[医养结合养老院项目可研报告]养老院医养结合

医养结合项目 (专业可研，含财务，下载可编辑） 可 行 性 研 究 报 告 XXXXXXX有限责任公司 二零一七年十二月 目 录 第一章 总论 1 1.1 项目概况 1 1.1.1 项目名称 1 1.1.2 项目单位 1 1.1.3 项目性质 1 1.1.4 项目建设地址 1 1.1.5 项目简介 1 1.1.6 项目建设内容 2 1.1.7 投资估算及资金筹措 3 1.1.8 项目建设工期 4 1.1.9 主要技术经济指标 5 1.2 编制依据及研究范围 5 1.2.1 编制依据 5 1.2.2 研究范围 6 1.3 项目评估结论及建议 6 1.3.1 结论 6 1.3.2 建议 7 第二章 项目建设背景及必要性 8 2.1 项目建设背景 8 2.1.1 项目政策背景 8 2.1.2 我国老龄化现状分析 12 2.1.3 休闲生态旅游快速发展 14 2.1.4 老年人进专业养老机构已形成一种趋势 15 2.1.5 传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求 15 2.1.6 “医养结合”新型社会养老模式受追捧 16 2.1.7 贵阳市当地养老机构供给不足，难以满足养老需求 17 2.2 项目建设意义 18 2.3. 项目建设必要性 19 2.3.1 响应国家政策规划的需要 19 2.3.2 解决老龄化社会问题，为党和政府分忧的需要 20 2.3.3 满足人民群众日益增长的养老服务需求的需要 21 2.3.4 促进老年人幸福高地建设的需要 21 2.3.5 促进养老产业结构的调整 22 2.3.6 满足社会可持续发展的需要 23 第三章 行业及市场分析 24 3.1 行业现状及发展趋势 24 3.1.1 行业现状 24 3.1.2 行业发展趋势 26 3.2 目标市场定位 27 3.3 市场需求及容量分析 27 3.3.1 养老市场需求分析 27 3.3.2 养老市场容量分析 29 第四章 项目业态规划 32 4.1 养老公寓 32 4.1.1 养老公寓简介 32 4.1.2 设置原因 33 4.2 康养中心 34 4.2.1 医院 34 4.2.2 养护中心 35 4.3 红酒厂 37 4.4 其他配套 38 4.4.1 办公大楼 38 4.4.2 木结构景观桥 38 4.4.3 温泉池 39 第五章 项目选址及条件 40 5.1 项目选址 40 5.1.1 选址原则 40 5.1.2 选址 40 5.2 建设条件 41 5.2.1 项目区位概况 41 5.2.2 气候条件 41 5.2.3 自然资源 41 5.2.4 交通状况 42 5.2.5 风景旅游 42 5.2.6 社会经济情况 43 第六章 项目建设规模及内容 44 6.1 项目建设原则 44 6.2 项目建设规模及内容 47 6.3 项目分期建设规模及内容 48 6.3.1 项目一期建设规模及内容 48 6.3.2 项目二期建设规模及内容 48 6.3.3 项目三期建设规模及内容 49 6.3.4 项目四期建设规模及内容 49 6.3.5 项目五期建设规模及内容 50 第七章 工程技术方案 51 7.1 建筑设计方案 51 7.1.1 设计依据 51 7.1.2 设计标准 51 7.1.3 建筑设计 52 7.1.4 无障碍设计 52 7.2 结构方案 53 7.2.1 设计依据 53 7.2.2 设计要求 53 7.2.4 基础设计 54 7.2.5 主体结构设计 54 7.3 公用辅助工程方案 54 7.3.1 供电系统 55 7.3.2 通讯、电视、网络系统 56 7.3.3 给排水设施 56 7.3.4 消防设计 57 第八章 环境保护 58 8.1 设计依据 58 8.1.1 环境质量标准 58 8.1.2 环境保护执行标准 58 8.2 主要污染 58 8.2.1 施工期主要污染 58 8.2.2 运营期主要污染 59 8.3 污染防治方案 60 8.3.1 项目施工期防治措施 60 8.3.2 项目运营期防治措施 61 第九章 节能与消防 63 9.1 节能 63 9.1.1 设计原则及标准 63 9.1.2 项目耗能指标 64 9.1.3 节能措施 64 9.2 消防 68 9.2.1 设计依据 68 9.2.2 消防措施 68 第十章 安全保障措施 70 10.1 标准和规范 70 10.2 设计原则 70 10.3 保障措施 71 10.3.1 建筑物安全 71 10.3.2 饮食 71 10.3.3 医疗卫生 72 10.3.4 安全管理 73 第十一章 项目建设进度 74 11.1 项目建设期限 74 11.2 项目实施进度 75 11.3 项目管理 77 第十二章 组织结构与人力资源 78 12.1 项目运营期组织机构 78 12.2 劳动定员及岗位职责 78 12.3 人员来源 80 12.4 员工培训 80 第十三章 投资估算与资金来源 82 13.1 投资估算依据 82 13.2 投资估算 82 13.3 资金来源情况 83 13.4 分期投资情况 83 13.4.1 项目一期投资情况表 84 13.4.2 项目二期投资情况表 84 13.4.3 项目三期投资情况表 85 13.4.4 项目四期投资情况表 85 13.4.5 项目五期投资情况表 86 第十四章 经济效益评价 87 14.1 财务假设 87 14.2 财务预测 87 14.2.1 收入预测 87 14.2.2 成本预测 89 14.2.3 利润预测 91 14.2.4 项目现金流量预测 93 14.3 财务评价 94 14.3.1 全部投资现金流量分析 94 14.3.2 盈利能力分析 95 第十五章 社会效益分析 97 15.1. 改善当地老人养老机构基础条件 97 15.2 满足现代需求，建立现代康养模式 97 15.3 提升老年人生活质量 97 15.4 扬中国传统孝道文化 98 15.5 促进当地旅游行业发展，提升地区形象 98 15.6 增加当地居民收入，拓展就业渠道 98 15.7 促进社会和谐发展 99 第十六章 风险分析 100 16.1 政策风险与控制 100 16.2 市场风险与控制 100 16.3 管理风险与控制 100 16.4 资金风险与控制 101 第十七章 结论及建议 102 17.1 结论 102 17.2 建议 102 第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 XXXXXXX 1.1.2 项目单位 XXXXXXX有限责任公司 1.1.3 项目性质 新建 1.1.4 项目建设地址 本项目建设地位于XXXXXXX乌当区码头村XXXX，项目区交通便利、基础设施完善，具有适宜项目建设的自然条件及基础条件。

1.1.5 项目简介 项目所在地位于XXXXXXX乌当区码头村新寨粑蕉冲，项目区拥有美丽的后龙山。后龙山的左右相靠马鞍山、长冲，山脚有五座不同的宝山相连，左右两排新寨粑蕉冲的历史记载清朝时期的一位在朝大员受到上级压制，逃难至此，生活艰苦，从事布匹生意，维持着一家人的生活，在生意过程中认识了一位李姓逃难至此的官员，经过两家的延续发展成就了现在的村落。

项目的建设顺应国家及社会医养结合的大趋势，新建XXXXXXXX项目。项目总占地面积6830㎡，建筑面积2000㎡，建设内容包括老年公寓、养护中心、医院、办公大楼、红酒厂、停车场、温泉池等，将XXXXXXXX打造为拥有医院、养老公寓及休闲娱乐活动为一体的配套服务齐备的、机构化服务的生态养老项目，项目的建成后能有效改善当地医疗水平及社会养老水平，促进养老行业产业调整，解决人口老龄化社会问题，拥有良好的社会效益，具有可行性和必要性。

1.1.6 项目建设内容 项目总占地面积6830㎡，建筑面积2000㎡，建设内容包括老年公寓、养护中心、医院、办公大楼、红酒厂、停车场、温泉池等，项目共五期建设，项目具体建设内容如下：
表1-1 项目建设内容表 序号 工程名称 单位 数量 1 建筑与装饰工程 1.1 养老公寓 平方米 900 1.1.1 公寓 平方米 600 1.1.2 餐厅 平方米 300 1.2 养护中心 平方米 300 1.3 医院 平方米 300 1.4 办公大楼 平方米 300 1.5 红酒厂 平方米 300 2 其他项目建设 2.1 停车场 平方米 680 2.2 温泉池 个 3 2.3 景观桥 个 3 3 配套设施建设 3.1 娱乐设施 项 1 3.2 污水处理设施 项 1 3.3 给排水工程 项 1 3.4 暖通工程 项 1 3.5 电力工程 项 1 4 道路硬化 项 1 5 场地绿化 项 1 1.1.7 投资估算及资金筹措 经测算，本项目总投资为2800.20万元人民币，主要用于项目区的土建、装饰装修、安装及设备购置等基础建设，其中自筹资金2800.20万元。

具体投资估算见下表：
表1-2 项目总投资估算表 序号 工程费用 单位 数量 单价（万元） 价格（万元） 投资占比（%） 1 建筑与装饰工程 720.00 25.71% 1.1 养老公寓 平方米 900.00 0.35 315.00 11.25% 1.1.1 公寓 平方米 600.00 0.35 210.00 7.50% 1.1.2 餐厅 平方米 300.00 0.35 105.00 3.75% 1.2 养护中心 平方米 300.00 0.35 105.00 3.75% 1.3 医院 平方米 300.00 0.35 105.00 3.75% 1.4 办公大楼 平方米 300.00 0.30 90.00 3.21% 1.5 红酒厂 平方米 300.00 0.35 105.00 3.75% 2 其他项目建设 507.20 18.11% 2.1 停车场 平方米 680.00 0.04 27.20 0.97% 2.2 温泉池 个 3.00 80.00 240.00 8.57% 2.3 景观桥 个 3.00 80.00 240.00 8.57% 3 配套设施建设 800.00 28.57% 3.1 娱乐设施 100.00 3.57% 3.2 污水处理设施 300.00 10.71% 3.3 给排水工程 100.00 3.57% 3.4 暖通工程 150.00 5.36% 3.5 电力工程 150.00 5.36% 4 道路硬化 50.00 1.79% 5 场地绿化 50.00 1.79% 6 其他费用 43.00 1.54% 7 前期费用 80.00 2.86% 8 流动资金 300.00 10.71% 9 土地费用 250.00 8.93% 10 总投资 2800.20 100.00% 1.1.8 项目建设工期 项目规划总建设工期为24个月，即从2018年1月—2019年12月，具体项目建设进度见表11-1。

1.1.9 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见下表：
表1-3 主要技术经济指标 项目 指标 现金净现值(NPV) 4376.60万元 内部收益率（IRR） 41% 投资回收期(不含建设期) 2.24年 项目年均营业收入（万元） 3292.96 项目年均成本（万元） 1749.09 项目年均净利润（万元） 1158.72 1.2 编制依据及研究范围 1.2.1 编制依据 1.《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）；

2.《贵阳市城市总体规划（2010-2020）》；

3.《养老机构管理办法》；

4.《贵州省土地利用总体规划（2006-2020年）》；

5.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

6.《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》；

7.贵州省历年统计年鉴；

8.贵阳市市历年统计年鉴；

9.《关于鼓励民间资本兴办社会化养老服务机构的实施意见》；

10.国家有关养老机构建设的政策、法规、标准及规范；

11.《养老机构设立许可办法》；

12.《老年人建筑设计规范》；

13.《老年人社会福利机构基本规范》；

14.《贵州省老年人权益保障条例》 15.《贵州省“十三五”老龄事业发展规划》 16.项目建设单位、当地政府提供的相关资料。

1.2.2 研究范围 本项目可行性研究报告的研究范围如下：项目建设背景和建设的必要性分析；
行业市场分析；
建设方案；
项目选址分析；
环境保护、节能措施研究；
组织机构与项目管理；
项目实施进度；
投资估算和资金筹措方案；
财务分析和项目效益评价；
风险分析；
可行性研究结论与建议。

1.3 项目评估结论及建议 1.3.1 结论 经过对项目建设的背景及必要性、行业与市场分析、项目规划、项目建设规模及内容、项目选址、财务评价、社会效益等方面的缜密、细致、科学、严谨的分析论证，我们得出以下结论：
（1） 本项目为贵阳新光医养结合医院项目，涉及区域达到6830余平米，符合国家产业政策和投资方向；

（2）项目满足贵阳市社会养老行业的发展需求，国内市场巨大，具有广阔的市场空间；

（3）通过本项目的建设，可以提高当地养老行业水平，规范行业标准；

（4）本项目的建立能够完善当地配套设施设备，提升地区形象。

总体来说，本项目建设是必要的，建设方案是可行的，建设规模是适宜的。项目建成后，将取得良好的经济效益和显著的社会效益，实现经济效益和社会效益的均衡发展 1.3.2 建议 建议建设单位积极做好专业人员的选拔招聘和有关材料设备的购置等工作，以保证项目建设按计划顺利进行，以期获得良好的经济效益和丰厚的社会效益。

第二章 项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1 项目政策背景 养老政策接连释放，医养结合带来行业发展机遇。在认识到我国严峻的老龄化形式下，我国从2010年开始制定具体行业的发展标准，养老问题逐步提上日程。

目前我国养老产业的发展仍在初级阶段，近年来国家频频出台的养老政策逐渐引导资本进入养老产业，在摸索和学习中发展，而政策发布导向也越来越明确。养老服务开始从鼓励非盈利性转向运营主体多样化发展，2015年，民政部、发改委发布《鼓励民间资本进入养老市场》，以鼓励民间资本参与居家和社区养老服务，机构养老服务等产业，加强社会力量在养老产业的中坚力量，意为未来养老产业的完善发展奠定坚实的基础。2016年将出台《中国老龄事业发展“十三五”规划》以及《社会养老服务体系建设规划2016-2021》的政策力度将对养老产业和资本市场影响巨大，进一步落实养老主题的发展与未来规划。

表2-1 国家对养老事业相关政策支持 颁布时间 名称 颁布单位 主要内容 2000.10 《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》 财政部，国家税务总局 暂免福利性、非营的老年服务机构的企业所得税。

2006 《中国老龄事业发展十一五规划》 全国老龄委 提出十一五期间，我国在养老保障医疗保险，社会救助等方面要实现的目标和任务。

2006.2 《关于加快发展养老服务业意见的通知》 国务院办公厅 大力发展社会养老服务机构， 鼓励发展居家老人服务业务。

2007.10 十七大报告 国务院 强调基本养老 2011.9 《中国老龄事业发展“十二五” 规划》 国务院 研究探索长期护理制度，将养老纳入经济社会发展规划。

2011.11 《社会养老服务体系建设规划2011-2015》 国务院办公厅 提出社会养老服务体系应以居家为基础，社区为依托，机构为支撑。重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设。

