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    珠海市夏湾湾三路河畔豪庭首层部分商铺及车库@价值评估_

    时间:2021-01-22 14:01:46来源:百花范文网本文已影响

    房地产估价报告 估价项目名称:关于广东省珠海市夏湾湾三路河畔豪庭首层部分商铺及车库物业 委 托 方:光大资产托管有限责任公司 珠海银海房产有限公司 深圳发展银行 估 价 方:世联地产顾问(深圳)有限公司 估 价 人 员:姜巽 赖琳玲 梁兴安 估价作业日期:2002年12月2日至2002年12月13日 估价报告编号:世联咨字[2002]12008号 目 录 一、致委托方函………………………………………………………………1 二、估价师声明………………………………………………………………2 三、估价的假设和限制条件…………………………………………………3 四、估价结果报告……………………………………………………………4 五、估价技术报告……………………………………………………………12 六、附件………………………………………………………………………20 (一) 物业位置图 (二) 物业照片 (三) 产权资料 (四) 评估机构资质证书 一、致委托方函 光大资产托管有限责任公司 珠海银海房产有限公司 深圳发展银行:
    根据三方委托,我们对位于广东省珠海市夏湾湾三路河畔豪庭首层部分商铺及车库物业进行了评估。估价目的是为三方以估价对象抵债提供参考依据,估价时点为2002年12月3日。经过市场调查和实地查勘,遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规,选用市场比较法进行了评定估算。确定委估物业的三级市场价格,其评估总值为人民币12,433,794元,大写金额人民币壹仟贰佰肆拾叁万叁仟柒佰玖拾肆元整。

    评估结果明细表 物业名称 建筑面积 (㎡) 评估单价 (元/㎡) 评估总值 (元) 河畔豪庭商铺1-2栋1~8# 556.77 5,500 3,062,235 河畔豪庭商铺3栋9、11、12# 203.73 6,500 1,324,245 河畔豪庭商铺4-5栋13~19# 472.28 5,800 2,739,224 河畔豪庭商铺10-11栋20~25# 846.90 5,100 4,319,190 小计 2079.68 11,444,894 河畔豪庭6-7、8-9栋2-6#、8-10#、13#、14A#车库 395.56 2,500 988,900 合计 2,475.24 12,433,794 法人代表代理人:
    世联地产顾问(深圳)有限公司 二〇〇二年十二月十三日 二、估价师声明 我们郑重声明:
    1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

    2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

    3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

    4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

    5、我司估价人员姜巽已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。

    6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供了重要专业帮助。

    签 名 (盖 章) 估 价 员:
    注册房地产估价师:
    审 核:
    (注册房地产估价师) 三、估价的假设和限制条件 1、我们评估的是房地产公开市场价值,采用公开市场价值标准,即在评估日对物业利益进行合理销售的最佳价格。这里假设:
    (1) 自愿销售的卖主;

    (2) 有一段合理的洽谈交易时间,可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;

    (3) 在此期间物业价值将保持稳定;

    (4) 该物业所占宗地已设定抵押权,在此我们未考虑抵押权的限制,假设该物业可以在公开市场上自由转让;

    (5) 不考虑特殊买家的额外出价。

    2、本评估报告遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则等估价原则。

    3、假定委估房地产在被估价时无权利之争议,是可以进行市场估价的。

    4、我们没有进行实地丈量,委估房地产之建筑面积参照《计算面积成果表》等资料所记载数据,均认为数据资料可靠,不存在配套设施的争议。

    5、估价人员查勘了委估房地产视力可及的部分,在可能的情况下亦查勘了其内部装修,但并未进行结构测试,未能确定委估房地产有无结构性损坏。

    6、所有提供给估价人员以及本报告所引用的信息及观点均认为来自可靠资料,是可信和正确的。

    7、所有该报告中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直观地讨论问题,不能作为测量成果以用作他用,也不允许把它们与此估价报告分开来单独使用。

    8、未经本估价机构及委托方的书面同意,任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表,也无权用于任何目的。

