房地产项目可行性研究报告可研报告|房地产项目可行性分析报告

房地产项目 （甲级资质单位编制，银行贷款） 可 行 性 研 究 报 告 XXXXXX房地产开发有限公司 二零一七年十一月 目 录 第一章 总论 1 1.1 项目概况 1 1.1.1 项目名称 1 1.1.2 项目性质 1 1.1.3 项目单位 1 1.1.4 项目建设地址 1 1.1.5 项目简介 1 1.1.6 项目建设内容 2 1.1.7 项目建设工期 4 1.1.8 投资估算及资金筹措 4 1.1.9 主要技术经济指标 8 1.2 项目业主单位简介 8 1.3编制依据及研究范围 9 1.3.1 编制依据 9 1.3.2 编制原则 10 1.3.3 研究范围 10 1.4 项目评估结论及建议 10 1.4.1 结论 10 1.4.2 建议 11 第二章 项目建设背景及必要性 12 2.1 项目建设背景 12 2.1.1 国家相关行业政策支持 12 2.1.2 XX市多项购房政策情况 13 2.1.3 XX市成品住宅成为大趋势 15 2.1.4 XX区综合实力增强，居民消费水平提升 16 2.1.5 项目区开发利用条件好 17 2.2 项目建设必要性 18 2.2.1 响应国家及地方政策 18 2.2.2 满足XX市居民住房需求 19 2.2.3 项目建设符合XX市成品住宅发展趋势 19 2.2.4 项目代建幼儿园，促进完善周边配套设施 20 2.2.5 促进城市布局结构更趋合理 21 第三章 行业及市场分析 22 3.1 行业特征分析 22 3.2 行业现状及发展趋势 23 3.2.1 行业现状 23 3.2.2 行业发展趋势 26 3.3 行业市场分析 29 3.3.1 目标市场定位 29 3.3.2 项目市场容量分析 29 3.3.3 项目市场需求情况 32 第四章 建设内容及规模 35 4.1 项目建设原则 35 4.2 项目建设规模和内容 35 4.2.1 住宅区建设规模及内容 36 4.2.2 幼儿园建设规模及内容 37 第五章 项目选址及条件 39 5.1 项目选址 39 5.1.1 选址原则 39 5.1.2 选址 39 5.2 建设条件 40 5.2.1 项目区位概况 40 5.2.2 气候条件 40 5.2.3 自然资源 41 5.2.4 旅游资源 43 5.2.5 地理地貌 44 5.2.6 交通状况 44 第六章 项目业态规划 45 6.1 项目总体规划 45 6.2 项目区域规划 45 6.2.1 住宅区 46 6.2.2 代建幼儿园区 46 第七章 项目建设方案 48 7.1 设计依据 48 7.2 规划设计说明 48 7.2.1 规划理念 48 7.2.2 总体功能结构布局 49 7.2.3 道路交通系统 49 7.2.4 绿化景观规划 49 7.2.5 公建设施 49 7.3 建筑设计 49 7.4 结构设计 50 7.4.1 设计依据 50 7.4.2 结构设计 51 7.4.3 抗震概念设计 51 7.4.4 材料 52 7.5 给排水设计 52 7.5.1 设计依据 52 7.5.2 设计范围 53 7.5.3 材料选用 53 7.6 电气设计 54 7.6.1 设计依据 54 7.6.2 设计范围 55 7.6.3 变配电系统 55 7.6.4 照明系统 56 7.6.5 防雷系统 57 7.6.6 接地系统及安全措施 58 7.6.7 消防报警及火灾自动灭火联动控制系统 59 7.7 暖通设计 60 7.7.1 主要设计依据 60 7.7.2 设计范围 60 7.7.3 主要设计内容 60 第八章 环境保护 64 8.1 设计依据 64 8.1.1 环境质量标准 64 8.1.2 污染物排放控制标准 64 8.2 环境现状与主要污染源 64 8.2.1 建设地点环境现状 64 8.2.2 主要污染物 65 8.3 主要污染源治理措施 65 8.4 环境影响评价 66 第九章 绿色节能与消防 68 9.1 节能 68 9.1.1 编制依据 68 9.1.2 节能措施 69 9.2 绿色设计 74 9.2.1 设计依据 74 9.2.2 公建部分 74 9.3 消防 78 9.3.1 概况 78 9.3.2 设计依据 78 9.3.3 总图布置 78 9.3.4 建筑消防设计 78 9.3.5 给排水消防设计 80 9.3.6 电气消防设计 80 9.3.7 暖通消防设计 81 第十章 劳动保护与安全 83 10.1 标准和规范 83 10.2 设计原则 83 10.3 劳动保护 84 10.3.1 防火防爆 84 10.3.2 电气安全 84 10.3.3 卫生防护 84 第十一章 组织结构与人力资源 85 11.1 组织结构设置 85 11.1.1 项目建设阶段机构设置与职能 85 11.1.2 项目运营期组织机构 85 11.2 劳动定员及岗位职责 86 11.3 人员来源 86 11.4 员工培训 87 第十二章 投资估算与资金来源 89 12.1 投资估算依据 89 12.2 投资估算 89 12.3 资金来源 93 第十三章 项目实施进度 94 13.1 项目建设期限 94 13.2 项目实施进度 95 13.3 项目管理 96 第十四章 经济效益评价 97 14.1 财务假设 97 14.2 财务预测 97 14.2.1 收入预测 97 14.2.2 利润预测 98 14.2.3 项目全投资现金流量预测 99 14.2.4 财务计划现金流量预测 100 14.2.5 项目借款还本付息预测 101 14.2.6 项目盈亏分析 102 14.2.7 项目敏感性分析 102 14.3 财务评价 104 14.3.1 全部投资现金流量分析 104 14.3.2 盈利能力分析 105 第十五章 社会效益分析 106 15.1 高品质精装住宅，改善当地住宅环境 106 15.2 完善当地城市规划 106 15.3 完善当地城市配套设施 106 15.4 增加地方就业 106 15.5 增加地方财政税收 107 第十六章 风险分析 108 16.1 经营风险及控制 108 16.2 财务风险及控制 108 16.3 市场风险及控制 109 16.4 政策风险及控制 109 16.5 管理风险及控制 109 第十七章 结论及建议 111 17.1 结论 111 17.2 建议 112 第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房地产项目 1.1.2 项目性质 新建 1.1.3 项目单位 XXXXXX房地产开发有限公司 1.1.4 项目建设地址 本项目建设地位于XX市XX区XX镇XX村三社，项目区地块位于XX市XX区，人流量较大，对外交通条件便利，对住宅需求量较大。周边规划生态环境条件良好，项目区周边配套设施不断完善，发展潜力大。具有适宜大型住宅建设的条件。

