酒店行业分析,深圳饭店协会酒店行业白皮书2014,2014酒店行业发展现状,2014酒店管理行业分析

友谊的纽带、商贸的桥梁,2014年10月14-16日,第三届深圳国际酒店设备及用品展览会将在深圳会展中心2号馆隆重举办。为提升展会质量和效果,大会主办单位广州华展和行业...

课题名称:深圳市饭店行业 2013 年度发展报告 课题负责人:

完成时间:2014 年 10 月 14 日 深圳市饭店行业 2013 年度发展报告 一、协会基本情况介绍 深圳市饭店业协会自 2004 年 11 月成立以来, 始终维护本行业利益, 为本行业发展服务, 为会员服务,矢志不渝地发挥协助政府、服务企业和社会的桥梁纽带作用。截至 2013 年底, 有会员 226 家,比上年增加会员 18 家。会员主要为行业骨干企业,遍布深圳各个区域,覆 盖率达 80%。协会设有分支机构 10 处,并于 2008 年成立了深圳市饭店业培训中心。

深圳市饭店业协会在政府及会员单位的大力支持下,获得了很多殊荣:

2005 年优秀组织奖; 2007 年纪念三·八国际劳动妇女节 97 周年表彰大会暨文艺演出创意奖; 2007 年中外酒店二届白金奖-最佳社团奖; 2008 年热心慈善公益机构; 2008 年龙岗区第二届职工职业技能竞赛优秀协办单位; 2009 年-2010 年度深圳市“三·八红旗集体” ; 2011 年“迎大运 创文明 社会组织在行动”主题活动优秀组织者; 2011 年深圳第 26 届世界大学生夏季运动会大运服务先进单位; 2011 年年度深圳市技工教育和职业培训系统先进单位; 2012 年深圳市龙岗区职业技能竞赛优秀组织奖; 2013 年深圳市罗湖区第八届职工技术比武大会优秀组织奖等奖项。

二、2013 年度协会亮点工作 (一)立足服务会员,开展业务培训与竞赛 为提升从业人员的服务水平, 营造行业内相互赶超的竞争氛围, 我协会协助罗湖区人力 资源局、罗湖区总工会、罗湖区经济促进局以及深圳市大鹏新区建设局分别举办了“罗湖区 第八届职工技术比武大会前厅服务员技能竞赛”和“大鹏新区首届职业技能客房服务员、餐 厅服务员竞赛”等活动,不仅掀起区内酒店争创优质服务的高潮,还大大提升了酒店从业人 员的服务理念及服务技能。

(二)加强与政府部门的联系,服务政府与企业 我协会受深圳市科技工贸和信息委员会流通市场处委托,提交《2012 深圳市住宿业发 展报告》 ,得到了认可和采用。并于同年 5 月份,受罗湖区经济促进局委托,提交《深圳酒 店 2013 第一季度餐饮住宿分析报告》 ,得到了认可和采用。

在同年 6 月份,我协会与罗湖区人力资源局合作开展了“深入支柱产业送服务”活动,协会 很好的发挥了企业与政府之间的纽带作用, 让政府倾听到企业人力资源等难题, 共同商讨解 决办法。

为推进深圳盐田区旅游景区发展,协会和盐田经济促进局开展合作,作为协办单位,积 极参与了“蓝盐田,呼吸海”旅游推介会前期筹备工作,助力推介会成功举办。

同年 10 月份,受市经贸信息委委托组织会员在老地方酒店举办酒店节能培训讲座,本 次讲座主要讲解了酒店运用先进的环保措施,更好的控制运行成本。同期,受市委外事宣传 办公室委托向深圳 40 多家星级酒店会员单位派发宣传册并要求在公共区域展示深圳概览及 宣传深圳。

(三)发挥协调职能,优化行业发展 为将服务会员的理念落到实处,我协会举办了大量的会员活动,如“珠宝鉴赏、酒店交 流”三?八女总经理活动、 饭店星级评定相关知识讲座、酒店参观考察活动、中秋晚会、2013 年第一季酒店文化节系列活动之美酒与茶画艺术盛会、 第一季酒店婚庆文化节之珍爱全民时 代、 “新形势下酒店业如何转型升级”座谈会等活动。在我协会的牵引下,使我市酒店服务 迈向新台阶,为酒店带来了直接的经济利益,在促进旅游经济发展的同时,也达到了酒店宣 传推广、市场开拓的预期效果。