    9、本估价报告仅供委托三方抵债之用,不对其他用途负责。

    四、估价结果报告 (一)委托估价方 委托单位:光大资产托管有限责任公司 地 址:广东省广州市东山区沿江中路298号A栋20号 联 系 人:姚强 联系电话:(0756)2122556、13809807238 委托单位:物海银海房产有限公司 地 址:广东省珠海市紫荆路18号深圳发展银行大厦6栋 联 系 人:李永山 联系电话:(0756)2122011、13809803008 委托单位:深圳发展银行 地 址:广东省深圳市深南东路5047号 联 系 人:方琦 联系电话:(0755)82088888-8073、13509686416 (二)受托估价方 受托单位:世联地产顾问(深圳)有限公司 单位地址:深圳市深南东路深圳发展银行大厦13层 资质证书:深中服资(评)字002号 法人代表:陈劲松 联系电话:(0755)82080800 (三)估价对象 1、物业明细表 序号 物业名称 建筑面积(㎡) 房屋用途 1 河畔豪庭1-2栋1# 49.83 商铺 2 河畔豪庭1-2栋2# 83.42 3 河畔豪庭1-2栋3# 69.54 4 河畔豪庭1-2栋4# 63.71 5 河畔豪庭1-2栋5# 63.71 6 河畔豪庭1-2栋6# 69.54 7 河畔豪庭1-2栋7# 69.54 8 河畔豪庭1-2栋8# 87.48 小计 556.77 9 河畔豪庭3栋9# 59.74 商铺 10 河畔豪庭3栋11# 84.25 11 河畔豪庭3栋12# 59.74 小计 203.73 12 河畔豪庭4-5栋13# 82.71 商铺 13 河畔豪庭4-5栋14# 69.80 14 河畔豪庭4-5栋15# 69.80 15 河畔豪庭4-5栋16# 58.96 16 河畔豪庭4-5栋17# 58.96 17 河畔豪庭4-5栋18# 78.58 18 河畔豪庭4-5栋19# 53.47 小计 472.28 19 河畔豪庭10-11栋20# 186.60 商铺 20 河畔豪庭10-11栋21# 141.62 21 河畔豪庭10-11栋22# 162.49 22 河畔豪庭10-11栋23# 136.25 23 河畔豪庭10-11栋24# 136.25 24 河畔豪庭10-11栋25# 83.68 小计 846.90 商铺合计 2,079.68 25 河畔豪庭6-7栋2# 61.36 车库 26 河畔豪庭6-7栋3# 42.94 27 河畔豪庭6-7栋4# 34.33 28 河畔豪庭6-7栋5# 34.33 29 河畔豪庭6-7栋6# 42.94 30 河畔豪庭8-9栋8# 34.31 车库 31 河畔豪庭8-9栋9# 34.31 32 河畔豪庭8-9栋10# 42.91 33 河畔豪庭8-9栋13# 44.21 34 河畔豪庭8-9栋14A# 23.92 小计 395.56 合计 2,475.24 注:委估物业用途及1~5栋商铺、6~9栋车库建筑面积来源于珠海市房产测绘队分别于2002年7月3日、2002年12月4日出具的《计算面积成果表》,10~11栋商铺建筑面积来源于第二委托方提供的《河畔豪庭商场统计表》。

    2、个别因素分析 河畔豪庭住宅小区由12栋7层住宅楼宇围合而成,框架结构,总建筑面积约2.9万平方米,地下一层为停车场,根据项目报建的《总平面图》可知,停车场建筑面积约3,880平方米,车位数为115个。住宅1~5栋、6~12栋首层相连。住宅部分1~5栋为二层复式结构,一梯二户,6~12栋为平面户型,一梯四户,每套建筑面积70~280平方米,共有174个住宅单位。小区中庭约5,000平方米,立体绿化,园林景观。小区入住率较高,约90%以上。

    根据2002年7月3日珠海市房产测绘大队的《计算面积成果表》,1~5栋首层为商铺,共19个铺位;
    6~9栋首层为车库(根据第二委托方提供的资料,共有车库15个);
    10~11栋首层为商铺(根据第二委托方提供的资料,共有商铺6个)。目前小区内商铺及停车位的空置率较高。