1.1.5 项目简介 项目是由XXXXXX房地产开发有限公司投资建设，项目位于XX市XX区XX镇XX村三社，项目依托当地适宜的自然及城市条件，开发建设精品精装住宅并且为当地代建配套幼儿园，项目建成后能为当地政府增加财政税收。项目的建立能够满足现今消费者对住宅的高品质需求，为当地居民提供就业机会增加收入。项目的建成拥有良好的经济效益及社会效益，具有可行性和必要性。

1.1.6 项目建设内容 本项目总占地面积14301.75㎡（约21.45亩），总建筑面积为35222㎡；
其中住宅区总占地面积为10774.40㎡，约为16.1616亩，建筑面积为31935.78㎡；
代建幼儿园总占地面积为3527.35㎡，建筑面积为3286.22㎡。具体建设内容及规模如表所示：
表1-1项目住宅区技术经济指标表（单位：㎡） 序号 项目 指标 一 规划净用地面积 10774.4 二 规划总建筑面积 31935.78 （一） 地上计入容积率的建筑面积 21548 1 住宅建筑面积 21338.05 2 非住宅建筑面积 209.95 0.97% ① 配套设施建筑面积 209.95 A 物管用房面积（含39.18业主委员会活动室） 134.05 B 消防控制室面积 42.88 C 门卫室面积 8.00 D 公厕面积 25.02 （二） 地上不计入容积率的建筑面积 414.71 1 架空层面积 266.71 2 非机动车库面积 148.00 （三） 地下建筑面积及层数 9973.07 局部2F 1 机动车车库面积 9037.97 2 设备用房面积 573.73 3 非机动车库面积 174.5 4 垃圾用房 20.59 5 地下蓄水池面积 166.28 三 容积率 2.00 四 建筑基地容积率 2370.36 五 总建筑密度 22.00% 六 绿地面积 3232.32 （一） 其中：绿地总面积 970.7 （二） 临街集中绿地面积 485.35 七 绿地率 30.00% 八 地下机动车位 258辆 （一） 住宅停车位 258辆 九 地下非机动车位 215辆 （一） 住宅非机动车停车位 215辆 表1-2 幼儿园综合技术经济指标表（单位：㎡） 序号 项目 指标 一 规划净用地面积 3527.35 二 规划总建筑面积 3286.22 （一） 地上计入容积率的建筑面积 3286.22 1 幼儿园建筑面积 3266.22 2 门卫室建筑面积 20.00 三 容积率 0.93 四 建筑基地容积率 1234.57 五 总建筑密度 35% 六 绿地面积 1058.21 七 绿地率 30.30% 1.1.7 项目建设工期 项目规划总建设工期为19个月，即从2018年1月-2019年7月30日，具体项目建设进度见表13-1。