2012.7 《关于鼓励民间资本进入养老服务领域的实施意见 民政部 民办养老机构免征营业税，根据投资额、建设规模给与一定补贴。

2013.9 《关于加快发展养老服务业的若干意见》 国务院 提出到2020年，全面建成以居家为基础、 社区为依托、机构为支撑的，功能完善、 规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

2014.7 《关于做好养老服务业综合改革试点工作的通知（含清单）》 民政部 结合申报地区养老服务业发展实际，确定北京市西城区等42个地区为全国养老服务业综合改革试点地区。

2014.8 《关于做好政府购买养老服务工作的通知》 财政部 以老年人基本养老服务需求为导向，将政府购买服务与满足老年人基本养老服务需求相结合，优先保障经济困难的孤寡、失能、高龄等老年人的服务需求。

2014.9 《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》 发改委 重点加强健康服务体系、养老服务体系和体育健身设施建设。2015每千名老人有床位30张，2020 年达到35-40张。

2014.11 《关于推动养老服务产业发展的指导意见》 商务部 服务设施不断充实，服务内容和形式不断丰富，服务队伍不断扩大。

2015.2 《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的指导意见》 民政部，发改委等 推进医养融合发展，鼓励社会力量举办规模化，连锁化并对其免征营业税， 涉及土地使用权转让，不动产转让不征收增值税，营业税。

2015.4 《关于进一步做好养老服务业发展有关工作的通知》 发改委、民政部等 强调要统筹推进养老服务业综合改革试点、扎实推进健康与养老服务重大工程建设、积极推动养老服务业创新发展，要求要探索建立多元化投融资模式，有力维护养老服务业发展环境。

2015.4 《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》 民政部、国家开发银行 重点支持社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机构建设项目、养老服务人才培训基地建设项目、养老产业相关项目。

2015.9 安徽省《城乡养老服务体系建设实施办法》 省民政厅、省财政厅 以满足中低收入老年群体基本养老服务需求为重点，积极支持和引导社会力量参与养老服务，逐步建立多元化、多层次、多形式的养老服务体系。

2015.11 《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》 卫计委、民政部、发改委等 提出建立健全医疗卫生机构与养老机构合作 机制，支持养老机构开展医疗服务。推动医疗卫生服务延伸至社区、家庭。鼓励 社会力量兴办医养结合机构。鼓励医疗卫生机构与养老服务融合发展等 2016.3 国务院批转国家发展改革委《关于2016年深化经济体制改革重点工作意见》的通知 国务院、发改委 第（十）条，完善服务业发展体制。提到：深化养老服务业综合改革点，全面放开养老服务市场，鼓励民间资本、外商投资进入养老健康领域，提高养老服务质量，推进多种形式的医养结合，增加有 效供给 。

同时，地方政府也频频出台养老服务的实施细则，《贵阳市市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2011—2015年）》鼓励和引导社会资本参与公立医院改制，推动社会资本兴办养（托）老服务和残疾人康复、托养服务等机构以及建设博物馆、体育场馆等文体设施。充分发挥公共投入引导和调控作用，探索财政资金对非公立基本公共服务机构的扶持。围绕居家、社区、机构等单元大力发展养老产业，着力构建功能完善、布局合理、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系；
支持社会力量创办养老机构，有条件的养老机构设置医疗机构，支持有条件的乡（镇）建设区域性养老服务中心；
不断丰富提升各类养老服务和产品，满足养老服务多样化、多层次需求。到2020年，建成社会资本举办规模化高端民营医疗机构和高档养老服务机构4－5个。

《贵州省“十三五”老龄事业发展规划》，结合《贵州省老年人权益保障条例》，指出全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，按照省第十二次党代会精神，围绕2020年与全国同步全面建成小康社会的奋斗目标，坚持党委领导、政府主导、社会参与、全民行动，坚持老龄事业与经济社会发展相适应、深化改革与创新发展相结合、保基本与兜底线相结合、家庭养老与社会养老相结合、统筹兼顾与分类指导相结合，努力改善老年人生活、健康、安全以及参与社会发展的条件，实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐，让广大老年人共享改革发展成果。

到2020年，贵州全省老龄事业发展整体水平明显提升，养老体系更加健全完善，养老服务和产品供给结构更加趋于合理，老年人的参与感、获得感、幸福感明显增强。

2.1.2 我国老龄化现状分析 老龄化加速，养老产业地位凸显。根据联合国预测到2050年，我国60岁以上人口占比将升至36.5%，位居全球第三，意味着我国将进入深度老年化社会阶段，对养老的需求也将上升到一个新的高度。随着人口老龄化进程的不断加快，我国生产型社会开始向消费型社会转变。养老产业作为新兴消费产业，其涵盖老年人衣食住用行等各方面需求，产业链长，能够吸纳的就业人数多，在促进生产、拉动消费、推动经济发展以及带动就业等方面发挥着重要的作用，因此，养老产业极具市场价值和开发潜力。中国是世界老龄人口大国，不仅老年人口基数庞大，而且增长速度较快。根据联合国的划分标准，我国早在2000年就已正式步入老龄化社会，这也意味着我国将进入深度老年化社会阶段，对养老的需求也将上升到一个新的高度。

1 老人数量暴涨与劳动力减少的双重问题 中国由于生育率从1971年开始快速下降，导致儿童抚养比、总抚养比的快速下降。蔡昉、胡鞍钢等人口和经济学家将总抚养比下降称之为“人口红利”。人口红利用来描述一些发展中地区在某个时期内生育率迅速下降，少儿和老年抚养负担相对较轻，而劳动力人口比例的上升使得国家的劳动力资源相对丰富，利于经济发展。近年来我国“刘易斯拐点”的出现，人口红利的消失，味着人口老龄化的高峰即将到来和创造价值的劳动力减少，因此，养老问题的严重性和必要性浮出水面。

2 养老服务过分寄希望于政府 伴随老年化进程的加速，政府投入了大量的资金建设养老机构，但是，这种机构去应对庞大的老年人群，简直是杯水车薪，再加上服务人员的培训、教育跟不上，服务态度也跟不上，导致一些入住的老人的无助于无奈。民政部门有责任对无家庭抚养的老年人进行照顾。老年人照顾组织由国家支持；
国家和社区应当参与组织老年人的福利服务，尤其是住宅的适应性改建等福利措施。但是，这需要庞大的资金和负责、耐心的服务，而这种资金和服务都是有限的。

3. 健康与医疗问题 老年人由于老化、疾病、和伤残而妨碍了正常社会交往，降低了活动或独立生活能力，老年人患病的常见特点：患病率高；
不能全面正确提供病史；
疾病不易被发觉；
疾病的并存性；
发病缓慢；
易发生意识障碍；
易发生水、电解质紊乱；
身心后遗症发病率高。但是，一般的养老机构不能提供基本的医疗、康复、保健的服务。

4. 高效、有效、专业的养老系统是解决养老问题的根本 从60岁以上老龄人口占总人口的比例来看，目前已满足老龄化核心指标，2015-2020年，老龄人口总数将从2亿上升至2.5亿，占比将由15%左右增加至17.17%。到2030年，我国老年人口将达到3.71亿，占总人口的25.3%，2050年将达到4.83亿，占总人口的34.1%，届时每三个人当中就有一个老年人。与此同时，中国高龄老年人口已经达到2500万，失能老年人口规模庞大，突破4000万，患有慢性病的老年人持续增多，老年人口内部变动将进一步加剧对医护、医疗等生活养老之外的健康需求，对“医养”结合的专业养老需求更加旺盛。

从衡量老龄化社会负担指标——老年抚养比来看，从2000年至今，老年抚养比加快增长，至2020年将上升至16.9%。而加入少年儿童抚养比的总抚养比指标到2030年将超过50%。数字说明劳动力的比例的迅速下降将严重加重未来社会负担，而为了“孝敬”工作了 一辈子的“老人”，高效、有效、专业的养老系统（产业）是解决老龄化社会带来沉重养老负担的唯一途径。

2.1.3 休闲生态旅游快速发展 生态旅游是以有特色的生态环境为主要景观的旅游。是指以可持续发展为理念，以保护生态环境为前提，以统筹人与自然和谐发展为准则，并依托良好的自然生态环境和独特的人文生态系统，采取生态友好方式，开展的生态体验、生态教育、生态认知并获得心身愉悦的旅游方式。

2001年以来，是较快发展阶段，生态旅游、休闲旅游、休闲农庄均得到较快的发展且开始走向规模化、规范化经营，生态休闲旅游已经从最早的农家乐发展到现在的休闲农庄、生态龙园等，功能已经从单纯的观光拓展到休闲、健身、养老等多个功能。

2.1.4 老年人进专业养老机构已形成一种趋势 老人身体大都不好多少都是有点毛病，经常需要人照顾，有的老人考虑到儿女的实际情况，选择了老年公寓养老。养老机构的环境和条件适合养老，而且现在的交通通讯工具又十分发达，家人也能经常见面，这样既适合养老，而且亲情也不会疏远。

在养老机构老人每天的生活起居都有专人负责，经常还有各种老年人活动，有很多老伙伴在一起，老年人过得很愉快也很惬意。由于目前许多子女无时间照料老人或者家里没有条件为老年人提供系统专业的服务，再加上养老机构周到的服务和先进的设施，入住养老机构已成为现代社会养老的一种趋势。

2.1.5 传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求 目前，我国家庭养老功能逐渐弱化。一是子女减少。我国实行计划生育政策以来，独生子女越来越多。按照我国人口年龄结构推算，今后30年老年人抚养比将继续快速升高，到2030年将会接近40％。这一状况将给子女赡养老人带来沉重的精神和经济压力。二是空巢家庭增多，不利于老人得到子女的照顾。全国老龄委数据显示，从2015到2035年，我国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比提升到29%。目前，我国老年空巢家庭率已达半数，大中城市达70%，比2006年上升了22％；
三是“轻老”现象。有些人把有限的精力和财力向幼儿倾斜，相对忽略了对老人的照顾。

机构养老能力不足。机构养老在一定程度上可以缓解子女照顾老人的压力，但是就目前而言，我国机构养老能力不足。一方面，在我国当前经济条件下，机构养老床位数难以满足需求。据国家发展改革委数据显示，2015年全国养老床位数达到669.8万张，每千名老人拥有床位数达到30.3张，较世界发达水平明显落后。另一方面，传统观念使子女和老人存在较多顾虑，觉得去机构养老有损面子。子女认为送老人去机构是不孝顺的行为，大多数老人也希望在家养老。此外，机构养老自身也存在很多不足：收费较高；
服务的专业化水平不高等等。

面对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题，传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求，我们必须采取有效的应对措施。

2.1.6 “医养结合”新型社会养老模式受追捧 中国的文化传统就是“老有所依、老有所养”。近年来，伴随着经济发展导致的劳动力人口迁移，加上78年计划生育政策成为国策和全面推行，导致我国家庭结构发生根本性变化。目前，1对夫妻照顾4个老人的局面已成常态，老龄化加重的同时中国传统的“父养子、子养父”的家庭养老模式难以为继，空巢老人日趋增多，养老问题日益突出已经不可避免的成为社会主流问题。因此，国务院常务会议已经定下基调，通过各种方式解决我国的养老问题，并提出促进医养融合对接，医疗机构为养老机构开通预约就诊绿色通道，养老机构内设的医疗机构可作为医院康复护理场所，另外还提出“医养结合”概念。在今年的两会上，养老产业再引关注，习近平对加强老龄工作做出重要指示强调，加强顶层设计完善重大政策制度，及时科学综合应对人口老龄化。我国首部老年宜居环境蓝皮书《中国老年宜居环境发展报告(2015)》发布，报告指出，随着我国老年人口的快速增长，从2010年起至未来20年左右将是我国养老设施的加速发展期。因此，我国老龄化加速将催生对养老产业的巨大需求，养老产业潜在市场价值可见。

2.1.7 贵阳市当地养老机构供给不足，难以满足养老需求 养老服务机构提供的服务集中在基本的养老服务，服务同质化，如健身、健康咨询服务等仍停留在被动接受或免费服务阶段，市场并没有得到有效开发。目前贵阳市养老机构主要存在问题有：运营成本过高，服务内容还显得单一和不规范；
养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低；
缺乏服务意识、成本意识；
缺乏竞争意识、风险意识、法制意识；
养老产品单一，养老品质得不到保障，很多养老机构只提供简单的养老护理工作。总体上讲，市场上针对老年人的专业化养老服务机构较少，养老机构和专业护理人员严重不足。

截至2016年年底，贵阳市全市城市养老服务机构72个，年末床位数8087张，年末在院人数2612人。农村养老服务机构5个，年末床位数690张，年末在院人数421人，与贵阳市快速增长的老龄化程度和社会养老服务需求相比，还有较大差距。同时，贵阳市养老机构结构不合理，中低档次和供养型床位较多，介护类和医护型养老床位不足。按照《民政事业发展第十三个五年规划》中提出的“重点发展医养结合型养老机构，增加养护型、医护型养老床位，提高养老服务有效供给。到2020年每千名老年人口拥有养老床位数达到35～40张，其中护理型床位比例不低于30%。”还有一定差距。加快养老院项目建设尤其是中高端养老项目、满足贵阳市老年人入住需求具有重要的迫切性和现实社会意义。

图2-1 贵阳市养老机构现状 2.2 项目建设意义 随着生活水平的不断提升，人们对养老行业的需求不断增加。但贵阳市依旧存在缺乏先进设备及专业医疗人员匮乏的问题，直接影响了医生的医疗过程，降低了医疗质量和医疗效率，增加了患者的痛苦。同时，医院现有设备老化严重，有不少设备已经到达折旧年限，由于经费不足导致不得不继续使用。医疗设备落后及医疗人员匮乏，降低了医疗机构的服务能力，同时降低了医疗诊断的准确性，增加了患者接受无效治疗的可能。项目以其先进的医疗设备及专业的医疗团队能够满足乌当区乃至贵阳市人民日益增长的医疗需求。

随着改革开放的不断深入，人民生活水平的不断提高和医疗设施的完善，贵阳人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；
另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。现有的敬老院、养老院无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需要。人口老化已逐渐受到社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设一个集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的多功能综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。