    委估物业所属小区北侧临湾三路,南侧紧邻一高压电走廊,西侧为前山河路(待建),东侧为一待建空地。通过向珠海市规划国土部门了解,夏湾的中远期规划定位于居住区。根据国家有关规范,高压走廊附近不允许兴建住宅物业,大多绿化后作为公共绿地。因此周边的未来发展前景较好。

    本次评估的为1~5栋1~19#商铺(不含10#),10~11栋20~25#商铺,委估商铺建筑面积共计2,079.68平方米,1、2栋商铺临前山河路(待建),3栋商铺面对湾三路和前山河路(待建)的交汇处,4、5栋商铺临湾三路,10~11栋临规划小区道路,商铺临路深度约5米,层高约3.5米,门面宽5~10米,进深11~20米,与所临路面持平;
    委估车库为6~9栋底层2~14A#车库(不含7、11、12#),委估车库建筑面积共计395.56平方米,前临一待建空地,车库层高约3.5米,入口宽2.7~4.2米之间,进深约7米。目前委估商铺及车库全部空置,装修情况如下:
    外墙:涂料;
    内墙:水泥砂浆抹平;
    地面:水泥地面;
    天花:水泥砂浆抹平。

    3、区域因素分析 委估物业位于广东省珠海市拱北夏湾湾三路与前山河路(待建)交汇处的东南角,前山河路(待建)以东,湾三路以南,该区域现已建成并入伙的住宅小区有十多个:海荣新村、南苑小区、富祥花园、百合花园、权晖花园、华达花园、朝阳花园、海荣新园、港湾苑等,共提供住宅单位约6,000个,居住人口一万多人,为拱北新兴的大型住宅区,现珠海市政府已加大前山河的治理力度,根据近期城市规划,前山河路将建成一个宽30米的绿化带,并以“珠海百年文化长廊”为基调,进行环境设计;
    2002年8月动工的昌盛大桥建成后将与南屏大桥、前山大桥,成为湾仔、南屏进出拱北的主要通道,使前山河两岸交通更加方便。

    现周边小区的入住率均比较高,平均达到85%左右,首层商业的经营主要以小型超市、美容院、洗衣店、地产中介、西餐厅等为主,临湾一路、湾二路的商铺经营情况比较理想,一般临港昌路一侧的商铺销售价格为8,000~15,000元/平方米,租金水平为60~100元/平方米·月,小区内商铺的销售价格为4,000~8,000元/平方米,租金水平为30~50元/平方米·月。因华达花园、河畔豪庭与其他住宅小区距离较远,因此商铺的空置率较高,华达花园临湾三路一侧的商铺三级市场转让价格为5,000~7,000元/平方米,租金水平为30~40元/平方米·月。

    根据对临近的华达花园、权晖花园、富祥花园的市场调查,几个住宅小区的车位供应比较充足,部分首层临街车库则已改作商铺出租,租金水平为一个车库300~450元/月,富祥花园为几个住宅小区内档次较高的小区,小区停放的车辆档次相对较高,因此其车库交易价格较高,约为10~12万/个,权晖花园、华达花园较富祥花园车库价格略低,一般为8~10万/个。一般车库的价格与小区定位及入住业主有关,普通大众车型停放在露天停车场,高收入业主拥有高档车会购买地下车位或地面车库,目前珠海私家车仍以中低档在众车型为主,车位的价格比较低,交易价格8~15万/个车库。

    4、宗地及地上建筑物权益状况 权属人 金山集团有限公司 土地等级 未登记 土地用途 商住 土地权属来源 出让 土地使用年限 50年(1998.4.27-2048.4.27) 产权登记日期 1998.6.18 注:委估物业所占宗地目前已设定抵押权,权利人为中国农业银行湛江市赤坎支行,抵押金额2,000万元,设定日期为1999年12月21日至2006年12月21日止。

    根据2002年12月3日由珠海市房地产登记中心打印的《房地产产权抵押查询登记表》记载,注销抵押登记情况如下:
    土地抵押 已注销土地抵押部分 建筑物抵押 已注销建筑物抵押部分 1层 6~8栋(车库)102、103;

    9栋(车库)103 1层 1~5栋(商铺) 2~7层 1栋201;

    2栋201、401、402、601;

    6~12栋全部 2~7层 1栋202、401、402、601、602;

    2栋202、602;