1.1.8 投资估算及资金筹措 经测算，本项目总投资为32974.68万元人民币，主要用于XX市XX区华邑XXPD2017-06号地块项目的建设安装及设备购置等基础建设，其中15000万元为银行贷款，17974.68为自筹资金。

具体投资估算见下表：
表1-3 项目总投资估算表 序号 工程费用 价格（万元） 占比 1 土地费用 17908.22 54.31% 1.1 土地出让金 16807.44 50.97% 1.2 土地指标款 487.27 1.48% 1.3 土地交易费 86.02 0.26% 1.4 契税、印花税 527.49 1.60% 2 建安工程费 11419.71 34.63% 2.1 地基工程 363.38 1.10% 2.2 土建工程 8660.72 26.26% 2.2.1 地上高层 1581.11 4.79% 2.2.2 地上多层 1602.10 4.86% 2.2.3 地下室 1840.04 5.58% 2.2.4 入户门安装（户） 26.34 0.08% 2.2.5 信报箱安装 1.28 0.00% 2.2.6 塑钢门窗安装 280.59 0.85% 2.2.7 住宅公共区域装修 255.95 0.78% 2.2.8 栏杆工程 84.58 0.26% 2.2.9 外墙保温工程 0.00 0.00% 2.2.10 门厅工程（门头） 59.60 0.18% 2.2.11 防火门 14.54 0.04% 2.2.12 精装修工程 2049.08 6.21% 2.2.13 园林休闲设施 10.85 0.03% 2.2.14 环氧地面 43.29 0.13% 2.2.15 高层外墙面仿石漆（1-3层） 28.50 0.09% 2.2.16 高层外墙面涂料（4层以上含坡屋面） 71.99 0.22% 2.2.17 洋房外墙面陶瓷薄板（主材甲供）（1-2层） 70.74 0.21% 2.2.18 洋房外墙面黄色面砖（主材甲供）（3层以上） 33.98 0.10% 2.2.19 园林景观工程 537.22 1.63% 2.2.20 总平管网工程 65.66 0.20% 2.2.21 门牌号、小区指示牌 3.26 0.01% 2.3 安装工程 2395.61 7.26% 2.3.1 电缆采购 153.80 0.47% 2.3.2 电梯及安装（元/台）工程 298.46 0.91% 2.3.3 消防设备及安装工程 288.36 0.87% 2.3.4 弱电安装全部工程 115.35 0.35% 2.3.5 车位划线 3.25 0.01% 2.3.6 有限数字电视（户） 20.23 0.06% 2.3.7 变压器设备及安装工程 17.30 0.05% 2.3.8 总包水电安装工程（高层、多层、地下室） 592.74 1.80% 2.3.9 天然气泄漏报警系统工程 5.89 0.02% 2.3.10 临时用电 34.87 0.11% 2.3.11 临时用水 34.87 0.11% 2.3.12 供水工程 38.45 0.12% 2.3.13 供电工程 576.73 1.75% 2.3.14 供气工程（户、元） 88.40 0.27% 2.3.15 人防设备工程 42.33 0.13% 2.3.16 配电箱采购工程 57.67 0.17% 2.3.17 应急柜采购工程 15.38 0.05% 2.3.18 柴油发电机组采购及安装工程 11.54 0.03% 3 前期费用 790.74 2.40% 3.1 方案初设、施工图设计费（地下室、住宅） 96.42 0.29% 3.2 绿化方案设计、施工图设计 30.8 0.09% 3.3 人防设计费 7.25 0.02% 3.4 室内检测费 2.48 0.01% 3.5 施工图审查费 5.67 0.02% 3.6 面积测绘 6.38 0.02% 3.7 项目报建费 566.82 1.72% 3.8 监理费用 35.43 0.11% 3.9 勘察费 15.85 0.05% 3.1 招投标代理费（含造价咨询盖章） 3.6 0.01% 3.11 高压线改迁 3.29 0.01% 3.12 可行性研究 1.5 0.00% 3.13 土壤氡气检查 0.6 0.00% 3.14 文物勘探 14.65 0.04% 4 建设期利息 900.00 2.73% 5 管理费用 1200.00 3.64% 6 市场推广费用 756.01 2.29% 7 合计 32974.68 100.00% 1.1.9 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见下表：
表1-4 主要技术经济指标 项目 指标 项目投资财务内部收益率(%) 117.91% 项目投资回收期(含19个月建设期) 2.20年 项目投资财务净现值（ic=8%） 5070.19万元 项目年均营业收入（万元） 14546.10 项目年均净利润（万元） 2173.44 年均销售净利润率（%） 14.94 资本金利润率（%） 19.77 1.2 项目业主单位简介 企业名称：XXXXXX房地产开发有限公司 企业类型：其他有限责任公司 经营范围：房地产开发经营；
物业管理；
工程准备；
施工设备服务；
园林绿化工程设计、施工。