(四)立足行业发展,促进行业进步 为更好的服务会员、落实政府的工作要求,我会进行了协会官网的升级改版,完善了微 博平台的服务功能,搭建了协会微信平台,并完成了《深圳客》杂志的改版预审工作。

与此同时,积极推进绿色饭店评选活动,截至目前为止,经我会入评的绿色饭店总计近 22 家。

(五)科学管理与发展会员, 增强行业影响力 协会牢记自身的宗旨,依托政府,服务会员,为会员谋实惠,为企业办实事,树立在服 务中赢得认可、发展会员的观念。今年新吸纳蛇口希尔顿南海酒店、东海朗廷酒店、金尊假 日酒店、皇廷 V 酒店、一舍大湾酒店、大梅沙海逸酒店、法官培训学校、凯利宾馆、新世 界都汇酒店公寓、东华嘉悦商务酒店、紫园商务酒店、东部酒店、鹏威酒店、高易投资顾问 有限公司、隐秀山居酒店、华美苑商务酒店、鸿波梅沙酒店、西冲工人休养度假村等会员单 位 18 家,推动了行业的壮大,增强了行业影响力。

(六)热衷社会公益事业,为雅安灾区捐款捐物 深圳市饭店业协会 2013 会员代表大会当天,协会动员深圳 200 多家会员代表为雅安募 捐,现场募捐筹得 31100 元,由深圳慈善会捐赠至雅安灾区。此外,协会用在“大爱同行 心 系雅安”慈善晚会上拍卖筹得善款 12710 元购买了物资捐赠至雅安灾区,为雅安灾区人民 奉献爱心。

三、行业发展状况 (一) 、中国饭店业 2013 年的整体状况 2013 年,中国 11687 家星级酒店净利润为亏损 20.88 亿元,这是自 2009 年受全球金融 危机影响亏损以来的又一次全行业亏损,各星级酒店利润情况的具体数据如下:

739 家五星级酒店 26.11 万间客房利润 29.96 亿元 2361 家四星级酒店 46.28 万间客房亏损 32.89 亿元 5631 家三星级酒店 62.07 万间客房亏损 21.15 亿元 2831 家二星级酒店 18.87 万间客房利润 3.07 亿元 125 家一星级酒店 0.58 万间客房利润 0.13 亿元 每间可供房收入全部同比下降,具体为:

五星级 385.33 元下降 9.45%; 四星级 207.53 元下降 6.25%; 三星级 120.42 元下降 5.82%; 二星级 82.20 元下降 5.57%; 一星级 66.34 元下降 3.37%。

饭店业的利润在下降,部分利润向在线旅游企业输送,据数据调查显示,2013 年携程、 艺龙、去哪儿 3 家企业酒店佣金收入 31.503 亿元,相比较 2012 年全国 11367 家星级酒店的 利润 50.46 亿元,2013 年全国家星级酒店的利润亏损 20.88 亿元。

(二)、深圳市饭店业 2013 年整体状况 自 2006 年以来,深圳的高档酒店市场已从罗湖区转移至福田 CBD。

CBD 中心区永远 都是开发高档酒店项目的一流地段。

除了华侨城区域的高档酒店, 南山区在高科技企业商务 需求的驱动下,历来被视为中高档酒店市场。未来随着后海及前海区域的开发,预计将会有 一些品质更佳的酒店产品进入市场,从而缩小南山区与传统的罗湖及福田 CBD 区域酒店市 场的业绩差距。

2.1 酒店市场供给与需求趋势 日房晚供 给 2009 2010 2011 2012 2013 年均复合 增长率 (2009 – 2013) 3,165 4,042 4,066 4,554 4,949 12% 增长率 日房晚需求 增长率 住宿率 28% 1% 12% 9% 1,536 2,432 2,738 2,801 3,167 20% 58% 13% 2% 13% 49% 60% 67% 62% 64% 图 3-1 深圳市酒店市场供给与需求趋势 如上所示, 过去五年中竞争酒店市场供给增长迅速, 约有 1,800 间客房供给进入了市场。