    3栋全部;

    5栋全部 (四)估价目的 为委托方以估价对象抵债提供参考依据 (五)估价时点 2002年12月3日 (六)价值定义 房地产公开市场价值:是指在所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而公开市场是指一个竞争性的市场,在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并且掌握了必要的市场信息,有比较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识。此外,市场交易条件公开并不具有排它性,即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。

    (七)估价依据 ·《房地产权证》(粤房地证字第1408137号) ·《计算面积成果表》 ·《广东省珠海市商品房预售许可证》 ·《珠海统计年鉴2002年》 ·《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) ·政府相关政策法规 ·估价人员的实地查勘和市场调查 ·委托方提供的其他资料。

    (八)估价原则 合法原则:以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价;

    替代原则:估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格;

    估价时点原则:估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格;

    最高最佳使用原则:应以估价估价对象的最高最佳使用原则为前提估价。

    (九)估价方法 委估物业用途为商业和车库,因周边同类物业三级市场有可比案例,所以我们采用市场比较法进行计算。

    市场比较法原理:是指在求取估价对象房地产价格时,将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。

    (十)估价结果 河畔豪庭1~2栋底层1~8#商铺在估价时点的评估价格如下:
    评估单价:人民币5,500元/平方米 大写金额:人民币伍仟伍佰元每平方米 评估总值:人民币3,062,235元 大写金额:大写金额人民币叁佰零陆万贰仟贰佰叁拾伍元整 河畔豪庭3栋底层9、11、12#商铺在估价时点的评估价格如下:
    评估单价:人民币6,500元/平方米 大写金额:人民币陆仟伍佰元每平方米 评估总值:人民币1,324,245元 大写金额:大写金额人民币壹佰叁拾贰万肆仟贰佰肆拾伍元整 河畔豪庭4~5栋底层13~19#商铺在估价时点的评估价格如下:
    评估单价:人民币5,800元/平方米 大写金额:人民币伍仟捌佰元每平方米 评估总值:人民币2,739,224元 大写金额:大写金额人民币贰佰柒拾叁万玖仟贰佰贰拾肆元整 河畔豪庭10~11栋底层20~25#商铺在估价时点的评估价格如下:
    评估单价:人民币5,100元/平方米 大写金额:人民币伍仟壹佰元每平方米 评估总值:人民币4,319,190元 大写金额:大写金额人民币肆佰叁拾壹万玖仟壹佰玖拾元整 河畔豪庭6~9栋底层2~6#、8~10#、13#、14A#车库在估价时点的评估价格如下:
    评估单价:人民币2,500元/平方米 大写金额:人民币贰仟伍佰元每平方米 评估总值:人民币988,900元 大写金额:大写金额人民币玖拾捌万捌仟玖佰元整 (十一)估价人员 签 名(盖 章) 估 价 员: 注册房地产估价师: 审 核: (注册房地产估价师) (十二)估价作业时间 2002年12月3日至2002年12月13日 (十三)估价报告应用有效期 本估价报告自2002年12月13日起壹年内有效。

    五、估价技术报告 (一)影响因素分析 1、珠海市概况 珠海位于广东省南部,珠江出海口西岸,濒临南海,东与深圳、香港隔海相望,南与澳门陆路相通,北距广州140公里。珠海陆海总面积为7,640平方公里,其中陆地面积1,640平方公里。珠海海岸线长731公里,共有146个岛屿分布于南中国海,海岛总面积236.9平方公里。

    珠海属于低纬度亚热带季风区,年平均气温22.4度,年平均降雨量1,700-2,300毫米。东风为常向风,夏以东南风为主,冬以东北风为主,夏秋季有台风侵袭。空气平均相对湿度为79%。

    珠海于1999年获联合国人居中心颁发“国际改善居住环境最佳范例奖“,成为中国唯一获此殊荣的城市,以整座城市作为景区入选“中国旅游胜地四十佳“,还获得“国家园林绿化城市“、“国家环境保护模范城市“、“国家卫生城市“等殊荣。2000年被国家环保总局授予“国家级生态示范区“称号。

