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    [北京市房地产项目开发成本] 成立房地产开发公司条件

    时间:2021-01-17 15:02:26来源:百花范文网本文已影响

    北京市房地产项目开发成本 一.征地补偿费  (一).土地出让金    1.计算方法:      土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积    2.上交部门: 市财政局    3.依据: (1)京政发[1993]34号文.        (2)京政发[1994]43号文.    4.说明:        (1) 各区类地价取值详见附件;        (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;        (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;        (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.        (5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入“ 操作系数“概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.     附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;        (2) 土地出让金修正系数表.  (二).征地及拆迁补偿费:    详见附资料 一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.    说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取“土地开发及其它费用“的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)   1.临时水,电,路,场地平整费    依据:1992年建安工程定额;    标准:按实际发生工程量计算;    说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元       /平米,或建安工程费的1%.   2.规划,测量,勘察,设计费:    依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家 计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号 文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.    标准:    (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%    (2) 民用建筑设计费   民用建筑工程设计费率收费标准                           单 位: % ┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ 工 程   │     工 程 概 算 投 资 (万 元)       ┃ ┃      ├─────┬─────┬─────┬─────┨ ┃ 等 级   │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 特 级   │   2.2  │   2.1  │  2.0  │  1.9  ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 一 级   │   2.0  │   1.9  │   1.8  │   1.7  ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 二 级   │   1.8  │   1.7  │   1.6  │   1.5  ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 三 级   │   1.6  │   1.5  │   1.4  │   1.3  ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 四 级  │   1.4  │   1.3  │   1.2  │      ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 五 级   │   1.2  │   1.1  │     │      ┃ ┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛  备注:   特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;      2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;      4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.   一级: 1.高级大型公共建筑;      2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;      3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.   二级: 1.中高级,大中型公共建筑;      2.技术要求较高的中小型建筑;      3.16层以上29层以下住宅.   三级: 1.中级,中型公共建筑;      2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框       架结构的建筑;   四级: 1.一般中小型公共建筑;      2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.   五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.  说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米           中型 3000-10000 平米           小型 <3000 平米     (2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.     (3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份. 3.规划条件,可行性研究费    依据:建设部(1991)第425号文    标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日     用地规模(公顷)       工日定额       <=3             90       10             300       20             500       30             780       40             920       50             1000       >50            面议       (2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰ 三.基础设施费   1.红线内基础设施费    依据:京政发[1993]34号文    标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.       2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.    说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;       (2)各种管线单方造价:          自来水管线     600元/米          雨水管线      700元/米          污水管线      800元/米          煤气管线     1000元/米          热力管线     2000元/米          供电管线      700元/米            电信管线     1500元/门          道路        80元/平米          绿化        20元/平米       (3)经验数据:          环卫费        5元/平米          照明费        5元/平米       (4)该项费用一般范围    150-400元/平米         普通住宅          150元/平米         高档住宅(公寓,写字楼)   400元/平米   2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)    依据:设计方案和集资协议;    标准:根据项目的实际情况定;    说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.       (2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费. 四.房屋建安工程费   1.建安工程费    依据:现行建安费定额计算单方造价.    标准:      (1) 普通住宅 多层     900-1000元/平米             高层    1600-1800元/平米      (2) 公共建筑        A.公寓,写字楼     3000-4500元/平米         其中: 结构      1000-1500元/平米            装修      800-1000元/平米            设备      1200-2000元/平米        B.别墅           3000元/平米    说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.       (2)依据:京政发[1985]149号文;         标准:建筑面积 9678-10630平米/千户         工程取费 按实际工程量.         ①.详见公建配套附表.           a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;           b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;         ②.通常取7-15%为公建配套面积比率.   2.招投标费    依据:京政办发(1987)第152号文    标准:中标额*1‰   3.预算审查费    依据:(84)建京经字第439号;    标准:预算造价*0.5‰(京计基字(1997)第0711号,住宅项目费率为0%)   4.工程监理费    依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;       (2)[93]京建法字第029号    标准:工程造价*适用税率    适用税率:    工程造价 500 万元以下          2.5%          500---1000        2.0-2.5%         1000---5000         1.4-2.0%         5000--10000        1.2-1.4%         10000--50000       0.8-1.2%         50000-100000       0.6-0.8%          >100000          0.6%    说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.       (2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.   5.竣工图费    依据:(86)市建规字第097号;    标准:设计费*7%   6.建材发展基金    依据:(89)京建材字第292号;    标准:建安工程造价*2%(京计基字(1997)第0711号,住宅项目费率为0%) 五.公共配套设施费  1.锅炉房   标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价   说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;     (2)锅炉每吨造价约25万元.  2.变配电所   标准:每建筑平米30元.  3.集资维护费   标准:每建筑平米80元.  4.电贴费(建设部明文取消,北京仍在执行)   依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA     后调整为四环路以内 1100元/KVA         四环路以外 550元/KVA;     现调整为单路供电 270元/KVA         双路供电 540元/KVA;   说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;     其他用电量 50-80 VA/平米. 六.管理费   依据:(92)京价收字第124号;   标准:一至五项之和*2.5%. 七.基础设施增容费  1.商品房   依据: 京计基字(1988)第866号文   标准: 自来水厂建设费 12元/平米;      煤气厂建设费 29元/平米;      供热厂建设费 30元/平米;      污水处理厂建设费 10元/平米;   说明: (1).用一项交一项;      (2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;  2.非住宅建设项目四源费   依据: (1).京政发(1986)131号;      (2).京政发(1986)155号;   标准:    自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;    煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;    供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元/百万大卡;    污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;   说明:交纳数额在20万元以上的在接用“四源“ 之前    可以分期交纳. 八.项目配套设施建设费  1.综合开发市政费   依据: (1).京计基字(1988)第648号;      (2).市开办(1988)经字第2号;   标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;      (2).建设投资*15%;  2.分散建设市政费   依据:京计基字(1988)第648号;   标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;  3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100   元/平米计算。

    九.两税一费  1.营业税   依据:(90)财税字第009号;   标准:商品房收入*5%;  2.城市建设维护税   依据:市开办(1988)经字第2号;   标准:营业税*7%;  3.教育附加费   依据:市开办(1988)经字第2号;   标准:营业税*3%;     两税一费计取标准:商品房收入*5.5%; 十.用电权费(取消)   依据:京政发[1993]17号   标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;      (2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;   用电量:(1)住宅用电量 20-30 VA/平米;       (2)其他用电量 40-50 VA/平米; 十一.投资方向调节税(取消)   依据:京税字(1991) 805号   标准:(商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金)*80%*适用税率   适用税率:   (1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.   (2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率为5%;   (3).更新改造项目,其税率为10%;   (4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;   (5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,   经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%. 十二.不可预见费   依据: 估   标准: 一至六项之和*5%. 十三.建设周期   依据: 建安工程定额   标准:     建筑面积(万平米)     建设周期(年)      <=3.0             1      3.0 -- 6.0          2      6.0 --12.0          3      >=12.0            4

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