金茂 JW 万豪酒店、 星河丽思卡尔顿酒店、 君悦酒店和益田威斯汀酒店等新增供给开业之后, 竞争酒店市场的新增供给量在 2009 年/2010 年期间达到了峰值。

另一波新增供给出现在 2012 年和 2013 年,期间有东海朗廷酒店、深圳湾木棉花酒店、四季酒店和蛇口希尔顿南海酒店 等新增供给进入市场。

但在此期间,市场需求的增长也很快,年均复合增长率达到了 20%。尤其是 2010 年, 市场需求比上一年增长了 58%,我们认为这是市场从 2008 年和 2009 年的金融危机影响中 恢复的结果,而经济危机期间,市场业绩跌至了谷底。2009 年 12 月君悦酒店开业,这是罗 湖区的第一家高档酒店,诱导性需求源源不断。

大体上,2009 年至 2013 年期间,房晚需求的增长超过了房晚供给的增长,由此市场住 宿率从 2009 年的 49%低点增长至 2013 年的 64%,增长了 15 个百分点。整体而言,我们认 为 2010 年之后深圳酒店市场的供给与需求保持了相对良好的平衡,这使得竞争酒店市场能 够实现相当高的住宿率业绩。

下面的图表显示了 2009 年至 2013 年整体竞争酒店市场的住宿率、 平均房价与平均每间 房收益历史业绩趋势:

2.2 酒店市场历史业绩 住宿率 平均房价 (人民币) 2009 2010 2011 2012 2013 49% 60% 67% 62% 64% 961 979 1,146 1,193 1,170 2% 17% 4% -2% 增长率 平均每可售房 收益(人民币) 466 589 772 734 749 26% 31% -5% 2% 13 5% (2009 – 2013) % 增长率 年均复合增长率 图 3-2 2009 年至 2013 年整体竞争酒店市场历史业绩趋势 不同于需求的强劲增长,深圳酒店市场的平均房价相对稳定,年均复合增长率为 5%。

考虑到市场通胀因素,这样的平均房价增幅是非常小的。尽管平均房价增长缓慢,但平均每 间房收益增长强劲,年均复合增长率为 13%,这在很大程度上是受住宿率大幅增长的驱动。

2011 年竞争酒店市场平均房价的增长是一个例外。市场平均房价增长了 17%,从人民 币 979 元上升至人民币 1,146 元, 是有史以来增幅最大的一次。

这主要是因为 2009 年和 2010 年竞争酒店市场的高档供给大幅增长,提高了市场平均房价。此外,瑞吉酒店也提升了竞争 酒店市场的房价上限。

2013 年竞争酒店市场平均房价出现了 2%的小幅下降, 部分原因是由于深圳四季酒店的 开业。

虽然一家酒店在刚开业时给予顾客折扣是常见的现象, 但四季酒店的开业价低得超出 了市场预期,从而拉低了整体市场的平均房价水平。此外,金融及其相关产业历来是深圳酒 店市场的高收益需求来源,而 IPO 暂缓发行使金融相关商务活动大为减少,进而减少了深 圳市场的商务需求。

2.3 酒店需求构成 深圳竞争酒店市场的需求包括商务需求、会议需求、零售散客需求、旅游团队需求和其 他需求。下图详细显示了该市场的需求构成情况: 图 3-3 2013 年深圳市竞争酒店市场的需求构成 总体上,深圳酒店市场基本依赖于商务需求,商务需求的市场占比为 60%左右。福田 区和罗湖区的商务需求比例相对低于南山区, 这是因为福田和罗湖拥有更多的会议需求和零 售散客需求。竞争酒店市场基本依赖于商务需求,商务需求的市场占比为 60%左右。福田 区和罗湖区的商务需求比例相对低于南山区, 这是因为福田和罗湖拥有更多的会议需求和零 售散客需求。