2.3. 项目建设必要性 2.3.1 响应国家政策规划的需要 《国民经济和社会发展第十三个五年规划》指出，“十三五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。在2020年我国老龄人口将达到2.4亿，老龄人口占总人口的16%左右进入急速老龄化国家，预计到2050年我国老龄人口将达到4.8亿，占总人口的35%左右，进入重度老龄化国家。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加，解决老龄化社会问题任重道远。本项目将打造医养结合、机构化服务的居家式养老社区来响应国家政策的需要。

贵阳市市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2011—2015年）》鼓励和引导社会资本参与公立医院改制，推动社会资本兴办养（托）老服务和残疾人康复、托养服务等机构以及建设博物馆、体育场馆等文体设施。充分发挥公共投入引导和调控作用，探索财政资金对非公立基本公共服务机构的扶持。

《贵州省“十三五”老龄事业发展规划》，结合《贵州省老年人权益保障条例》，指出到2020年，全省将建立健全覆盖城乡居民的社会养老保障体系；
建立健全以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的多层次养老服务体系，全省每千名老年人拥有养老床位达到35张；
全省新建30个老年养护楼、50个医养结合型养老服务设施项目；
60岁及以上老年人全部建立健康档案；
完善老龄法律法规和维权机制，强化全民关怀老年人的思想观念和助老意识，营造浓厚的孝亲敬老社会氛围；
建立健全困难老年人养老服务补贴、护理补贴、80岁及以上老年人高龄津贴三项制度，并适时调整补贴标准等。

项目的提出，响应了国家鼓励民间资本建设养老机构的号召，通过建设疗养院，不仅增加了养老床位，也使贵阳市养老行业更加专业、丰富、多样化。

2.3.2 解决老龄化社会问题，为党和政府分忧的需要 随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；
老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。其中80周岁以上的高龄老人2000万。我国人口已经处在老龄化、高龄化、空巢化加速发展的阶段，出现了明显的“未富先老”的状况。

面对严峻的老龄化问题，近年来政府投入了大量资金建设养老机构，但由于这种机构自身的局限性（配套不足、服务落后、床位少等），无法满足老年人的需求。这时需要社会资金作为补充，建立中高端养老机构。因此，本项目的建设将有助于解决当地社会老龄化的问题，为当地政府分忧解难。

2.3.3 满足人民群众日益增长的养老服务需求的需要 随着城市化、城镇化步伐的加快，人民群众生活水平的提高，物质文化需求日益增长，人民群众养老观念已从家居养老向更专业的医养结合转变，养老服务需求必然还将大幅度上升。主要表现为：工业化、城镇化进程加快，人口流动性增强，老龄化加剧，致病因素增多与复杂化，以及社会经济结构和人们生活、行为方式的改变，亚健康人群增多，心脑血管病、恶性肿瘤、代谢性疾病等慢性非传染性疾病增长迅猛，职业病、中毒及工伤事故也有一定的增长，导致人体年老抵抗力下降时，病症很容易出现，与此同时更加专业的医养结合养老机构将受到广大消费者追捧。

综上分析，随着经济发展、社会进步和人们健康意识的增加，多层次、高质量、高效率的养老服务需求不断增长。因此，该项目的建设是满足人民群众日益增长的养老服务需求的需要。

2.3.4 促进老年人幸福高地建设的需要 人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的老人都存在着这样或那样的心理问题。因离退休的社会角色转变而产生的心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸、唉声叹气、夜不能眠；
和子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，本老中心的建设能够有效地解决空巢老人的问题，提升了老年人的满意度和幸福感。让老年人实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。” 2.3.5 促进养老产业结构的调整 当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。养老服务供需矛盾突出，产业结构不均衡，以及我国特殊的“421”结构，是导致老人独居、空巢、失抚现象加剧的直接原因。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。社会化养老机构的建设，是体现党的亲民爱民政策，有效降低独居、空巢、失抚老人的比例，优化调整养老产业结构，提升社会养老服务水平，促进家庭和谐、代际和谐、社会和谐的重要措施。

贵阳市老年服务业总体发展水平滞后，老年福利设施在数量和质量上都与现实需要有很大差距，现有社会养老机构照料老人的能力远不能满足要求。同时，也因受中国传统文化习惯的影响，不愿去机构养老；
对在机构养老的老年人，容易造成社会疏离、习惯性无助等问题。因此，发展养老是我国社会养老保障体系的必要补充，也是解决地区养老问题的重大战略选择。

本项目以较高标准建设，依托当地优质的自然环境，建成后区别与贵阳市现有养老机构，可以改变大众对养老机构的传统偏见。同时，项目可满足养老机构老人的基本生活需求，倡导快乐健康生活，促进养老产业的发展，并可以带动健康保健、医疗护理、老年旅游等相关产业的发展，整体促进贵阳市养老服务业发展。

2.3.6 满足社会可持续发展的需要 项目实施后，将彻底改变传统的养老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决贵阳南岸区部分弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用。

世界上一些国家早于我国进入老龄社会，这些国家人口老龄化发展的历史表明，老龄化对经济社会可持续发展都会产生重大的影响。我国人口老龄化的发展趋势同世界其他国家有相似之处，同时也有自己的特点，如人口基数大、老龄化速度快、老龄人口多、高龄化趋势明显、城乡之间发展不平衡、人口老龄化超前于经济社会发展水平等。这些因素，对经济社会可持续发展形成了严峻的挑战。面对人口老龄化迅速发展的严峻形势，在南岸区建设多功能养老养生中心，不仅可以有效的解决本地区老龄化的问题，还为贵阳整个养老基地建设的可持续发展提供示范效益。

第三章 行业及市场分析 3.1 行业现状及发展趋势 3.1.1 行业现状 随着中国社会人口老龄化的进一步发展，老年保障已成为社会热议的话题。当前，公众关注的焦点多在养老保险，即资金保障的问题上。但是，从目前比例众多的“4-2-1”的家庭结构上看，对老年人服务照料的问题实际上可能更大。

按中国人的习惯，一般会更青睐居家养老，这在生活能够自理的情况下当然是最合理的，如果还有完善的服务给予支持则更好。但如果老人生活不能自理，甚至卧床不起或者有老年痴呆病征，则入住养老机构更为合适。在西方国家，入住养老机构的老人比例大概为5%；
在亚洲，这个比例大概为2%～3%；
中国的比例为3%～4%，其中东部沿海发达省份入住养老机构的比例约为4.6%，中、西部地区则在3.2-3.7%之间。按目前中国2.12亿老年人计算，应该是6360万～8480万人。

从上个世纪90年代以来，中国的老年服务机构发展得比较快。以为老年人、残疾人提供的社会服务机构床位数来进行比较，1991年是78万张，而在2013年，中国的老年服务机构拥有床位已达到493.9万张，收养老人320万人。可以看到，一方面，与实际需要相比，现有床位只能满足5%～7%的养老需求；
另一方面，服务机构养老床位的入住率只有65%，存在资源浪费，养老服务行业亟需改善和承接社会责任。

1. 贵阳市养老机构行业现状分析 随着中国社会人口老龄化的进一步发展，老年保障已成为社会热议的话题。当前，公众关注的焦点多在养老保险，即资金保障的问题上。但是，从目前比例众多的“4-2-1”的家庭结构上看，对老年人服务照料的问题实际上可能更大。

截至2016年年底，全市城市养老服务机构72个，年末床位数8087张，年末在院人数2612人。农村养老服务机构5个，年末床位数690张，年末在院人数421人；
社区服务中心171个，其中农村78个；
社区服务站1459个，其中农村912个，与贵阳市快速增长的老龄化程度和社会养老服务需求相比，还有较大差距。

而且，老人通常伴随着一种或者多种慢性疾病，普通的养老院并不能够提供足够的治疗，导致老人的病情进一步恶化。而且老人容易出现一些发病快的疾病，这是现有养老院所无法处理的。

2. 乌当区行业现状分析 长期以来，养老机构管理者普遍认为护理只是按照需要照顾好老人的饮食起居，不重视时刻关注老年人身体机能及心理状况，从而忽视了护理工作在养老环节中的重要作用。

目前乌当区护理行业具有以下特点：
1. 护理人员工作量大，导致护理质量低下；

2. 护理人员流失，护理人员工作量大、收入偏低导致高年资护理人员流失到其他非护理岗位，导致护理人员质量偏低；

3. 护理人员素质较低，高年资护理人员的流失，导致护理人员梯队出现断层；
同时，护理人员中大多为中专毕业，理论知识薄弱，导致临床应急能力较差，技术不够硬；

4. 继续教育不能落实，导致护理人员继续教育较少，导致护理人员知识陈旧。

同时，由于康疗院领导不重视护理，护理服务较少，导致患者在治疗结束后得到的护理服务较少，患者疾病周期延长。

3.1.2 行业发展趋势 1. 养老观念提高趋势 最近两年随着居民生活水平的提高，人们的养老和健康保健观念发生很大变化。养老机构不能再以简单的养老看护来赢得市场，客户更加看重养老环境、专业护理水平以及养老机构能够提供的附加服务。因此，对于有特色服务和专业医疗服务、能够给老人带来更高附加价值的养老机构更受市场的亲睐。

2. 私营养老机构投资加速趋势 现阶段，中国养老服务呈现典型的“哑铃状”特征，一端是政府提供基本服务的传统养老机构，依靠政府财政支持以维持运营；
一端是越来越多外资投资的机构，通过高投入高收费的形式实现盈利。而面向大众的专业化服务机构非常匮乏，而且与市场需求也有很大的错位。市场对养老机构服务需求大、增长快、要求高与全社会养老机构数量少、质量差、增速慢之间的矛盾日趋尖锐，未来将有越来越多的民间资本参与到投资和运营养老机构中来。民间机构投资的盈利性，依赖于更成熟的养老市场的形成。

3. 经营细分化趋势 养老机构的服务是多层次、多方面的，是针对服务对象的需求提供医疗、生活、心理精神等全方位的综合服务。这就要求养老机构在未来的经营发展中注重市场细分，发掘市场机会，开拓新市场。

4. 养老支付能力的提高 2016年底，60周岁及以上人口21242万人，占总人口的15.5%，65周岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%，其中有相当一部分老人拥有养老资产和养老金，越来越多的子女也愿意将老人送到条件优良的养老机构。

5. “医养结合”成为趋势 所谓“医养结合”就是医疗和养老的结合。“医”包括医疗康复保健服务，而“养”包括生活照护服务、精神心理服务、文化活动服务。根据《医养白皮书》统计，医疗是高净值人群养老生活中最为关心的主题。这部分人群普遍对医疗保障制度存在忧虑，养老需求更多集中在专业护理人员、日常生活照料、解决内心孤独等生活品质和精神层次，这也是高端养老的优势所在。

3.2 目标市场定位 项目目标市场定位于贵阳市乌当区全区及周边贵阳市部分地区，目标人群是有一定经济实力的老年人群体。

3.3 市场需求及容量分析 3.3.1 养老市场需求分析 1. 心理需求分析 对着社会的进步、生活水平的提高，一些老年人的养老观念也发生了很大的变化，他们不满足于生活的温饱，而是越来越注重生活质量和生命的质量，他们迫切需要发展老年教育、文化、体育、娱乐等活动来丰富他们的老年生活，体现他们的生命价值和意义。

老年人口随着年龄的增长和生理条件的变化，形成不同于其他年龄组人口的基本特征——大多数人退出经济活动领域，安享晚年是他们的重要追求目标，闲暇时间增多，但活动范围主要局限于家庭和邻里，疾病增多因而护理需求扩大等。这些特征决定了他们的饮食消费、精神文化消费和医疗保健需求上升，而其它方面的需求相对下降，并在消费方式上显示出方便化、保健化和舒适化的特点。

图3-2 老年人消费考虑因素示意图 2.“医养结合”的高端机构养老模式迎合市场需求 老年人的养老需求主要集中于三个方面，生活、娱乐和医疗健康。第一，养老的基本需求——生活（包含衣食住行）是老年人的基本生活保障，近七成的老年人日常消费支出集中在食品上，老人日常的照料是养老服务的重心。第二，医疗健康是老年消费群体的三大主要消费需求中刚性需求。老年人对医疗需求较大，45.1%的老年人健康状况为“一般”或“差”，27.6%的老年人日常生活中最大的开支为“看病吃药”，另外，据统计，我国65岁老年人慢性病患病率达53%左右，医疗费用支出是“年轻人”的3倍。第三，老年人越来越重视生活娱乐，基本的社交活动和文艺休闲是老年人的偏爱的活动方式，从广场舞、公园舞的兴盛等就可见老人对娱乐、社交生活的需求，因此，老人精神寄托的需求应被给予足够的重视。综上所述，我们认为，由于“养”涵盖的日常生活和娱乐等服务的繁杂性和“医”涵盖治疗的专业性，以及老人个性化和多元化服务的需求，导致养老产业链很难由单一的个人、一个机构或者一家服务公司能过承担和解决的，更应该由一个体系、一个平台提供全方位的服务索引和服务指南，从而解决老人的各种各样的需求。

3.3.2 养老市场容量分析 1. 老年人口基数庞大，而且增长速度较快 2016年底，全国60周岁及以上人口21242万人，占总人口的15.5%，65周岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%，其中有相当一部分老人拥有养老资产和养老金，越来越多的子女也愿意将老人送到条件优良的养老机构。

贵州自2003年开始就进入了老龄化社会。最近10年来，我省人口老龄化程度不断加深。省老龄办统计显示，截至2016年底，全省60岁及以上老年人总数已达554.2万人，占全省人口总数的15.59%；
其中65岁及以上老年人总数366.88万人，占全省人口总数的10.32%。预计未来10年，我省老龄化程度将进一步加深。

2. 购买力分析 近年来，随着社会经济的发展越来越多的人开始关注健康问题，在国家及社会的大力支持下，医疗保健行业发展迅速，其中近年来医疗保健行业相关数据情况如下：
图3-1 全国城镇居民人均医疗保健支出情况情况 图3-2 全国农村居民人均医疗保健支出情况情况 从以上数据可见，随着我国城镇和农村居民家庭可支配收入的增长，在医疗保健消费方面的支出呈现逐年增加的趋势。未来我国城镇和农村居民家庭人均购买力依然将保持增长态势，在医疗保健方面的支出比重也会因医疗体制的完善、医疗机构的建设而逐渐加大，市场需求巨大。