    珠海市下设香洲区、斗门区、金湾区,香洲区为市人民政府所在地。香洲区下辖拱北、吉大、香洲、前山、南屏等街道办。截至2001年底,全市常住人口为125.28万人,其中户籍人口为75.93万人。

    2、珠海市经济发展概况 据珠海市2001年国民经济和社会发展统计公报,全市实现国内生产总值367.23亿元,比上年增长12.1%。其中,第一产业增加值14.66亿元,比上年增长6.9%;
    第二产业增加值204.05亿元,比上年增长13.2%;
    第三产业增加值148.52亿元,比上年增长11.2%。全市人均国内生产总值29,513元,比上年增长11.3%。

    对外经济继续呈增长态势。全市新批外商投资项目774个,比上年增长18.4%;
    项目合同投资金额15.4亿美元,比上年增长18.1%;
    实际利用外商直接投资8.6亿美元,比上年增长6.1%。三井铜箔、九洲松下等一批大型科技项目进入并迅速动工建设;
    伟创力、松下马达、艾科电子等大型企业纷纷增资扩产。

    进出口实现了平稳增长,全年进出口总额98.07亿元,比上年增长6.9%,其中,外贸进口60.14亿美元,增长9.0%;
    外贸出口37.9亿元,比上年增长3.9%。出口商品结构更加优化,产品竞争力有所增强。高新技术产品出口保持高增长,全年出口13.21亿美元,比上年增长25.0%,占出口总值的34.9%,比上年高出6.1个百分点。

    3、珠海房地产概述 房地产业正处在结构调整中。2001年房屋施工面积688.06万平方米,比上年减少5.2%。房屋竣工面积230.36万平方米,比上年减少23.5%。商品房竣工面积116.58万平方米,比上年减少38.8%;
    商品房销售额41.73亿元,比上年减少7.2%;
    销售面积119.51万平方米,比上年减少17.6%。其中,商品住宅销售105.53万平方米,比上年减少17.4%;
    办公用房销售2.37万平方米,比上年增长14.2%;
    商业用房销售10.83万平方米,比上年减少1.6%。2002年上半年,全市完成房地产开发投资334,917万元,同比增长20.6%;
    竣工面积为40.33万平方米,销售面积达57.37万平方米,销售额为173,594万元,同比分别增长5.99%、11.59%、9.89%;
    空置面积同比下降14.84%。

    珠海市房地产三级市场交易更加活跃,交易额高速增长。根据珠海市房地产交易中心统计,2001年度全市商品房交易18,458宗,其中三级市场交易为3,120宗,约占交易总量的16.9%,同比增长112%。2002年前10个月,商品房交易15,481宗,其中三级市场交易5,162宗,约占交易总量的33.3%,同比增长65%。

    珠海市区内商业物业供给较小,且主要集中于拱北口岸附近、迎宾大道两侧、莲花路、粤华路、粤海路上。根据《2002年珠海统计年鉴》,2001年度商业营业用房施工面积为53.99万平方米,竣工面积为13.04万平方米,实际销售面积10.82万平方米。

    珠海主要特点是以小型临街铺位为主,大型商场为辅,在香洲、夏湾一带,商业供给主要是住宅小区首层临街物业用作商业经营,业态也是以服务小区业主生活的小型超市、食肆、便利店等为主。小区级商业物业销售价格一般在5,000~10,000元/平方米之间。

    珠海市目前私家车拥有量较小,截止2002年6月底,珠海市私家车每百户拥有量为6部(顺德(20辆)、东莞(14辆)、深圳(13辆)),但随着珠海经济的进一步发展,同时珠海政府计划减免小车的隧道费(现珠海本地牌的小车每部每年需缴纳隧道费3,800元),私家车的拥有量将会有所提升。一般车库的交易价格与私家车的档次有一定的关系,一般私家车档次越高,购买车库的需求也就越大。

    (二)委估房地产基本状况 1、个别因素分析 河畔豪庭住宅小区由12栋7层住宅楼宇围合而成,框架结构,总建筑面积约2.9万平方米,地下一层为停车场,根据项目报建的《总平面图》可知,停车场建筑面积约3,880平方米,车位数为115个。住宅1~5栋、6~12栋首层相连。住宅部分1~5栋为二层复式结构,一梯二户,6~12栋为平面户型,一梯四户,每套建筑面积70~280平方米,共有174个住宅单位。小区中庭约5,000平方米,立体绿化,园林景观。小区入住率较高,约90%以上。