竞争酒店市场第二大需求为零售散客需求,所占比例为 22%。福田区和罗湖区的酒店 也拥有较高比例的此类需求。

罗湖是深圳传统的商业中心, 在到访深圳的旅客中最具知名度, 所以罗湖区能够吸引大量以旅游休闲为目的的散客需求。

此外, 福田和罗湖也吸引了通过网 络代理预订酒店、既为商务也为旅游休闲而来的需求。

会议需求在竞争酒店市场总需求中 所占比例为 13%。具体而言,会议需求在福田区和罗湖区酒店市场的比例更高。由于深圳 会展中心位于福田区,因此它向福田 CBD 周边的酒店输送了更多需求。

深圳市场的旅游 团队需求和其他需求非常少,在整个市场的比例仅为 2%和 3%。

2.4 酒店客源国籍构成 下图显示了竞争酒店市场 2013 年的客源国籍构成: 图 3-4 2013 年 深 圳 市 竞 争 酒 店 市 场 客 源 国 籍 构 成 国内市场是竞争酒店市场最大的单一需求来源,占市场房晚需求总量的 62% 。深 圳 的 企 业 大 多 为 国 内 的 民 营 企 业 。由 于 商 务 发 展 前 景 乐 观 ,国 内 客 源 的比例预期将会提升。

最 大 的 国 际 客 源 市 场 是 美 国 , 占 竞 争 酒 店 市 场 房 晚 需 求 总 量 的 15% 。

深 圳 有许多美国的跨国企业, 其 中 大 多 数 产 生 的 需 求 为 大 量 的 RFP 业 务 形 式 。

因此, 美国的酒店品牌很容易获取到更多房晚需求。

由于经济衰退,近年来来自港澳台的旅客大幅减少。我们预计未来此需 求市场将进一步萎缩。

(三) 、 深圳饭店需求、市场前景和业绩预测 我 们 对 深 圳 市 场 中 期 内 的 增 长 前 景 表 示 乐 观 。但 是 ,由 于 许 多 大 企 业 正 在削减预算,酒店市场的房价增长潜力令人担忧。我们认为随着大批新增供 给 进 入 深 圳 酒 店 市 场( 特 别 是 南 山 区 ) ,市 场 未 来 的 需 求 增 长 潜 力 如 何 并 不 明 朗。

1、 深 圳 酒 店 市 场 积 极 因 素 深圳经济发展前景乐观。深圳作为中国最著名的经济特区之一,过去几 十 年 来 的 经 济 建 设 成 果 显 著 。未 来 ,预 计 深 圳 和 香 港 两 地 将 进 一 步 深 入 合 作 , 特 别 是 在 IT 、 物 流 和 金 融 服 务 等 领 域 。

我 们 认 为 , 深 港 两 地 更 加 密 切 的 关 系 将能够支持深圳在中国经济改革中的领先地位。许多企业正在迁入后海总部 基 地 。

后 海 总 部 基 地 大 约 有 20 个 在 建 或 者 已 经 对 外 公 布 的 总 部 建 筑 项 目 。

这 些数量庞大的总部办公楼预期将会为竞争酒店市场带来大量商务需求和住店 会议需求,特别是对于后海和南山区未来的新增酒店而言。

前海作为试点区的开发。目前,前海仍处于刚刚起步开发的阶段。预计 未来十年,前海将有进一步的开发。我们认为,前海区域潜在的投资方和项 目团队将为竞争酒店市场产生数量可观的房晚需求。

深 圳 IT 和 金 融 行 业 前 景 乐 观 。

IT 和 金 融 是 深 圳 的 两 大 支 柱 产 业 , 预 期 将 迅速增长。我们认为这两个产业将成为推动深圳产业升级和经济发展的两大 动力,进而成为深圳酒店市场高端需求的主要来源。

2 014 年 深 交 所 的 新 办 公 楼 和 系 统 迁 入 福 田 区 。

深 交 所 从 罗 湖 区 迁 到 福 田 区也带动了其相关企业迁入福田区。尽管搬迁对罗湖区酒店的商务需求市场 有一定程度的影响,但预计会为福田区的酒店产生更多需求。