综上所述，本项目的建立符合行业市场规模的发展及市场需求，符合行业发展趋势，市场前景良好。

第四章 项目业态规划 4.1 养老公寓 4.1.1 养老公寓简介 养老机构将聘请经验丰富的护理人员驻守，为老年人提供专业的护理服务，在医疗技术上由本项目医院提供专业支持，提供的设施及服务主要包括：
1. 养老公寓 项目采取居家式养老，提供可供300人的居家式养老公寓，室内设备齐全，家具布置和家庭起居室类似，可提供宾馆式服务。养老公寓将老人和过去的老同学、老朋友、老同事聚集到了一起，形成了一个老人自己的圈子。

2. 配套设施 养老机构还建设提供室内膳食、休闲、娱乐、健康、健身等场所，项目设有300㎡餐厅，使老人生活更加便捷，休闲、娱乐场所丰富了老人的业余生活，使老人的生活品质得到进一步提升，健康、健身场所有利于提升老人的身体条件，降低了老人生病的风险，减轻了家人的心理负担。

除此之外，机构还聘请康复专家、营养专家等，针对不同老人的身体情况制定各自的饮食、生活、运动手册，对每一个老人都建立独立的健康、生活、运动档案，老人从中可以得到更加科学、贴心的服务，有利于老人的健康，给老人间的交流提供了更多的场所。

通过互联网信息管理，将老人和亲属、社会亲友连接了起来，亲属可以及时了解到老人的近况，老人也可以和家人有更多的沟通。

4.1.2 设置原因 为了积极响应国家推动医养结合的号召，项目开设了养老公寓，增加了当地的养老供给。

由于养老院设置医疗中心成本较高、资质困难等问题，导致乌当区内养老院难以发展医养结合模式；
而且，乌当区现有大医院由于床位数的限制、护理人员的限制，难以开展医养结合模式。项目建设设施完善、环境优雅的养老公寓，打造行业领先效果。

图4-1 养老公寓效果图 图4-2 养老公寓餐厅效果图 4.2 康养中心 本项目为医养结合项目，康养中心为本项目的医疗支撑部分，属于本项目重点建设内容。根据功能区分，康养中心包括了医院、养护中心两个部分。

4.2.1 医院 随着社会和经济的发展，人们的生活水平不断提高，国内人口年龄发展趋向2个特点：平均寿命的延长和老龄人口的增多。然而随着年龄的增长，人的器官生理功能也开始缓慢地衰退，进入老年之后，各器官生理功能衰退速度大大增快，机体的防御能力和对疾病的反应性均有不同程度的降低。因此，人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心理。为实现项目的“医养”结合，区别于传统养老院的“医务室”。且打造本项目的核心竞争力，拟在项目园区内建设一个功能健全的老年病综合医院。医院以维护老人的健康，提高老人的生活质量，为老年患者提供更为全面、系统、规范、专业的治疗护理服务为目标。

医院所聘用的医护人员必须具备高水准的专业技能，知识全面、训练有素、技术过硬；
拟招聘各协作单位的老年病专家坐诊，确保老年患者的生命安全和身体健康，特别是针对老年病常患高血压急症、糖尿病急慢性并发症、呼吸衰竭、重症肺炎等等病症具有独特的治疗手段；
医院的医疗卫生设施设备完善，某些进口的先进医疗设备甚至处于国际领先水平。

医院按功能划分为医疗区（门诊、急诊、住院）、医技区、后勤供应区、医护人员值班室等，全院形成以医疗为中心，能够提供医疗、预防、保健、康复和急救等卫生服务，以满足美丽之家疗养院内的老人获得基本医疗服务为主的多层次医疗和保健服务。

图4-3 医院内部效果图 4.2.2 养护中心 养护中心将聘请经验丰富的护理人员驻守，为老年人提供专业的护理服务，在技术上由本项目医院提供专业支持，主要包括三个部门：
1.护理站 ① 建立公寓老年人健康档案，定期进行巡回医疗健康检查；

② 开展健康教育，宣传医学保健知识；

③ 组织和指导老年人参加各种合适的健身活动；

④ 公寓老年人日常活动、卧床卫生、医疗管理：包括睡眠管理、排便管理、行动管理（主要针对残疾老年人）、生活护理、康复管理、陪医就诊等。

2.膳食管理科 ① 负责老年人营养膳食开发管理，定期调整餐厅老年人食谱。

② 负责合理调配人员，督促卫生检查、搞好伙食民主管理，经常听取就餐者意见，不断提高饭菜质量，改善服务态度。

③ 进行《食品卫生法》的宣传教育，严防食物中毒和其它事故发生。

3.心理咨询室 ① 负责老年人心理健康，组织宣传心理问题预防技术。

② 保持与老年人的日常沟通，解决老年人在的心理困惑问题，引导老年人乐观开朗。

4.医疗通道 项目开设的养老医疗医院，利用先进的设备，信息化的管理，可以为亚健康及患病的老人提供全天候的医疗服务，老人可以很及时的治疗身体上出现的各种问题，对于一些老人携带了数十年的慢性病，医院也可以提供有效的控制及治疗措施，及时方便的为患者提供医疗救治服务。

图4-4 养护中心内部效果图 4.3 红酒厂 项目还将建设300㎡的红酒厂，为老年人日常活动提供方便优雅的环境。红酒厂中将建设6间独具当地少数民族风情的木结构阁楼包间及3个造型别致的红酒疗养吧，环境别致，风景秀美，必将受到疗养院中居住老人及前来休闲娱乐的游客们的喜爱。

图4-5 民族特色木结构阁楼效果图 4.4 其他配套 4.4.1 办公大楼 项目办公区，用于项目运营过程中日常办公。

图4-5 办公楼效果图 4.4.2 木结构景观桥 项目将建设3座木结构景观桥，景观桥造型独具民族风情，小桥流水，环境娴静优雅，让生活在XXXXXXX的老人们和游客们享受到具有民族特色的园林设计。

图4-6 木结构景观桥效果图 4.4.3 温泉池 有资料表明，暖池热浴不仅可使肌肉、关节松弛，消除疲劳；
还可扩张血管，促进血液循环，加速人体新陈代谢。

项目区还将建设3个造型功能不同的温泉池，为老人及游客提供温泉服务，让大家在欣赏美景、娱乐休闲感到疲乏时放松身心。

图4-7 温泉池效果图 第五章 项目选址及条件 5.1 项目选址 5.1.1 选址原则 1. 严格执行土地利用总体规划、城镇总体规划，确保项目建设用地总量不增加，耕地和基本农田数量不减少、质量不降低。

2. 符合地区布局，具备良好的安居环境和较方便的交通条件。

3. 占地面积满足总平面布置需要，并有发展余地。

4. 满足必要的供水供电条件。

5. 地基承载力符合建设标准，满足环保要求，环境污染指数在轻度污染之下，无排放污染源的工业企业。

5.1.2 选址 图5-1 项目区位示意图 项目选址位于XXXXXXX乌当区码头村XXXX（见图5-1）。项目区域位置良好，交通便利，附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。项目仅对现有建筑进行改造，不会对周边基础设施产生破坏，周边无重要文物名胜风景区。

5.2 建设条件 5.2.1 项目区位概况 乌当区是贵州省贵阳市下辖的六个市辖区之一，位于贵州省中部，地处贵阳市区东北部。东面与龙里县接壤，南面和云岩区、南明区相接，西面同白云区相交，北面与开阳县、修文县毗邻，全区行政区域总面积为686平方千米。

乌当区是贵阳市城区组团之一，是贵州省首批经济强区（县）。乌当区下辖5个社区、6个镇和2个乡。2012年，乌当区总人口31.79万。境内有贵阳御温泉、保利国际温泉两个国家AAAA级旅游景区和泉天下国际俱乐部一个国家AAA级旅游景区，还有香纸沟、相思河等省级风景名胜区。

5.2.2 气候条件 乌当区总面积686平方公里，生态资源禀赋优良，位于北纬26°，海拔在506—1400米之间，年平均气温14.6℃，森林覆盖率52.13%，空气质量优良率保持90%以上。

5.2.3 自然资源 境内自然文化资源丰富，主要有煤、铁、硅、铝、重晶石等10余种；
有百花湖、香纸沟、情人谷、新大温泉、来仙间、相思河、普渡河峡谷、永乐桃园、阿栗杨梅园等景观，美不胜收；
有独具特色的布依三月三、苗族四月八、阿栗杨梅节、永乐桃花节、朱昌稻花节和金华米花节，其中下坝乡的苗族花棍舞被誉为“东方迪斯科”，享誉中国内外。乌当区行政中心所在地新大街道办事处距贵阳市中心约7公里，距贵阳国际机场约8公里，滇黔国道、贵黄、贵毕、贵开发国家重点建设南（宁）贵（阳）昆（明）经济带中心城区，全省唯一的国家级高新技术产业开发区和国家级农业科技园区（试点）坐落其中。2004年3月，乌当区被国家科技部批准成为西南地区唯一的全国科技进步示范县（区）。

5.2.4 交通状况 乌当区属贵阳城市规划的9个组团之一，辖5乡（其中2个民族乡）、5镇、2个街道办事处，共129个村（居）民委员会，总人口30万人。区委、区政府所在地距贵阳市中心7公里，距贵阳国际机场8公里，距贵阳火车站10公里，贵遵、贵黄、东北绕城高速公路贯境而过，贵开路、航天路等城市一级主干道纵贯新天城区南北，交通便利，四通八达。

5.2.5 风景旅游 乌当区自然风景优美、人文景观丰富、民族风情浓郁，旅游资源别具一格。经过数年的努力开发，景区、景点开发建设已初显成效，年接待游客40余万人次。一个将自然风光、民族风情、人文景观和观光农业连接起来，以自然山水、人文景观和民族风情相结合，集吃、住、行、游、购、娱、沐浴、医疗保健为一体的，独具特色的旅游格局逐步形成。目前，乌当区区境内有6个风景区（香纸沟、相思河、百花湖、渔洞峡、情人谷、新天温泉公园）已建成并对外开放，建成省级风景区3个（香纸沟、相思河、百花湖）。金螺湖、巴喇谷、永乐湖、三江河景区正在开发建设中。现已形成：新天温泉公园—东风农业生态园—渔洞峡—情人谷—永乐桃园生态旅游线；
水田相思河—新堡香纸沟—羊昌金螺湖等以峡谷风光、民族民间文化为主的旅游线；
金阳新区—朱昌古城堡—百花湖，以现代文化为主的旅游线。

5.2.6 社会经济情况 2016年，乌当区经济社会发展换挡提速，在全省18个城区方阵综合测评中预排第四位，地区生产总值预计完成160.69亿元，同比增长13.5%，其中，一产增加值完成14.85亿元，同比增长6.5%；
二产增加值完成78.05亿元，同比增长14.9%；
三产增加值完成67.78亿元，同比增长13.4%。一般公共预算收入预计完成20.42亿元，同比增长12.39%。固定资产投资预计完成187.38亿元，增长25.6%。规模以上工业增加值预计完成65亿元，增长12.2%。社会消费品零售总额预计完成38.7亿元，增长13.6%。旅游总收入预计达57.29亿元，增长35%。城镇常住居民人均可支配收入预计完成28673元，增长9%，农村常住居民人均可支配收入预计完成14567元，增长10%。森林覆盖率预计达52.13%；
空气质量优良率预计达95%；
单位生产总值能耗、主要污染物排放总量均控制在市下达目标内。

第六章 项目建设规模及内容 6.1 项目建设原则 本项目在设计之初就灌入了社会发展方向、区域文化、和谐的风格，通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，是将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的乐园，是老人们在浪漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致和科学。同时，也使老人们感受到来此居住不再是城市的宣闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。此外，本项目还将赋予园区性格和感情，用富有诗意的居住元素营造田园牧歌式的生活情境，将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，构筑一幅“小桥流水、世外桃源”式的生活方式。

针对老年人的项目产品，在住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。

1. 环境要园林化 项目有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；
建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。

2. 精神丰富化 为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、棋牌娱乐室、门球场等文体娱乐设施。

3. 设计要人性化 平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；
有电梯的地方，电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；
要保证充足的阳光入室，空间通透；
楼梯踏步高度不大于140mm，踏面宽度不小于300mm。室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；
各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便。总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。

4.坡地建设健康化 坡地对比平地更有着平地所不具备的天然优势，那就是不同坡度的天然斜坡，本项目所在地势就是天然斜坡。天然斜坡有助于长者长期的进行适当的有障碍锻炼，也就是临床所说的医疗步行。

医疗步行是指在30度斜坡的路上散步100米，以后渐增至在50度斜坡散步2000米，或沿30度—50度斜坡的路上散步15分钟，接着在平地上散步15分钟。

世界卫生组织经过大量观察和研究认为，步行是最好的锻炼方式。步行锻炼能使人轻松、愉快，浑身感到舒服，心情开朗。并且长期的坚持医疗步行锻炼可以减轻体重、降低血液胆固醇水平、减少患高血压的风险、延缓人体衰老过程，阻止人体携带氧气能力下降的趋势，增强身体的力量、柔韧和平衡性，还可强壮骨骼，防止骨质疏松症，增强身体的耐力，有助于预防糖尿病的发生。

此外坡地还有着以下平地所不具备的其他优势：
从视线景观上，坡地建筑有平地建筑所无法比拟的天然视线和自然景观；

从生态上，坡地建筑本身具有很好的生态性，利于建筑物之间空气的流通；

从外观上，坡地特有的高低起伏、错落有致更能形成一种动态的建筑美感，打破了一般社区的沉闷布局；

从情感上，坡地建筑符合儒家与道家都主张“天人合一”的思想，推崇的是建筑与自然的相互协调与融合，崇尚自然，强调对自然的理解。

5. 生活要智能化 配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。

6. 户型要合理化 充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分居住面积控制在30㎡左右。户型设计要个性化、合理化。房间设计充分考虑日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。

7. 建筑要艺术化 在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。

满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。

6.2 项目建设规模及内容 项目总占地面积6830㎡，建筑面积2000㎡，建设内容包括老年公寓、养护中心、医院、办公大楼、红酒厂、停车场、温泉池等，项目共五期建设，项目具体建设内容如下：
表6-1 项目建设内容表 序号 工程名称 单位 数量 1 建筑与装饰工程 1.1 养老公寓 平方米 900 1.1.1 公寓 平方米 600 1.1.2 餐厅 平方米 300 1.2 养护中心 平方米 300 1.3 医院 平方米 300 1.4 办公大楼 平方米 300 1.5 红酒厂 平方米 300 2 其他项目建设 2.1 停车场 平方米 680 2.2 温泉池 个 3 2.3 景观桥 个 3 3 配套设施建设 3.1 娱乐设施 项 1 3.2 污水处理设施 项 1 3.3 给排水工程 项 1 3.4 暖通工程 项 1 3.5 电力工程 项 1 4 道路硬化 项 1 5 场地绿化 项 1 6.3 项目分期建设规模及内容 项目建设分五期，具体分期建设规模及内容见下表。