XXXXXX房地产开发有限公司成立于2010年5月，公司注册资本为3亿元，主要从事住宅和商业地产开发、物业管理等。公司主要股东为“深圳市红筹投资有限公司”，主要从事金融证券、高科技产业、房地产开发与经营等。项目单位已建项目包括“华邑·阳光里”，是XXXXXX房地产公司在成都的一号项目，位于成都郫县XX镇校园路，总占地面积约129亩，容积率4.0，总建筑面积40多万平方米，树立了高品质、高性能、高保障的企业形象，成为当地地产行业的佼佼者。

1.3编制依据及研究范围 1.3.1 编制依据 1． 《国民经济和社会发展第十三个五年发展规划》；

2． 《中华人民共和国水污染防治法》；

3． 《中华人民共和国土地管理法》 4． 《中华人民共和国城乡规划法》；

5． 《中华人民共和国环境保护法》；

6． 《中华人民共和国消防法》；

7． 《中华人民共和国环境影响评价法》；

8． 《中华人民共和国大气污染防治法》；

9． 《中华人民共和国固体废物污染防治法》；

10． 《中华人民共和国水污染防治法（修正）》；

11． 《2016年XX区国民经济和社会发展统计公报》；

12． 《XX区人民政府2016年政府工作报告》；

13． 《2016年XX市国民经济和社会发展统计公报》；

14． 《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

15． 国家的有关政策、法规、标准及规范；

16． 建设单位提供的基础资料。

1.3.2 编制原则 1. 市场原则：从项目流程和技术方案设计等出发，都充分考虑市场结构和水平，把市场原则贯穿于整个过程。

2. 技术先进、实用性原则：采用现代施工技术，在应用先进技术时，充分考虑技术的实用性，特别是在成本上的可行性，使施工、管理技术使用的边际成本达到最小化。

3. 系统原则：在空间、时间上合理安排项目设计、建设、销售之间的关系，实现微观资源配置优化。

4. 环保、安全、卫生原则：把环境、安全和卫生上升为企业发展的长效机制加以对待。对项目所涉及的所有排放物按照国家环保质量标准进行无害化处理，做到零废物排放。

5. 效益原则：把经济效益放在重要位置，同时把经济效益、社会效益紧密结合起来。

1.3.3 研究范围 本项目可行性研究报告的研究范围如下：项目建设背景和建设的必要性分析；
行业市场分析；
建设规模和建设方案；
项目选址分析；
项目业态规划；
环境保护、节能措施研究；
组织机构与项目管理；
投资估算和资金筹措方案；
财务分析和项目效益评价；
风险分析；
可行性研究结论与建议。