企业迁至南山区。正如企业从罗湖区迁到福田区一样,竞争酒店的管理 人员也注意到了企业从福田区向南山区迁移的趋势,虽然现阶段还不是大规 模 的 搬 迁 ,但 我 们 认 为 这 样 的 趋 势 将 持 续 下 去 并 逐 步 扩 大 ,因 为 福 田 CBD 正 逐 步走向成熟。

2、 深 圳 酒 店 市 场 负 面 因 素 深圳在中短期内酒店业绩增长将有所停滞,这是因为:

制造业工厂搬迁。近年来深圳的劳动力成本攀升。地方政府也启动了产 业的转移和升级。在这样的环境下,许多制造业工厂都正在从深圳迁往或者 计划迁往西部城市,或者其他欠发达国家。

? 出现大批新增酒店供给。未来十年中,预计投放竞争酒店市场的新增较 高 档 至 高 档 酒 店 客 房 将 达 到 4,600 间 以 上 ,这 将 进 一 步 加 剧 市 场 竞 争 。考 虑 到 低潮时期竞争酒店市场当前的价格战迹象,未来市场平均房价增长的压力将 会更大。

大 型 会 展 活 动 转 移 到 上 海 举 办 。

鉴 于 深 圳 缺 乏 充 足 的 展 览 空 间 , 从 2015 年起,深圳规模最大的会展活动中国医疗器械展览会将转移到上海举办。因 此,中短期内会议需求市场的增长预期将会放缓。

深 圳 会 展 中 心 空 间 有 限 。和 上 海 以 及 广 州 等 其 他 主 要 的 会 展 目 的 地 相 比 , 深圳会展中心的展览空间有限。此外,深圳与成都等其他会展目的地之间的 竞争也越来越激烈。但是,深圳官方尚未正式公布建造一座新的、规模更大 的会展中心的规划,不过有消息和传闻称在宝安邻近机场的地方可能会建造 一座会展中心。

3、 深 圳 酒 店 市 场 业 绩 预 测 在综合考虑将影响未来的需求水平的积极因素与消极因素的基础上,我 们对竞争酒店市场供给、需求以及住宿率的预测概括如下: 图3-5 深圳酒店市场业绩预测 年份 数量 2009(实际) 2010 2011 2012 2013 2014(预测) 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 年均复合增长率(2014 – 2024) 日均房晚供给 数量 3,165 4,042 4,066 4,554 4,949 5,490 6,187 6,715 6,827 7,166 7,045 7,675 8,075 8,768 9,168 9,168 5% 增长率 28% 1% 12% 9% 11% 13% 9% 2% 5% -2% 9% 5% 9% 5% 0% -- 日均房晚需求 数量 1,536 2,432 2,738 2,801 3,167 3,627 3,844 4,063 4,271 4,483 4,700 4,874 5,090 5,331 5,526 5,526 4% 增长率 58% 13% 2% 13% 15% 6% 6% 5% 5% 5% 4% 4% 5% 4% 0% -- 住宿率 49% 60% 67% 62% 64% 66% 62% 61% 63% 63% 67% 64% 63% 61% 60% 60% -- 表 3-1 竞争酒店市场需求和供给预测 2014 年 至 2 016 年 , 竞 争 酒 店 市 场 供 给 将 出 现 第 一 波 增 长 , 年 均 增 长 率 在 10% 以 上 。

预 计 相 应 的 市 场 住 宿 率 会 从 2014 年 时 的 高 点 ( 66% ) 下 降 至 2016 年 时 的 低 点 ( 61% ) 。

20 17 年 至 2019 年 竞 争 酒 店 市 场 供 给 增 长 将 放 缓 。

此 外 , 南 山 区 一 些 竞 争 力不高的中高档酒店将被新进入竞争酒店市场的较高档至高档酒店取代。鉴 于竞争酒店市场的历史趋势,我们认为竞争酒店市场住宿率将极有可能恢复 至 67% , 与 2011 年 时 的 住 宿 率 持 平 。