6.3.1 项目一期建设规模及内容 项目一期主要建设养老公寓及停车场部分，养老公寓建筑面积共900㎡，其中公寓建筑面积600㎡，餐厅建筑面积300㎡，拥有300张床位；
停车场建设面积680㎡。

表6-2 项目一期建设规模及内容表 序号 工程名称 单位 数量 1 项目一期 1.1 养老公寓 平方米 900.00 1.1.1 公寓 平方米 600.00 1.1.2 餐厅 平方米 300.00 1.2 停车场 平方米 680.00 6.3.2 项目二期建设规模及内容 项目二期主要建设养护中心、医院及办公大楼部分，养护中心建筑面积共300㎡，医院建筑面积300㎡，办公大楼建筑面积300㎡，为项目运营过程提供方便。

表6-3 项目二期建设规模及内容表 序号 工程名称 单位 数量 1 项目二期 1.1 养护中心 平方米 300.00 1.2 医院 平方米 300.00 1.3 办公大楼 平方米 300.00 6.3.3 项目三期建设规模及内容 项目三期主要建设红酒厂部分，建筑面积共300㎡，红酒场内设有6个风格各异、独具特色的木结构阁楼；
3个红酒疗养吧，为老人和游客提供服务。

表6-4 项目三期建设规模及内容表 序号 工程名称 单位 数量 1 项目三期 1.1 红酒厂 平方米 300.00 6.3.4 项目四期建设规模及内容 项目四期主要建设温泉池、景观桥、配套娱乐设施及道理硬化部分。项目四期建设3个温泉池，3座景观桥，并进行项目区配套娱乐设施及道路硬化建设，为老人和游客提供环境优雅、交通便捷的生活、旅游环境。

表6-5 项目四期建设规模及内容表 序号 工程名称 单位 数量 1 项目四期 1.1 温泉池 个 3.00 1.2 景观桥 个 3.00 1.3 娱乐设施 项 1.00 1.4 道路硬化 项 1.00 6.3.5 项目五期建设规模及内容 项目五期主要是污水处理设施及其他配套设施的建设和完善。保障项目运营情况。

表6-6 项目四期建设规模及内容表 序号 工程名称 单位 数量 1 项目五期 1.1 污水处理设施 项 1.00 1.2 给排水工程 项 1.00 1.3 暖通工程 项 1.00 1.3 电力工程 项 1.00 1.4 场地绿化 项 1.00 第七章 工程技术方案 7.1 建筑设计方案 7.1.1 设计依据 （1）建设单位提供的相关资料；

（2）根据建设单位提供的设计意图及使用功能要求；

（3）根据我国现行的国家和地区的设计规范；

（4）相关气象，地质，经济社会等基础资料。

7.1.2 设计标准 《建筑设计防火规范》GB50016-2014 《工程建设标准强制性条文》（2013年版） 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 《无障碍设计规范》GB50763-2012 《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015 《汽车车库建筑设计规范》JGJ100-98 《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012 《地下工程防水技术规范》GB50108-2008 《民用建筑设计通则》GB50352-2005 《房屋建筑制图统一标准》GB/T50001-2010 《建筑结构荷载规范》GB50009-2012 《混凝土结构设计规范》GB50010-2010 《建筑抗震设计规范》GB50011-2010 《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008 《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001 《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011 《养老设施建筑设计规范》GB50867-2013 《老年人居住建筑设计标准》GB/T 50340-2003 7.1.3 建筑设计 在建筑造型上力求新颖、简洁，体现当地风貌与交通运输基础设施的建筑特点，并注意与周边建筑风格相协调，建筑结构采用新技术、新材料、新工艺，保证技术性能，同时考虑因地制宜，经济适用，以降低工程造价。

7.1.4 无障碍设计 1.无障碍空间的设计原则 （1）无障碍性。设计要以轮椅使用者和视觉残疾者为基准，积极创造适宜的空间，以提高他们在环境中的自立能力。

（2）易识别性。设计上要充分运用视觉、听觉、触觉的手段，给予老人以重复的提示和告知。并通过空间层次和个性创造，以合理的空间序列、形象的特征塑造、鲜明的标识示意以及悦耳的音响提示等等，来提高空间的导向性和识别性。

（3）易达性。要求场所及其设施必须具有可接近性。设计要为游人积极提供参加各种活动的可能性。从规划上确保他们自入口到各空间之间至少有一条方便、舒适的无障碍通道及其必要设施，并保证他们有通过付出生理上的努力，能得以实现的心理满足感。

（4）可交往性。应多创造一些便于交往的围合空间、坐憩空间等，以便于相聚、聊天、娱乐和健身等活动，尽可能满足他们由于生理和心理上的变化而对空间环境的特殊要求和偏好。

2. 无障碍细部构造设计 无障碍设计，除了对环境空间要素的宏观把握外，还必须对一些通用的硬质景观要素，如出入口、园路、坡道、台阶、小品等细部构造，做细致入微的考虑。

无障碍设计具体参见《老年人居住建筑设计标准》（GB/T 50340-2003）。

7.2 结构方案 7.2.1 设计依据 （1）主体结构设计使用年限50年; （2）风荷载: 基本风压 W=0.30 kN/㎡，地面粗糙度为B类; （3）雪荷载：基本雪压So= 0.1 kN/m2；

（4）设计依据主要设法规和所采用的主要标准：
《建筑结构可靠度统一标准》GB50068—2001 《建筑抗震设防分类标准》GB50223—2008 《建筑结构荷载规范》GB50009—2012 《建筑抗震设计规范》GB50011—2010 《混凝土结构设计规范》GB50010—2010 《建筑地基基础设计规范》GB5007—2011 《地下工程防水技术规范》GB50108—2008 7.2.2 设计要求 （1）基本风压 根据《建筑结构荷载规范》GB5009-2012，本工程按50年一遇的当地基本风压：0.4kN/m2。

（2）地基基础设计 根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）要求，贵阳抗震设防烈度不低于9度，地震分组为第二组，设计基本地震加速度值不小于0.4g。

（3）建筑结构安全等级 结构安全等级为二级。

（4）设计使用年限 设计使用年限为50年。

7.2.4 基础设计 本工程多为2～3层的建筑物，为保证房间内不露柱的使用要求，拟采用异形柱框架－剪力墙结构；
由于该项目为坡地建筑，根据嵌固点位置的不同，由嵌固点至屋面的高度＜30m时，剪力墙抗震等级三级，框架抗震等级为四级。

根据贵阳市一般地质情况，拟建建筑拟采用浅基础，以岩石层或粘土层作为基础持力层，若岩石地基埋深较深，基础选用人工挖孔嵌岩桩。在下一设计阶段，依据地勘报告，可通过经济性比较以确定合理的基础方案。

7.2.5 主体结构设计 根据贵阳市的抗震设防要求及建筑高度情况，建筑物主体结构均采用钢筋混凝土框架结构体系。基础底板至一层板面的墙、柱、梁混凝土强度等级为C40。

7.3 公用辅助工程方案 7.3.1 供电系统 （1）设计依据及范围 供电设计严格按照《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）、《供配电系统设计规范》等进行设计。

设计内容为10/0.4KV变配电系统、电力及照明系统、防雷接地系统、电话系统、电视系统、楼宇访客对讲系统、自动抄表系统、宽带网络布线系统、安全防范及周界报警系统、停车场管理系统、电气消防系统。

（2）强电部分 本工程电力负荷计算暂按单位容量估算：按强电设计标准120W/m²估算，本项目的建设面积是112292㎡，约需用电13475KW。选变压器12台1000KVA供电。由市电引入一回路10KV电源，作为正常工作电源。在地下一层设10KV配电、变电和低压配电室。本工程将设立一间柴油发电机房，约配置一台600KW柴油发电机组，作为应急电源。供电给本工程的消防负荷作备用电源。兼作本工程的一、二级非消防负荷备电。正常停电时柴油发电机组兼作电梯、生活水泵等重要保障负荷供电。自备柴油发电机组为自动启动型，当市电失去或发生火警时，能在15秒内供电。

（3）弱电部分：电视、电话、网络系统均由市政引入地下室相关设备间，根据广电及相关部门要求设置设备及管线。养老院内部及周界设置安保及监控系统，紧急按扭及报警系统。整个工程根据需要设置自动抄表系统，停车场管理系统。

（4）电气消防：消防用电设备均采用专用供电回路，由变电所放射式双回路供电，在最末端自动切换。在楼梯间，消防值班室、消防水泵房、防烟排烟机房、自备发电机房、地下室的公共走道、疏散走道及安全出口处设置应急照明及疏散指示。

本工程设置一间消防控制室，室内设置火灾报警控制柜、消防联动控制柜、火警广播及电话系统。项目内除面积小于5m²的厕所、卫生间等外，均应设置火灾探测器。按规范要求在设置探测器的区域适当位置设置手动报警按钮、声光报警器和火警广播等设备。

7.3.2 通讯、电视、网络系统 本工程通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，养老公寓、办公楼楼等建筑，每门栋分接箱装于底层，每个房间在安全合理范围内安装适当的插座，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责，要保障项目区中的通讯网络信号的通畅。

7.3.3 给排水设施 （1）研究依据 给排水设计依据《建筑给水排水设计规范》、《室外给水设计规范》、《室外排水设计规范》、《生活饮用水质标准》、《污水排入城市下水道水质标准》进行设计。

（2）给水方案 本项目娱乐设施用水由弄庆弯水库提供。本项目的建设用水和运营用水均由贵阳市政提供。根据整个场区的占地面积、建筑物性质及消防规范，按同时发生一次火灾设计，一次灭水量为25升／秒，火灾延续时间为两小时，消防用水量为300立方米。

（3）排水方案 结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。室内污水经过沼气池或者化粪池，进行有机处理再排放；
室外的污水、雨水等采用集中处理，必须将水进行净化才能排放，避免污染周围水质和环境。

7.3.4 消防设计 本项目设计方案中总平面布置满足规程规范要求。

本项目新建建筑为钢筋混凝土框架结构，其最大占地面积均小于规范中防火分区允许占地面积的规定。建筑材料满足规范中极限耐火等级的要求，安全疏散距离均满足规范要求。

（1）设计依据：
《中华人民共和国消防法》；

GB 50016-2014《建筑设计防火规范》；

GB 50140-2010《建筑灭火器配置设计规范》；

国家、地方及主管部门有关规定。

（2）遵守国家颁布的有关技术规定，建筑构件的选材应满足所需的耐火极限，建筑物设置火灾消防疏散通道和紧急出口、消防器材位置指示牌。

（3）严格执行建筑防火等级标准，配备必要的消防器材。室外路边每隔100m设置室外消防拴，各通道设置手提式干粉灭火器，各功能分区配置推车式灭火器。对重要负荷的电源、控制线采用耐燃型或其它防火措施。

（4）应设立消防管理部门，专人负责，定期对消防设施和防火重点部位进行检查，并对员工进行消防教育，做到防患于未然。

第八章 环境保护 8.1 设计依据 8.1.1 环境质量标准 1.《环境空气质量标准》（GB3095-2012） 2.《声环境质量标准》（GB3096-2008） 3.《地表水环境质量标准》（GB3838-2002） 8.1.2 环境保护执行标准 1.《中华人民共和国环境保护法》 2.《中华人民共和国水污染防治法》 3.《中华人民共和国固体废物污染防治法》 4.《放射性同位素与射线装置安全和防护条例》 5.《危险废物转移联单管理办法》 6.《建设项目环境保护管理条例》 7.《贵州省环境保护条例》 8.《医疗机构水污染物排放标准》（GB18466-2005） 8.2 主要污染 8.2.1 施工期主要污染 1.粉尘 扬尘是施工期间影响环境空气的主要污染物，来源于各种无组织排放源。其中装饰过程中场地清理和物料运输等工序产尘量较大，而材料堆存、建筑机构施工、设备安装等工序产尘量较小或不扬尘，而且扬尘还受风向、风速、湿度等气象条件影响。由于污染源多为间歇性源并且扬尘点低，因此只会在近距离内形成局部污染。施工期间产生的污染物未经充分扩散稀释就进入地面呼吸带，将会给现场人员的施工、生活、健康安全带来一定的影响。

2.污水 施工期水污染源主要为施工区的冲洗废水、施工队伍的生活污水等。冲洗废水主要来源于石料等建材的洗涤，主要污染物为SS；
生活污水主要污染物为SS、BOD、COD等。冲洗废水的排放特点是间歇式排放，废水量不稳定。施工中往往用水量无节制、废水排放量大，若不采取措施，将会在施工现场随意流淌，对周围水环境及景观造成一定影响。

3.噪声 工程施工期间的噪声主要来源于装饰工器具和建筑材料的运输，车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声。施工时对周围环境的主要影响是施工噪声，其辐射范围较广，昼间最大距离近150米，夜间影响更为严重。

8.2.2 运营期主要污染 1.污水 该项目建成投产后，主要用水环节为职工生活用水、办公用水等。因此，该项目营运期废水主要源自职工生活、办公废水和生产冲洗废水。企业生产时，会产生冲洗设备及生产场地的废水，该废水夹带水泥、砂浆等不利于环境的有害成分。

2.固体废弃物 项目固体废弃物主要为废渣、废弃包装物和日常办公生活垃圾，固体废弃物不存在危险性。除尘器收集下来的粉尘和生产废水中分离出来的沙石全部回收利用。

3.噪声 企业营运期间噪声主要来自于物料运输、入库、传送、配料以及搅拌等工序中的各设备的运行噪声。

4.粉尘 在生产过程中，物料入库、转运、配料以及搅拌等工序均会产生扬尘。

8.3 污染防治方案 8.3.1 项目施工期防治措施 1.控制生态影响的初步方案 为减少施工时生态环境产生的不利影响，拟定施工方案时，应按规定地点处理装饰残渣，并不定期的检查计划执行情况。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经采取措施后才能继续施工。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议装修施工中遇到连续的晴天和刮风的情况下，应在工作表面上洒一些水，防止扬尘。工程施工者应该按照装饰残渣处理计划，及时运走装饰残渣，并在装运过程中不要超载，运输车表面应有覆盖物,沿途不得洒落，车辆驶出工地前轮上的泥土应去除干净，防止沿程残渣满地，影响环境整洁。同时施工者应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有残渣、建材洒落应及时清扫。