1.4 项目评估结论及建议 1.4.1 结论 经过对项目建设的背景及必要性、行业与市场分析、项目规划、项目建设规模及内容、项目选址、财务评价、社会效益等方面的缜密、细致、科学、严谨的分析论证，我们得出以下结论：
（1） 本项目为华邑地产住宅的建设与销售，涉及区域达到16.1616亩，符合国家产业政策和投资方向；

（2）综合性生活广场在我国消费多元化的大环境下国内市场巨大，具有广阔的市场空间；

（3）通过本项目的建设，可以激发当地及周边的消费潜力；

（4）本项目所处XX省XX市XX区经济条件良好，适合项目的发展。

（5）项目拟建设16.1616亩华邑XXPD2017-06号地块项目，包括住宅建设及销售，行业利润率较高，经济效益可观。

总体来说，本项目建设是必要的，建设方案是可行的，建设规模是适宜的。项目建成后，将取得良好的经济效益和显著的社会效益，实现经济效益和社会效益的均衡发展。

1.4.2 建议 建议建设单位抓紧工程前期的准备工作，做好工程前期立项、规划等准备工作；
抓紧工程的上报审批工作和资金筹措工作；
积极做好专业人员的选拔招聘和有关材料设备的购置等工作，以保证项目建设按计划顺利进行；
建议本工程尽快上马，以期获得良好的经济效益和丰厚的社会效益。

第二章 项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1 国家相关行业政策支持 1. 新常态下中央调控更注重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费。

2014年中央出台房地产相关政策均以注重长期发展的制度建设为主，未再出台新的短期行政手段。年末中央工作会议再度未直接提及房地产，房地产调控去行政化趋势明显。同时监管层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，表明监管层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节，中型房企的资金压力得到缓解。此外，支持自住性刚需，差别化信贷政策自2010年以来首度放松。“‘930’新政”对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升，对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽。

其次，限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整。多个城市出现多次调整，限购政策由局部调整向全面放开。

此外，金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需。地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度，在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以信贷为主的利好政策陆续出台。

2. 2015年以来“330”新政、降息降准、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心 2015年以来，在延续2014年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促销费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。

2.1.2 XX市多项购房政策情况 1. XX市房地产业发展五年规划：新建住房160.6万套，确保商品房供应充足 根据《XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》和《XX市城市总体规划（2016-2030年）》等文件精神，结合成都房地产业发展特点，XX市制定了《XX市房地产业发展五年规划》。

按照五年规划，我市房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步，房地产业增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间。同时进一步促进民生改善，居民居住水平持续提升，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右。促进房地产业与经济社会协调发展，期间全市新建城市房屋2.7亿平方米，其中住房160.6万套、1.7亿平方米，确保“商品房供应量充足”。

编制《XX市房地产业发展五年规划（2017-2021年）》（以下简称《规划》），有利于深入贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，有利于统筹处理好短期和长期、市场调节和行政调控、住房保障和产业市场的关系，有利于全面审视房地产业在城市经济地理重塑、经济社会发展中的角色和定位，有利于促进房地产业与经济社会协调健康发展。

2. XX市限购政策 一、 扩大住房限购范围 将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房(包括商品住房和二手住房)。

二、 强化区域职住平衡 在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、XX区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。

三、 加强购房资格审核 非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。

四、 支持合理住房需求 对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等，经所在区政府(管委会)认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制，但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。

五、 打击违法违规行为 加强市场监管，规范市场秩序，严厉查处违规收取诚意金、虚高装修费用变相提价、伪造或虚开社会保险缴纳证明等违法违规行为。

3. 公证机构摇号排序选房，全款不得额外对待 2017年11月16日，XX市城乡房产管理局与XX市司法局发布《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》，要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。

成都此次出台的通知明确要求及时公开房源。房地产开发企业在新取得商品房预售许可或现售备案之日起10日内，须按照申报价格，一房一价，一次性面向社会公开全部准售房源。

通知还要求，开盘售房时，全款支付不得被额外对待，开发企业不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件，登记购房人、摇号选房人、合同签订人须保持一致。同时，房地产开发企业在开盘销售前3日发布摇号公告，同时公示导入摇号系统的《登记购房人名册》。摇号排序选房应使用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构作全程现场监督公证，摇号排序结果应当场公示。随着摇号选房政策的实施，相信会给予许多刚需购房者更多信心，刺激消费者购房欲望。