但 是 , 预 计 2020 年 至 2023 年 竞 争 酒 店 市 场 将 迎 来 第 二 批 新 增 供 给 。

供 给 的 增 长 将 极 有 可 能 超 越 需 求 的 增 长 , 致 使 市 场 住 宿 率 在 2023 年 时 下 降 至 60% 。

尽管这样的住宿率比竞争酒店市场目前实现的住宿率低很多,但作为竞争酒 店市场假设性供给预期增长的结果,我们认为这样的住宿率是合理的。

四、深圳饭店业发展方向和举措建议 1、树立科学旅游观,创新饭店发展理念 深圳饭店业应从标准化向多样化、特色化、个性化方面发展。根据深圳的旅游资源情况 划分不同的旅游圈。如:东部海滨旅游、中部都市旅游、西部生态文化旅游。

深圳有六个行政区,各区的旅游资源各不相同,罗湖以文化娱乐为主,福田是都市旅游 特色,南山是高品位文化旅游,盐田重点是鲜明的海滨特色,宝安是园林生态旅游特色,龙 岗是山海风光特色。

2、酒店转型升级,提质增效 深圳经过二十多年的旅游发展,酒店同质化竞争非常明显,也沉淀了一批老酒店,不同 区域的酒店应根据所在区域的资源优势细分市场,产品向娱乐、观光、休闲、度假不同市场 需求转变,满足酒店市场多样化、多层次的需求,还要注意不同区域酒店的文化传承,实现 可持续发展。

3、加快政府职能转变,发挥行业协会作用 政府应简政放权,使市场在酒店资源配置中起积极促进作用,应鼓励中介组织发展,建 立公开透明的市场准入标准和运行规则。

鼓励深圳酒店业中品牌信誉度高的酒店跨地区连锁 经营,打造酒店业上下游的产业联盟。

4、深化对外合作,开拓国际市场 深圳市应作为一个整体形象, “走出去”寻求国际旅游合作机制,构建互惠互利的国际 旅游合作体,应采取便利的出入境政策,使更多的国际游客进入深圳,了解深圳,促进深圳 酒店业的发展。

5、重视养老市场,开发养老酒店产品 中国老年化问题日益突出,大力发展老年旅游,开发多样化的老年人休闲度假产品,引 导各区域加强老年人旅游服务设施建设和老年人酒店建设, 针对老年人的市场需求特点, 制 定服务规范,给予优惠措施,使深圳的饭店业向健康服务业发展。

6、政府支持鼓励,酒店进行信息化改造 2014 年是中国智慧旅游元年,深圳的酒店业应利用互联网促进酒店数字化、信息化的 发展,应采用先进的技术手段,在酒店数字信息化服务以及管理,在酒店综合服务、管理平 台方面保持在全国酒店行业的前端。

针对酒店业劳动力密集、人员流失率高;单体酒店占比高的特点,建议政府鼓励和支持酒店 进行信息化改造, 由协会统一建设酒店管理信息化平台。

一来解决大量单体酒店无力单独投 资建设和管理维护的瓶颈。二来帮助行业获取第一手的大数据,支持旅游业的分析和决策。

例如:酒店通过建立一站式服务中心,提炼客房服务、点餐服务、维修服务、多媒体信息服 务, 实现对入住宾客服务的全程监督和控制, 客人不必查多个电话号码, 不需要找多个岗位, 只需一次呼叫就可以满足所有服务需求,减少服务中间环节,提高工作效率,节省人力资源 成本。

7、 “营改增” ,电费工商同价 酒店业作为全行业亏损的行业, 深圳酒店业的生存环境日益严峻。

建议深圳市政府能在 酒店业反应强烈的“营改增” ( “营改增” ,通俗来讲,就是把产品和服务一并纳入增值税的 征收范围,不再对“服务”征收营业税,并且降低增值税税率)和享受工业电价方面,能够 跟上先行城市的步伐。

(据了解江苏苏州、无锡、徐州均以享受工业电价) 8、完善培训机制,提高服务质量 深圳的酒店业要改造升级,要发展,人才的培养是关键,深圳有很好的教育资源,应大 力发展旅游职业教育,建立完善旅游人才评价制度,培育职业经理人市场,建立职业经理人 的激励机制,使深圳市的酒店业能够稳定,并可持续发展。 单位名称:深圳市饭店业协会

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