    根据2002年7月3日珠海市房产测绘大队的《计算面积成果表》,1~5栋首层为商铺,共19个铺位;
    6~9栋首层为车库(根据第二委托方提供的资料,共有车库15个);
    10~11栋首层为商铺(根据第二委托方提供的资料,共有商铺6个)。目前小区内商铺及停车位的空置率较高。

    委估物业所属小区北侧临湾三路,南侧为一高压电走廊,西侧为前山河路(待建),东侧为一待建空地。通过向珠海市规划国土部门了解,夏湾的中远期规划定位于居住区。根据国家有关规范,高压走廊附近不允许兴建住宅物业,大多绿化后作为公共绿地。因此周边的未来发展前景较好。

    本次评估的为1~5栋1~19#商铺(不含10#),10~11栋20~25#商铺,委估商铺建筑面积共计2,079.68平方米,1、2栋商铺临前山河路(待建),3栋商铺面对湾三路和前山河路(待建)的交汇处,4、5栋商铺临湾三路,10~11栋临规划小区道路,商铺临路深度约5米,层高约3.5米,门面宽5~10米,进深11~20米,与所临路面持平;
    委估车库为6~9栋底层2~14A#车库(不含7、11、12#),委估车库建筑面积共计395.56平方米,前临一待建空地,车库层高约3.5米,入口宽2.7~4.2米之间,进深约7米。目前委估商铺及车库全部空置,委估物业装修情况如下:
    外墙:涂料;
    内墙:水泥砂浆抹平;
    地面:水泥地面;
    天花:水泥砂浆抹平。

    2、区域因素分析 委估物业位于广东省珠海市拱北夏湾湾三路与前山河路(待建)交汇处的东南角,前山河路(待建)以东,湾三路以南,该区域现已建成并入伙的住宅小区有十多个:海荣新村、南苑小区、富祥花园、百合花园、权晖花园、华达花园、朝阳花园、海荣新园、港湾苑等,共提供住宅单位约6,000个,居住人口一万多人,为拱北新兴的大型住宅区,现珠海市政府已加大前山河的治理力度,根据近期城市规划,前山河路将建成一个宽30米的绿化带,并以“珠海百年文化长廊”为基调,进行环境设计;
    2002年8月动工的昌盛大桥建成后将与南屏大桥、前山大桥,成为湾仔、南屏进出拱北的主要通道,使前山河两岸交通更加方便。

    现周边小区的入住率均比较高,平均达到85%左右,首层商业的经营主要以小型超市、美容院、洗衣店、地产中介、西餐厅等为主,临湾一路、湾二路的商铺经营情况比较理想,一般临港昌路一侧的商铺销售价格为8,000~15,000元/平方米,租金水平为60~100元/平方米·月,小区内商铺的销售价格为4,000~8,000元/平方米,租金水平为30~50元/平方米·月。因华达花园、河畔豪庭与其他住宅小区距离较远,因此商铺的空置率较高,华达花园临湾三路一侧的商铺三级市场转让价格为5,000~7,000元/平方米,租金水平为30~40元/平方米·月。

    根据对临近的华达花园、权晖花园、富祥花园的市场调查,几个住宅小区的车位供应比较充足,部分首层临街车库则已改作商铺出租,租金水平为一个车库300~450元/月,富祥花园为几个住宅小区内档次较高的小区,小区停放的车辆档次相对较高,因此其车库交易价格较高,约为10~12万/个,权晖花园、华达花园较富祥花园车库价格略低,一般为8~10万/个。一般车库的价格与小区定位及入住业主有关,普通大众车型停放在露天停车场,高收入业主拥有高档车会购买地下车位或地面车库,目前珠海私家车仍以中低档在众车型为主,车位的价格比较低,交易价格8~15万/个车库。