2.控制噪声影响的初步方案 为了减少施工噪声对周围环境的影响，工程在居民点200米的区域内，不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械，对必须在夜间施工又可能影响居民环境的工地，应对施工机械采用降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声学环境质量。

3.控制生活垃圾污染的初步方案 装修及安装工程施工时，施工人员的食宿将安排在工作区域内。这些临时住宿地的排水和生活废弃物，应妥善处理，集中收集送至城市垃圾处理站一并处理。

4.控制水污染的初步方案 对于装饰及安装施工中的冲洗废水，建议在施工现场设置临时废水沉淀池一座，收集施工中所排放的各类废水，废水经沉淀后，仍可作为施工用水的一部分重复使用，这样既节约了水资源，又减轻了对地表水环境的污染。

8.3.2 项目运营期防治措施 污水：主要来源于使用及生活污水，生活废水中主要污染物是COD、BOD5、SS、NH3-N、动植物油。污水直接排入化粪池，处理后进入城市污水处理管网，经污水处理厂处理再排入自然水体。

固体废物：主要为生活垃圾。设置垃圾收集系统，生活垃圾集中收集后由环卫部门清运到垃圾处理场进行处理。

噪声：空调、排风扇等采用专用隔音、消声设施进行处理，降低噪声，达到国家相关标准。

第九章 节能与消防 9.1 节能 9.1.1 设计原则及标准 1. 节能的原则和要求 当今能源建设已成为世界性的重大问题之一，各国对能源问题都给予了极大的关注。合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。

根据《中华人民共和国节约能源法》规定，本项目的建设方案要体现合理利用和节约能源的方针，节能方案应符合相关建设标准、技术标准和《中国节能技术政策大纲》中的节能要求。单位建筑面积能耗指标、设备的合理用能、其他能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据进行设计。

建筑节能是城市环境保护、落实科学发展观、建设节能型社会、实现可持续发展的基本要求。国家规定设计阶段就开始能耗控制，在施工图阶段，设计必须进行认真的负荷计算，严格按标准进行节能设计。

本项目建筑节能的主要依据有《民用建筑节能条例》（国务院530号）、《民用建筑节能管理规定》（建设部令76号）及其他措施、标准与规范。

2. 节水的原则和要求 全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。根据《中华人民共和国水法》、《城市供水条例》、《城市节约用水管理规定》和《建设项目水资源论证管理办法》的规定，本项目的建设方案设计必须采取有效的技术措施，提高水的重复利用率，降低水的消耗量。

总而言之，节约能源，合理用水、节约用水，是本项目建设设计必须遵循的重要原则。

9.1.2 项目耗能指标 本项目涉及的供、用能系统主要包括：给排水系统、电气系统。

给排水系统具体包括：给水系统、循环冷却水系统、排水系统、雨水系统、消防给水系统（包括室内外消火栓给水系统、自动喷淋灭火系统等），循环冷却水系统。其耗水量主要是生活用水。

电气系统具体包括：供配电系统、电力及照明系统、电力监控系统、防雷系统、接地及安全系统、应急广播系统、火灾自动报警及消防联动控制系统等。

9.1.3 节能措施 1. 建筑节能 建筑节能设计原则：
1）在设计中要按国家建筑节能设计标准和规范，严格执行有关建筑节能技术标准，并按要求做好建筑节能设计审查。

2）在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。

3）加强建筑周围的绿化，以减少太阳辐射的影响，调节小环境的温、湿度，降低空调冷负荷。

4）在建筑楼房的设计上，充分考虑各功能用房的性质和当地气候特征，采用合理的窗墙比，充分利用自然采光和自然通风，合理控制直射阳光，降低空调制冷和照明能耗。

建筑节能措施：
1）室外热环境 项目布局主要为南北朝向布置，其房间大多能自然通风采光，外立面结合立面效果。

2）主要围护结构性能参数 外立面采用浅色饰面，平屋面采用浅色建筑涂料，有利于降低建筑能耗。设计建筑的全年空调能耗与参照建筑的全年空调能耗比较节能率不低于50％。

2. 给排水节能 1）．给水系统分区上充分考虑市政给水压力，本工程由市政管网直接供水。

2）.卫生器具和给水配件采用节水型产品。

3）.采用先进管网连接技术，减少管网漏水。

3. 电气节能设计 1）根据负荷分布情况，综合考虑投资和年运行费用，对负荷进行合理分配，选取容量与电力负荷相适应的变压器，使其工作在高效区内。选择高效低能耗节能型变压器，减少变压器能耗。

2）合理设计供配电系统。变电所尽量靠近负荷中心。以缩短配电半径，合理选择线路路径，负荷线路尽量短，降低线路损耗。按技术条件及经济电流密度确定导体截面。

3）经计算选择相位，使三相尽量平衡。

4）在变电所低压侧设置集中无功补偿装置，使10KV侧功率因数在0.95以上。

5）无功补偿电容选用抑制谐波功能电容，选用用电设备的谐波电流限值满足规范要求。

6）选用高效率电动机，减少电动机的各部分损耗，提高电动机的效率。

7）照明设备节能方法如下：
各场所照度标准及LPD的确定及效率要求满足《建筑照明设计标准》的要求；

选用节能高效光源及灯具，以及符合国家能效标准的镇流器；

对走道、楼梯、景观照明等进行采用智能照明控制装置。

室外照明为防止白天亮灯，采用光电控制器，以利节电。

8）灯的控制：
a.每个房间开关的数量不少于2个(只设置一只光源除外)。

b.各区域设有多列灯具时，所控灯列与侧窗平行。

c.公共场所采用分区、分组控制。

d.楼梯间普通照明采用人体红外感应开关，应急照明设带指示灯延时开关控制。

9）选用成熟、高效、可靠的节电型低压电器。

10）生活给水泵，空调水泵等采用变频控制。

11）功率在50KW及以上的电动机配电回路设置计量装置。

12）采用建筑能耗监测系统：建筑能耗监测系统由分类、分项能耗计量装置以及数据采集子系统等组成，实现建筑能耗的在线监测和动态分析。电能计量的建筑能耗监测系统由分类、分项能耗计量装置以及数据采集子系统等组成，实现建筑能耗的在线监测和动态分析。电能计量的总用电量及一级分项能耗数据、二级分项能耗数据必须上传。水、暖、气的监测元件应具有通讯功能。该系统由管理控制柜、用于区域组网的数据采集器箱及现场各配电回路的电能计量装置三部分组成。

4. 暖通节能设计 a.风机箱的进出口采用软管连接，通风总管设消声静压箱，风机房内作消声隔音措施。平时通风采用时间控制器控制其运行，节约能源。

b.选用节能产品，商业全空气系统风机单位风量耗功率Ws小于0.30w/(m3/h)，新风系统风机单位风量耗功率Ws小于0.24w/(m3/h)，通风风机单位风量耗功率Ws小于0.27w/(m3/h) c.变制冷剂流量系统:COP>3.4w/w。变冷媒流量空气调节机组带变频装置，可以根据负荷变化自动调节运行状态以节约运行能耗。

d.多联机空调系统可以采用分层、分区域设置空调系统并且采用先进的智能化的控制，实现高效、经济、合理的系统运转，同时可以预留计量接口，使用更加节能。

e.冷水机组和锅炉，优先采用由冷热量优化控制运行台数的方式，使机组始终运行于高效率区域。每台机组均配电脑控制器，对系统供回水温度及压差自动控制和调节每台机组的冷热量或停开。冷水机组水泵均为变频控制。冷水机组制冷性能系数为大于5.90w/w，锅炉热效率大于90%。冷却塔风机采用变频风机。

f.本工程空调风管均采用DB800型离心玻璃保温消声直接成型风管，其最小热阻不得小于0.81m2.k/w。水管保温采用难燃B1级橡塑海绵保温材料，导热系数<0.034w/m.k。

g.根据本工程各场所的功能性分布情况，分区分层设空调系统，可根据各区使用情况分别开启运行。空调系统运行控制极为灵活。各路空调供水管上设置电动调节阀。回水管上设置压差平衡阀和热能计量装置。空调地下制冷热力站设分区空调计量装置。

h.空气处理机水管侧设电动调节阀，能按预先设定的温度自动调节和停启。空调机组风机为变频。风机盘管回水管设EVS动态流量平衡电动两通阀,室内智能温度控制器自动调节室内温度和停启风机盘管。

9.2 消防 9.2.1 设计依据 《建筑设计防火规范》（GB50016-2006） 《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005） 《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-2001） 9.2.2 消防措施 养老机构里一旦发生火灾，既使是有逃生的欲望，老年人往往也会显得力不从心。关注安全、关爱生命，对于养老机构的经营者来讲，责任重于泰山。

加强地方养老机构的安全防火工作，同时也是政府职能部门关注民生、尤其是关爱银发老人生命安全的具体体现。这方面监管工作做得出色，不仅有利于确保一方平安、老年人晚年生活的幸福愉快和家庭的快乐，也能提升地方政府职能部门在老百姓心目中的务实形象。

单位日常消防安全管理中，应重点加强对用火用电、燃油燃气、安全疏散、消防设施器材和消防控制室等的消防安全管理，应定期检查养老养生中心的消防情况。检查应包括下列主要内容：
a) 消防安全制度、管理措施及操作规程的执行和落实情况；

b) 用火用电、燃油燃气的管理有无违章；

c) 消防安全重点部位管理情况；

d) 安全出口、疏散通道和消防车道是否畅通；

e) 消防设施、器材和消防水源是否完好；

f) 消防（控制室）值班人员值班情况；

g) 灭火和应急疏散预案的制定与演练情况；

h) 员工消防知识掌握情况；

i) 防火巡查、火灾隐患整改及防范措施落实情况；

j) 其他消防安全情况。

第十章 安全保障措施 10.1 标准和规范 1.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006） 2.《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005） 3.《建筑防雷设计规范》（GBJ57-83） 4.《建设项目环境保护条例》（国务院令253号文） 5.《中华人民共和国环境保护法》 6.《中华人民共和国水污染防治法》 7.《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》 8.《中华人民共和国传染病防治法》 9.《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2010） 10.《污水综合排放标准》（GB8978-96） 中华人民共和国农产品质量安全法 中华人民共和国安全生产法 国家有关劳动安全卫生的法令和法规 10.2 设计原则 1.在项目完成的实施过程中，都应严格执行国家规范。采用绿色环保装修材料，并设置防盗装置。

2.公共卫生间、洗手间等处，均应采取防滑措施。

3.认真执行国家有关职业安全卫生的规定和规范，坚持“三同时”的原则。

4.总图布置要满足消防、环保与安全等要求。

10.3 保障措施 老年人是一群特殊的群体，是需要社会特别关爱的一个群体，因此，在对老年人的关怀上，应该尤其注重老年人的安全和健康问题。主要从以下几个方面来考虑：
10.3.1 建筑物安全 一是建筑物的出入口：是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。

二是老年公寓和活动中心过厅和走道：应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设置助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓可握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。

10.3.2 饮食 老年人由于体质的原因：腺体分泌机能减退、新陈代谢过程缓慢、免疫功能减弱等生理特点，因此，在平时的膳食影响补充上要特别对待；
老年人膳食应注意的特点：
1.热量：老年人活动量减少，新陈代谢缓慢，每日摄入热量应比正常人低10%-20%。65岁以上的老人，要控制甜食，70岁以后最好禁食单糖、双糖，因为糖易引起老年糖尿病。并引发高血压、脑血栓等疾病。

2.蛋白质：老年人需要丰富的蛋白质来补偿组织蛋白的消耗，每日每公斤体重需1g蛋白质，且优质蛋白应占总摄入量的一半以上。如鱼、豆类、瘦肉等；
但同时过多的蛋白质会加重老年人消化功能及肾脏负担。因此，老年人对蛋白质的摄取应该量少质高。

3.脂肪：老年人体内脂肪组织逐渐增加，过多的脂肪不利于心血管、消化系统及肝脏；
过少，则会影响脂溶性维生素的吸收。总的原则是：尽量选用含不饱和脂肪酸较多的脂肪，减少饱和脂肪酸。

另外，养老机构老人的保持餐具清洁，使用防滑餐具并检查食具的安全。选用合适的餐具来协助老人，例如：以叉、匙代替筷子。选用细小的匙羹，可以控制每次进食的份量，减低哽塞机会。选用饮管或特别设计的杯，可以控制每次液体的流量及速度。如有需要，可使用适当的辅助器具，例如：粗手柄的匙羹或叉、改良筷子、高身及弯边的碗。

10.3.3 医疗卫生 （1）医护人员工作时间必须穿戴工作衣帽、口罩和必要的防护措施，并保持清洁；

（2）病室内应定时通风换气，必要时进行空气消毒；
地面应湿式清扫，遇污染时即刻消毒；

（3）病人衣服、床单、被套、枕套每周更换1-2次，枕芯、棉褥、床垫定期消毒，被血液、体液污染时，应及时更换；
禁止在病房、走廊清点更换下来的衣服；

（4）实施消毒隔离工作制度。病床应湿式清扫，一床一套（巾），床头柜应一桌一抹布，用后均需消毒。加强各类设备，卫生材料等的清洁与消毒管理，弯盘、治疗碗、药杯、体温计等用后应立即消毒处理；

（5）严格执行医疗废物管理制度，医疗垃圾应当及时分类收集并进行无害化处理。垃圾置塑料袋内，封闭运送，医用垃圾与生活垃圾应分开装运。

10.3.4 安全管理 养老院看护人员及管理人员要加强对老年人安全管理。例如，可以根据老人身体素质和年龄情况每人佩带不同颜色的挂牌，适当限制老年人能到达活动区的范围和区域，防止老年人发生安全事故。

第十一章 项目建设进度 11.1 项目建设期限 本项目工程实施计划从可行性研究报告批复起，经设计、商务谈判、施工，到项目建成，要使每个环节满足进度要求，需要各参加单位要密切配合，统筹安排，保证项目建设的顺利进行。项目建设共一期工程，实际建设工期为24个月，即2018年1月至2019年12月。

11.2 项目实施进度 项目建设本着“高效、保质保量”的原则，分期进行项目的建设。

项目的具体实施进度如下表所示。

表11-1 项目整体实施进度安排表 建设内容 建设时间 2018年 2019年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 选地整地 养老公寓基础工程 养护中心、医院、办公大楼基础工程 养老公寓主体工程 养护中心、医院、办公大楼主体工程 养老公寓安装工程 养护中心、医院、办公大楼安装工程 设备安装 其他配套建设 道路硬化及绿化 11.3 项目管理 本项目拟实行项目法人责任制进行管理。只有严格管理才能达到投资节约、工期缩短，经济效益显著的目的。