    (三)估价技术思路及估价方法选用 委估物业用途为商铺、车库,因周边同类物业三级市场有可比案例,所以我们采用市场比较法进行计算。

    市场比较法原理:是指在求取估价对象房地产价格时,将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。

    (四)估价测算过程 1、我们调查的市场案例有:
    委估物业用途为商铺、车库,我们调查的同类物业的三级市场交易情况如下:
    名称 性质 面积 楼层 单价 备注 华达花园 商铺 35 1层 6,200 三级市场报价 华达花园 商铺 55 1层 5,500 三级市场报价 权晖花园 商铺 80 1层 7,500 三级市场报价 富祥花园 车库 40 1层 3,000 三级市场报价 华达花园 车库 35 1层 2,300 三级市场报价 另外,经市场调查,临港昌路一侧的商铺销售价格为8,000~15,000元/平方米,租金水平为60~100元/平方米·月,小区内商铺的销售价格为4,000~8,000元/平方米,租金水平为30~50元/平方米·月。

    2、我们在确定物业的评估价格时,考虑的因素有:
    商业:
    ⑴委估物业位于拱北夏湾,周边有多个住宅小区,且入住率高,居住人口稠密,对商业物业有一定的需求;

    ⑵因规划原因,前山河路(待建)会发展成为一区域未来发展前景较好;

    ⑶委估商业全部为首层临街商铺,符合市场需求;

    ⑷目前委估物业周边商业发展不成熟;

    ⑸因湾三路、高压走廊的阻隔,小区相对孤立;

    ⑹考虑商铺的临路情况:1、2栋商铺临前山河路,将建成一个宽30米的绿化带,并以“珠海百年文化长廊”为基调,进行环境设计,规划较好;
    3栋商铺面对二条路的交汇处,展示性强,价格最高;
    4、5栋临湾三路,是进入小区的必经通道;
    10、11栋临规划小区路。

    综合以上分析,我们确定,委估物业单价为:1、2栋商铺为5,500元/平方米,3栋商铺为6,500元/平方米,4、5栋商铺为5,800元/平方米,10、11栋商铺为5,100元/平方米,评估总值为11,444,894元。

    车库:
    ⑴珠海未来经济发展及减免隧道费等利好因素,私家车拥有量将有所提升;

    ⑵夏湾居住区人口密度大,入住率高,未来对车库的需求量较大;

    ⑶委估车库全部为首层,且临小区路,部分可改作商业经营,物业具一定的投资价值;

    ⑷部分车库入口略高于路面,不方便车辆进出;

    综合以上分析,并考虑周边小区车库使用现状,我们确定,委估车库单价为2,500元/平方米,评估总值为988,900元。

    (六)估价结果确定 河畔豪庭1~2栋底层1~8#商铺在估价时点的评估价格如下:
    评估单价:人民币5,500元/平方米 大写金额:人民币伍仟伍佰元每平方米 评估总值:人民币3,062,235元 大写金额:大写金额人民币叁佰零陆万贰仟贰佰叁拾伍元整 河畔豪庭3栋底层9、11、12#商铺在估价时点的评估价格如下:
    评估单价:人民币6,500元/平方米 大写金额:人民币陆仟伍佰元每平方米 评估总值:人民币1,324,245元 大写金额:大写金额人民币壹佰叁拾贰万肆仟贰佰肆拾伍元整 河畔豪庭4~5栋底层13~19#商铺在估价时点的评估价格如下:
    评估单价:人民币5,800元/平方米 大写金额:人民币伍仟捌佰元每平方米 评估总值:人民币2,739,224元 大写金额:大写金额人民币贰佰柒拾叁万玖仟贰佰贰拾肆元整 河畔豪庭10~11栋底层20~25#商铺在估价时点的评估价格如下:
    评估单价:人民币5,100元/平方米 大写金额:人民币伍仟壹佰元每平方米 评估总值:人民币4,319,190元 大写金额:大写金额人民币肆佰叁拾壹万玖仟壹佰玖拾元整 河畔豪庭6~9栋底层2~6#、8~10#、13#、14A#车库在估价时点的评估价格如下:
    评估单价:人民币2,500元/平方米 大写金额:人民币贰仟伍佰元每平方米 评估总值:人民币988,900元 大写金额:大写金额人民币玖拾捌万捌仟玖佰元整 六、附件 (一) 物业位置图 (二) 物业照片 (三) 产权资料 (四) 评估机构资质证书

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