1.根据国家产业政策、以及当地实际情况及市场需求情况，筹划项目建设，组织调查研究，邀请咨询、研究单位对项目进行评估论证。委托有资格的专业规划设计研究单位编制项目可行性研究报告，进行工程设计，并按有关规定逐级上报国家主管部门审批。落实项目资本金、固定资产投资及相应流动资金。

2.根据项目建设进度需要，保证自筹资金足额到位。

3.加强工程设计和施工管理，做到项目工程质量达到设计规范、验收评定标准的要求。

4.加强企业内部管理和相关人员的岗前和岗位培训工作，做好运营前的准备工作。

5.及时向有关部门报告项目实施进行安排、进展情况和存在主要问题，并按有关部门做出的决定予以落实。

6.项目达到设计要求，通过企业各项技术鉴定，及时组织验收，初步验收中发现的问题及时进行调整和纠正，并向有关部门提出竣工验收申请。

7.项目建成后，加强经营管理，提高经济效益，实现资产保值和增值，并确定按期偿还债务。

8.在项目建设管理中认真履行职责，对做出显著成绩的单位和个人要给予表彰奖励，对违反有关规定，在项目建设中造成经济损失的予以行政处分，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

第十二章 组织结构与人力资源 12.1 项目运营期组织机构 公司统一负责整个项目建设和建成后的经营管理，包括规划、设计、建设、管理事物的组织、协调、运作。本项目实行经理领导下的各部门负责制。机构设置详见“组织架构图”。

图12-1 组织结构图 公司管理机构的设置，由公司根据公司经营管理工作需要适时调整、增减。

12.2 劳动定员及岗位职责 项目人员的配备应当注重高效、精干。结合实际情况，本项目人员配置主要包括行政管理、各类服务人员等几个方面，其具体配备计划如下：
表12-1 管理服务人员需求预测表 序号 岗 位 定员（人） 岗位职责 一 高级管理人员 4 1.1 总经理 1 负责全面统筹 1.2 行政管理总负责人 1 对项目运营全面统筹 1.3 旅游管理总负责人 1 对项目旅游运营全面统筹 1.4 康养中心总负责人 1 对康养中心运营全面统筹 二 旅游管理 5 2.1 接待部 2 向患者提供妇产科疾病诊断、治疗等服务 2.2 服务部 3 向患者提供护理服务 三 康养部 33 3.1 养老服务部 10 设法改善和提高老年患者健康状况 3.2 膳食管理部 5 负责康养中心膳食管理 3.3 养护中心 10 为有需要的患者提供养老服务 3.4 医院 8 为老人提供完善的医疗护理 四 行政运营中心 8 4.1 行政办公室 2 负责医院及康养中心日常的行政办公，信息传达和培训工作 4.2 财务处 2 负责项目日常收支账务处理和财务管理 4.3 人事处 2 负责制定公司人事管理制度，实施并提出合理化意见和建议。

4.5 后勤保障处 2 负责医疗设备的保管、采购、护理等工作 五 合计人数 50 12.3 人员来源 人力资源部将结合公司当前发展的需要，面向社会招聘，上报总经理审批，择优选用。在组建员工队伍时，将考虑知识结构、年龄结构等诸方面的因素，特别是中高级管理人员应注重思想素质、敬业精神、业务水平、管理和组织能力等条件。本项目将面向社会公开招聘，择优录取。

（一）管理人员：由总经理进行面向社会招聘，选择具有专业工作经验的人员。

（二）专业技术人员：主要为医疗技术人员，可向社会公开招聘。

不涉及医疗专业知识的员工培训工作由管理与服务部负责，涉及医疗和饮食专业知识的进修医师培训工作由管理与服务部安排高资医师带领。力求通过有计划地、有目的地对员工进行短期培训，以适应项目建成后的工作需求。

12.4 员工培训 根据员工所在的部门分别培训，采取理论和实践相结合的原则，选取有相关医院管理经验的人员。对于主要管理人员，在开业前送到国内同类最优企业接受规范化专业培训，适时组织赴外地考察学习。

1. 管理人员培训 管理人员需要具备一定的科学知识和专业知识素养。

2. 专业人员培训 专业技术人员培训要求能全面掌握、运用有关专业知识，并且有创新意识和良好的职业道德。技术人员主要面向大专及本科院校、科研单位及社会招聘。

3. 一般工作人员培训 本项目一般工作人员主要采取面向社会公开招聘，择优录取。

第十三章 投资估算与资金来源 13.1 投资估算依据 1.中华人民共和国国家发展和改革委员会2006年实施的《轻工业工程设计概算编制办法》（QBJS10-2005）；

2.国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》“发改投资[2006]1325号”；

3.《贵州省建设工程费用定额》；

4.当前相关设备市场价格；
当前相关人工工资水平。

13.2 投资估算 经测算，本项目总投资为2800.20万元人民币，主要用于项目区的土建、装饰装修、安装及设备购置等基础建设，具体投资估算见下表：
表13-1 项目总投资估算表 序号 工程费用 单位 数量 单价（万元） 价格（万元） 投资占比（%） 1 建筑与装饰工程 720.00 25.71% 1.1 养老公寓 平方米 900.00 0.35 315.00 11.25% 1.1.1 公寓 平方米 600.00 0.35 210.00 7.50% 1.1.2 餐厅 平方米 300.00 0.35 105.00 3.75% 1.2 养护中心 平方米 300.00 0.35 105.00 3.75% 1.3 医院 平方米 300.00 0.35 105.00 3.75% 1.4 办公大楼 平方米 300.00 0.30 90.00 3.21% 1.5 红酒厂 平方米 300.00 0.35 105.00 3.75% 2 其他项目建设 507.20 18.11% 2.1 停车场 平方米 680.00 0.04 27.20 0.97% 2.2 温泉池 个 3.00 80.00 240.00 8.57% 2.3 景观桥 个 3.00 80.00 240.00 8.57% 3 配套设施建设 800.00 28.57% 3.1 娱乐设施 100.00 3.57% 3.2 污水处理设施 300.00 10.71% 3.3 给排水工程 100.00 3.57% 3.4 暖通工程 150.00 5.36% 3.5 电力工程 150.00 5.36% 4 道路硬化 50.00 1.79% 5 场地绿化 50.00 1.79% 6 其他费用 43.00 1.54% 7 前期费用 80.00 2.86% 8 流动资金 300.00 10.71% 9 土地费用 250.00 8.93% 10 总投资 2800.20 100.00% 13.3 资金来源情况 本项目总投资2800.20万元，全部为自筹资金。

13.4 分期投资情况 13.4.1 项目一期投资情况表 表13-2 项目一期投资计划表 序号 工程费用 单位 数量 价格（万元） 投资占比（%） 一 项目一期 1.1 养老公寓 平方米 900.00 315.00 11.25% 1.1.1 公寓 平方米 600.00 210.00 7.50% 1.1.2 餐厅 平方米 300.00 105.00 3.75% 1.2 停车场 平方米 680.00 27.20 0.97% 1.3 其他费用 项 1.00 8.60 0.31% 1.4 前期费用 项 1.00 16.00 0.57% 1.5 流动资金 项 1.00 60.00 2.14% 1.6 土地费用 项 1.00 50.00 1.79% 1.7 小计 476.8 17.03% 13.4.2 项目二期投资情况表 表13-3 项目二期投资计划表 序号 工程费用 单位 数量 价格（万元） 投资占比（%） 一 项目二期 1.1 养护中心 平方米 300.00 105.00 3.75% 1.2 医院 平方米 300.00 105.00 3.75% 1.3 办公大楼 平方米 300.00 90.00 3.21% 1.4 其他费用 项 1.00 8.60 0.31% 1.5 前期费用 项 1.00 16.00 0.57% 1.6 流动资金 项 1.00 60.00 2.14% 1.7 土地费用 项 1.00 50.00 1.79% 1.8 小计 434.60 15.52% 13.4.3 项目三期投资情况表 表13-4 项目三期投资计划表 序号 工程费用 单位 数量 价格（万元） 投资占比（%） 一 三期 1.1 红酒厂 平方米 300.00 105.00 3.75% 1.2 其他费用 项 1.00 8.60 0.31% 1.3 前期费用 项 1.00 16.00 0.57% 1.4 流动资金 项 1.00 60.00 2.14% 1.5 土地费用 项 1.00 50.00 1.79% 1.6 小计 239.60 8.56% 13.4.4 项目四期投资情况表 表13-5 项目四期投资计划表 序号 工程费用 单位 数量 价格（万元） 投资占比（%） 一 项目四期 1.1 温泉池 个 3.00 240.00 8.57% 1.2 景观桥 个 3.00 240.00 8.57% 1.3 娱乐设施 项 1.00 100.00 3.57% 1.4 道路硬化 项 1.00 50.00 1.79% 1.5 其他费用 项 1.00 8.60 0.31% 1.6 前期费用 项 1.00 16.00 0.57% 1.7 流动资金 项 1.00 60.00 2.14% 1.8 土地费用 项 1.00 50.00 1.79% 1.9 小计 764.60 27.31% 13.4.5 项目五期投资情况表 表13-6 项目五期投资计划表 序号 工程费用 单位 数量 价格（万元） 投资占比（%） 一 五期 1.1 污水处理设施 项 1.00 300.00 10.71% 1.2 给排水工程 项 1.00 100.00 3.57% 1.3 暖通工程 项 1.00 150.00 5.36% 1.4 电力工程 项 1.00 150.00 5.36% 1.5 场地绿化 项 1.00 50.00 1.79% 1.6 其他费用 项 1.00 8.60 0.31% 1.7 前期费用 项 1.00 16.00 0.57% 1.8 流动资金 项 1.00 60.00 2.14% 1.9 土地费用 项 1.00 50.00 1.79% 1.10 小计 884.60 31.59% 第十四章 经济效益评价 14.1 财务假设 1.项目为永续经营项目，项目所遵循的我国现行法律、法规、政策无重大改变，主要经营地及社会经济环境无重大改变。

2.项目资金能够如期按需筹集，项目能够及时投入运行，不存在因工程停滞或其他特殊原因所造成的重大损失。

3.项目的增值税及附加按照国家规定缴纳，项目不缴纳增值税，企业所得税税率25%。

4. 项目折旧采取平均直线折旧法，房建按照残值率0%，折旧年限40年；
设备及装修按照残值率0%，折旧年限10年进行折旧， 5. 财务预测期为10年。

6. 无其他不可抗力及不可预见因素所造成重大不利影响。

14.2 财务预测 14.2.1 收入预测 表14-1 收入预测表（单位：万元） 序号 项目 T+1年 T+2年 T+3年 T+4年 T+5年 一 主营业收入 2715.84 3055.32 3394.80 3394.80 3394.80 1 旅游收入 1555.20 1749.60 1944.00 1944.00 1944.00 2 养老中心收入 1160.64 1305.72 1450.80 1450.80 1450.80 2.1 低档养老公寓收入（万元） 604.80 680.40 756.00 756.00 756.00 2.1.1 低档收费标准（万元/人） 4.20 4.20 4.20 4.20 4.20 2.1.2 入院数（人） 144.00 162.00 180.00 180.00 180.00 2.2 中档养老公寓收入（万元） 388.80 437.40 486.00 486.00 486.00 2.2.1 中档收费标准（万元/人） 5.40 5.40 5.40 5.40 5.40 2.2.2 入院数（人） 72.00 81.00 90.00 90.00 90.00 2.3 高档养老公寓收入（万元） 167.04 187.92 208.80 208.80 208.80 2.3.1 高档收费标准(万元/人） 6.96 6.96 6.96 6.96 6.96 2.3.2 入院数（人） 24.00 27.00 30.00 30.00 30.00 序号 项目 T+6年 T+7年 T+8年 T+9年 T+10年 一 主营业收入 3394.80 3394.80 3394.80 3394.80 3394.80 1 旅游收入 1944.00 1944.00 1944.00 1944.00 1944.00 2 养老中心收入 1450.80 1450.80 1450.80 1450.80 1450.80 2.1 低档养老公寓收入（万元） 756.00 756.00 756.00 756.00 756.00 2.1.1 低档收费标准（万元/人） 4.20 4.20 4.20 4.20 4.20 2.1.2 入院数（人） 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 2.2 中档养老公寓收入（万元） 486.00 486.00 486.00 486.00 486.00 2.2.1 中档收费标准（万元/人） 5.40 5.40 5.40 5.40 5.40 2.2.2 入院数（人） 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 2.3 高档养老公寓收入（万元） 208.80 208.80 208.80 208.80 208.80 2.3.1 高档收费标准(万元/人） 6.96 6.96 6.96 6.96 6.96 2.3.2 入院数（人） 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 编制说明：
本项目旅游门票150元/张，3-8月旺季预测，人流量400人/天，即6万/天计算；
其他月份按旺季的80%计算，即4.8万元/天计算。T+1养老中心满员率为80%，T+2年90%，T+3年及之后为100%，养老中心收费标准及入院情况预测如下：
表14-2 养老中心收费标准表 项目名称 单价（元/月） 总价（万元/年） 低档养老公寓 3500 4.20 中档养老公寓 4500 5.40 高档养老公寓 5800 6.96 表14-3 养老中心入院情况预测表 项目名称 占比（%） 入院人数（人） 低档养老公寓 60 180 中档养老公寓 30 90 高档养老公寓 10 30 14.2.2 成本预测 表14-4 成本预测表（单位：万元） 序号 项目 T+1年 T+2年 T+3年 T+4年 T+5年 1 运营成本 950.54 1069.36 1188.18 1188.18 1188.18 1.1 能耗成本 339.48 381.92 424.35 424.35 424.35 1.2 维保成本 339.48 381.92 424.35 424.35 424.35 1.3 餐饮成本 135.79 152.77 169.74 169.74 169.74 1.4 其他成本 135.79 152.77 169.74 169.74 169.74 2 管理费用 478.59 500.46 522.43 527.52 532.72 2.1 员工薪酬及福利 244.80 249.70 254.69 259.78 264.98 2.2 折旧与摊销 98.00 98.00 98.00 98.00 98.00 2.3 其他管理费用 135.79 152.77 169.74 169.74 169.74 3 销售费用 54.32 61.11 67.90 67.90 67.90 4 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5 总成本费用 1483.45 1630.93 1778.51 1783.60 1788.80 6 经营性成本费用 1385.45 1532.93 1680.51 1685.60 1690.80 序号 项目 T+6年 T+7年 T+8年 T+9年 T+10年 1 运营成本 1188.18 1188.18 1188.18 1188.18 1188.18 1.1 能耗成本 424.35 424.35 424.35 424.35 424.35 1.2 维保成本 424.35 424.35 424.35 424.35 424.35 1.3 餐饮成本 169.74 169.74 169.74 169.74 169.74 1.4 其他成本 169.74 169.74 169.74 169.74 169.74 2 管理费用 538.02 543.42 548.94 554.56 560.30 2.1 员工薪酬及福利 270.28 275.68 281.20 286.82 292.56 2.2 折旧与摊销 98.00 98.00 98.00 98.00 98.00 2.3 其他管理费用 169.74 169.74 169.74 169.74 169.74 3 销售费用 67.90 67.90 67.90 67.90 67.90 4 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5 总成本费用 1794.09 1799.50 1805.01 1810.64 1816.37 6 经营性成本费用 1696.09 1701.50 1707.01 1712.64 1718.37 编制说明：
1.项目运营成本主要包括能耗成本、维保成本、餐饮成本、其他成本、其中能耗成本按收入的12.5%计提；
维保成本按收入的12.5%计提；
餐饮成本按收入的5%计提；
其他成本按收入的5%计提。

2.管理费用主要包含员工薪酬及福利、折旧与摊销以及其他管理费用，员工薪酬及福利考虑到通货膨胀等因素，每年上涨2%；
折旧与摊销采用直线折旧法，房建按40年折旧，残值为0%，安装及设备按10年折旧，残值为0%；
其他管理费用为企业日常运营管理费用，按总收入的5%进行计提；
销售费用按总收入的2%进行计提；
人员工资表如下：
表12-5 人员工资预测表 序号 岗 位 定员（人） 年工资（万元/人） 合计（万元） 一 高级管理人员 4 6 24.00 二 旅游管理 5 4.8 24.00 三 康养部 33 4.8 158.40 四 行政运营中心 8 4.8 38.50 五 合计人数 50 244.80 14.2.3 利润预测 表14-6 利润预测表（单位：万元） 项目 T+1年 T+2年 T+3年 T+4年 T+5年 一、主营业务收入 2715.84 3055.32 3394.80 3394.80 3394.80 减：运营成本 950.54 1069.36 1188.18 1188.18 1188.18 增值税及附加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 销售费用 54.32 61.11 67.90 67.90 67.90 员工薪酬及福利 244.80 249.70 254.69 259.78 264.98 折旧与摊销 87.00 98.00 98.00 98.00 98.00 其他管理费用 135.79 152.77 169.74 169.74 169.74 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 二、营业利润 1243.39 1424.39 1616.29 1611.20 1606.00 加：营业外收入 减：营业外支出 三、利润总额 1243.39 1424.39 1616.29 1611.20 1606.00 所得税（25%） 310.85 356.10 404.07 402.80 401.50 四、净利润 932.54 1068.29 1212.22 1208.40 1204.50 项目 T+6年 T+7年 T+8年 T+9年 T+10年 一、主营业务收入 3394.80 3394.80 3394.80 3394.80 3394.80 减：运营成本 1188.18 1188.18 1188.18 1188.18 1188.18 增值税及附加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 销售费用 67.90 67.90 67.90 67.90 67.90 员工薪酬及福利 270.28 275.68 281.20 286.82 292.56 折旧与摊销 98.00 98.00 98.00 98.00 98.00 其他管理费用 169.74 169.74 169.74 169.74 169.74 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 二、营业利润 1600.71 1595.30 1589.79 1584.16 1578.43 加：营业外收入 减：营业外支出 三、利润总额 1600.71 1595.30 1589.79 1584.16 1578.43 所得税（25%） 400.18 398.82 397.45 396.04 394.61 四、净利润 1200.53 1196.47 1192.34 1188.12 1183.82 14.2.4 项目现金流量预测 表14-7 全部投资现金流量预测表（单位：万元） 项目 T年 T+1年 T+2年 T+3年 T+4年 T+5年 现金流入 2715.84 3055.32 3394.80 3394.80 3394.80 营业收入 2715.84 3055.32 3394.80 3394.80 3394.80 政府补助 回收流动资金 现金流出 2800.20 1696.30 1889.03 2084.58 2088.40 2092.30 建设投资 2500.20 归还贷款本金 流动资金 300.00 经营成本 1385.45 1532.93 1680.51 1685.60 1690.80 增值税金及附加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 所得税 310.85 356.10 404.07 402.80 401.50 所得税后净现金流量 -2800.20 1019.54 1166.29 1310.22 1306.40 1302.50 累计所得税后净现金流量 -2500.20 -1480.66 -314.37 995.85 2302.25 3604.76 项目 T+6年 T+7年 T+8年 T+9年 T+10年 现金流入 3394.80 3394.80 3394.80 3394.80 3394.80 3394.80 营业收入 3394.80 3394.80 3394.80 3394.80 3394.80 3394.80 政府补助 回收流动资金 现金流出 2096.27 2100.33 2104.46 2108.68 2114.42 2096.27 建设投资 归还贷款本金 流动资金 经营成本 1696.09 1701.50 1707.01 1712.64 1718.37 1696.09 增值税金及附加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 所得税 400.18 398.82 397.45 396.04 396.04 400.18 所得税后净现金流量 1298.53 1294.47 1290.34 1286.12 1280.38 1298.53 累计所得税后净现金流量 4903.29 6197.76 7488.10 8774.22 10054.61 4903.29 14.3 财务评价 14.3.1 全部投资现金流量分析 根据表14-7《项目全部投资现金流量表》可以分别计算出全部投资的以下几项财务评价指标：
表14-8 全部投资现金流量财务指标 项 目 名 称 税后指标 项目投资财务内部收益率(%) 41% 项目投资回收期(不含建设期) 2.24年 项目投资财务净现值（ic=10%） 4376.60万元 财务内部收益率大于设定基准收益率(ic=10%)，财务净现值均大于零，说明本项目盈利能力满足了预期最低要求，在财务上是可以接受的。

投资回收期小于预期投资回收期，表明项目投资能按时收回。

14.3.2 盈利能力分析 根据财务评价报表中投资计划与资金筹措表、收入估算表、成本表、损益表可分别计算出以下盈利能力评价指标：
表14-9 项目盈利能力指标 项目 指标 项目年均营业收入（万元） 3292.96 项目年均成本（万元） 1749.09 项目年均净利润（万元） 1158.72 成本利润率（%） 66.25 净利润率（%） 35.19 资本金利润率（%） 41.38 指标分析：
由表14-9中的各项盈利指标可以看出，项目经营期内年均营业收入3292.96万元，年均成本费用1749.09万元，年均净利润1158.72万元，收益水平较为理想。

项目净利润率为35.19%。该项比率越高，表明企业为社会新创价值越多，贡献越大，也反映企业在增产的同时，为企业多创造了利润，实现了增产增收。

项目成本费用利润率为66.25%。成本费用利润率是指企业利润总额与成本费用总额的比率。它是反映企业生产经营过程中发生的耗费与获得的收益之间关系的指标。该比率越高，表明企业耗费所取得的收益越高、这是一个能直接反映增收节支、增产节约效益的指标。企业生产销售的增加和费用开支的节约，都能使这一比率提高。

项目资本金利润率为41.38%。资本金利润率是企业的利润总额与资本金总额的比率，是反映投资者投入企业资本金的获利能力的指标。本项目资本金利润率较高，在项目经营期内，投资者获利能力强。

通过表12-9中各项数据指标可以看出，各项盈利能力指标良好，项目具有较强的盈利能力。

第十五章 社会效益分析 15.1. 改善当地老人养老机构基础条件 本项目实施后，将完善乌当区的养老机构条件，为老人创造一个良好的就医环境，极大的改善乌当区养老医疗、养护等多项服务，并进一步提高乌当区的养老行业服务水平，满足人民群众对养老服务的需求。通过项目建设，为辖区老人的健康及社会经济发展提供优质服务；
为满足广大人民群众的养老服务需求，提高人民群众的生命质量，稳定社会起到积极的作用。

15.2 满足现代需求，建立现代康养模式 我国人口已经处在老龄化、高龄化、空巢化加速发展的阶段，出现了明显的“未富先老”的状况。随着人们生活水平的不断提升，对于康养的需求不断增加，更加注重康养中心的医疗卫生、环境服务等综合条件。本项目在康养中心将提供300个床位，满足老龄化人口的需求。项目将养生养老、安居疗养、月子护理、医疗护理、健身娱乐、旅游休闲集于一体，不但可以为老人提供完善的服务，而且还可以探索建立一种新的更适合现代人生活的现代社会康养模式。

15.3 提升老年人生活质量 本项目建成以后，将大大提高老年人的生活质量。项目区有舒适的绿化环境、文化广场、休闲娱乐场所、先进的医疗设备、营养丰富的餐厅等。因此，园区将使每一位入住的老年人在这里颐养天年，使他们既能休闲娱乐，又能健身锻炼；
既能安心静养，又能相互交流；
既能无病早防，又能有病早治，从生活——生理——心理各方面得到全面照顾及护理。

15.4 扬中国传统孝道文化 孝为中国传统文化的重要内涵之一，而通过本项目建立的现代养老模式所提供的完善服务，使老人可以更好的安享晚年。本项目不但可以有效弘扬中国传统文化，承担起中国元素在国际、国内的传承和传播的历史责任，而且可以给中国传统孝道文化注入新的元素，赋予其新的内涵。体现当代人对长辈的孝心、关心，给长辈最完善安全的养老、疗养条件，与此同时由专业机构给予护理疗养也可减轻当代人的生活压力。

15.5 促进当地旅游行业发展，提升地区形象 本项目的实施，将完善当地休闲旅游设施设备，将增添该地区的城市旅游发展，以优质的环境完善的服务，引导本地区的旅游事业不断发展，建立高水准的休闲、旅游、养老服务保障体制，有力推进城市建设。该项目可以成为该区乃至贵阳市的规模化康养基地，提升地区形象。

15.6 增加当地居民收入，拓展就业渠道 本项目利用现成的自然资源，开拓养生、旅游、度假和养老事业，带动周边经济发展，不但可以让周边的居民民参与服务，也拓宽了当地产品的销售市场，以此提高居民收入，这符合“十三五”规划的主要精神。

同时，本项目完全运营以后，能够为当地直接提供近百个岗位。项目运营后还能带动其他产业的发展，并提供相应的就业机会，从而减轻该地区的就业压力。

15.7 促进社会和谐发展 随着我国人口老龄化时代的到来，老年人越来越多，如何满足老年人的生理和心理需求已经成为关乎我国长治久安的一项重要战略规划。本项目正是在这种背景下提出来的，它旨在通过为老年人提供更加优美、舒适、健康的生活环境，从而提高老年人的生活水平，让我们社会经济发展的物质成果能够与我们现代的老年共享，最终促进社和谐社会的全面建设。

疗养院建设社会公益事业，社会效益明显，如减轻政府、家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这一弱势群体实现“老有所养，老有所教，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医”。本项目属新建项目，其建设方案符合贵阳市市区城市规划要求和经济发展的需要。项目实施后能在很大程度上改善周围区域的城市面貌，能为老年人家庭提供一个高标准的生活居住环境，提高他们的生活水平和幸福指数。

第十六章 风险分析 16.1 政策风险与控制 项目属于国家、贵州、贵阳大力扶持的产业，既利于完善当地医疗条件，促进当地发展，又利于增加就业，无任何政策风险。

16.2 市场风险与控制 1. 风险描述 项目有较稳定的市场，市场前景乐观，市场风险低。

2. 风险控制 对于市场风险，时刻保持与市场的联系，建立市场风险预警体系，建立应对市场变化的柔性机制。加强市场调研，积极培育开发市场，建立广泛的市场信息网络，着力塑造企业形象，加大宣传力度，深入挖掘市场潜力，充分利用政策保护，化解市场风险。

16.3 管理风险与控制 1. 风险描述 本项目属于医养结合项目，各部门共享项目资源。整个项目的正常运营除了每一部分的正常运营，整体上需要协调统一，需要管理上的统一规划布局。一旦管理链条出现错误，整个项目将面临着失衡状态，不利于项目的整体效益的实行。

2. 风险控制 对于管理风险，公司组织机构应当扁平化、加强部门间的沟通协调；
人员调配从整体上服从项目的规划，在部门内部要灵活多变；
管理层经营决策要符合大多数股东的意见，要加强管理层的培训等。

16.4 资金风险与控制 1. 风险描述 该项目的推动对资金投入的依赖性较大，从该项目财务预测中现金流量情况和利润表的预测情况可看出，项目未来拥有非常好的盈利能力，能够及时收回投入资金用于经营周转，发生资金链断裂的风险很低。

2. 风险控制 该项目将建立资金预警系统，进行项目预算管理、资金计划管理，有效地使用资金，进行现金流量分析和预测，以及制定完善的资金管理制度。另外，项目会设置财务人员对公司日常财务的监督及控制，能极大的降低资金风险。及时调整有关策略，并与银行等融资机构保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，增强项目本身的抗风险能力。

第十七章 结论及建议 17.1 结论 经过对项目建设的必要性、市场前景、建设规模和方案、社会效益等方面的缜密、细致、科学、严谨的分析论证，我们得出以下结论：
1. 符合政府发展方向 本项目建设将有利于改善当地居民养老条件，满足当地休闲旅游及养老需求。

2. 社会效益显著 该项目不仅有效提高当地养老水平；
同时还能现代化需求建立现代化康养模式，带来大量就业机会；
更能改善当地养老质量，提升城市形象，弘扬中华孝道文化。

总体来说，本项目建设是必要的，建设方案是可行的，建设规模是适宜的。项目建成后，将取得良好的经济效益和显著的社会效益，实现经济效益和社会效益的均衡发展。

17.2 建议 1.加强组织领导。成立项目建设领导小组，落实专门机构和人员，确保各项工作有计划、有组织的开展。

2.努力保证建设项目最快发挥应有的效益。

3.抓紧工程资金筹措工作；

4.积极做好专业人员的选拔招聘和有关设施设备的采购等工作，以保证项目建设按计划顺利进行；

5.实行项目公开，接受社会监督。通过设立基建项目公开栏，公布建设项目的有关信息，增加项目管理的透明度。

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