2.1.3 XX市成品住宅成为大趋势 根据省政府《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》（川府发〔2016〕12号）文件精神，经市政府同意，现就进一步加快推进我市成品住宅发展提出以下意见。

成品住宅是指在房屋竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位，基本达到入住条件的住宅。

成品住宅建设实现了土建工程和室内装修的设计施工一体化，可大幅度减少建筑垃圾、粉尘和噪音污染。推进成品住宅建设，有利于提升城市环境品质，推动建筑节能减排和绿色发展，促进建筑业、房地产业转型升级；
有利于优化住宅产品结构，减少投资性购房，促进房地产市场平稳发展。

2.1.4 XX区综合实力增强，居民消费水平提升 XX省整体经济增长快速稳定，经济前景优势明显，XX区房地产行业发展由于XX省及XX市大城市概念的辐射，进入快速上升期，人口将不断增加，收入水平将不断提高，为当地房地产业发展提供充足的消费动力。随着经济内生动力的不断增强，XX区经济增速持续在高位稳定运行。国民经济持续稳定增长。经初步核算：
全区实现地区生产总值462.7亿元，比上年增长8.1%（按可比价计算，下同），比XX市高0.4个百分点。其中，第一产业增加值22.3亿元，增长3.4%；
第二产业增加值264.4亿元，增长7.8%；
第三产业增加值176.0亿元，增长9.2%。三次产业对经济增长的贡献率分别为2.1%、56.0%和41.9%。三次产业结构由上年的4.9：58.2:36.9调整为4.8:57.1:38.1。全年非公有制经济增加值达310.9亿元，增长8.2%，占地区生产总值的比重为67.2%，对地区生产总值的贡献率为67.6%。其中，民营经济增加值为265.3亿元，增长8.2%，占地区生产总值的比重为57.3%，对地区生产总值的贡献率为58%。

全年完成房地产投资145.4亿元，增长8.7%。全年商品房销售面积达298.5万平方米，增长8.4%，其中住宅销售面积250万平方米，增长8.6%。实现商品房销售额167.9亿元，增长6.3%，其中住宅销售额达139.6亿元，增长15.9%。随着当地经济的发展，居民购房消费需求也将不断攀升。

2.1.5 项目区开发利用条件好 项目地处XX区，XX区，原名郫县，处在XX市西北部、川西平原腹心地带，东靠金牛区，南邻青羊区、温江区，西连都江堰市，北接新都区、彭州市，作为通往国家AAAAA级旅游景区青城山--都江堰、九寨沟、黄龙必经之路。

1. 工程区域位置好 项目位于XX市XX区XX镇XX村三社，场地内环境平整，场地周围道路通畅，交通便利。项目占地面积16.1616亩地。地块位于道XX镇，人流量较大，对外交通条件便利，对以后住宅的需求量也大。周边规划建设学校医院，基础设施不断完善，住宅生活区发展潜力大。

2. 项目区域环境好 项目基地可谓是山水环绕，风景秀丽。项目位于XXA路及XX三路两条城市道路交叉口,交通优势显著。场地较为平整方正，有利于方案设计。自然资源，有利于创造优美的景观环境且地块价值高，升值空间巨大。

3. 项目区具备了人才优势。

市场必须由有实力、有能力的经营者来烘托，才能兴旺发达。XX区拥有高等院校14所(本科10所，专科4所)，居XX市各区县市首位。项目区培育了众多经验丰富的房地产行业建设人才及经营管理人才，为项目的建设提供了大量的高端人才支持。

4. 具备了良好的产业优势。

XX市XX区XX镇XX村的农林渔业、商品住宅行业、医药行业、五金行业等行业都形成了一定的规模，这些产业的强大支撑为市场发展奠定了产业基础。

2.2 项目建设必要性 2.2.1 响应国家及地方政策 项目积极响应相关政策法律法规，满足现今居民对住宅、商业营业用房的需求。国家降息降准政策规定2015年3月1日起，央行年内首次降息0.25个百分点。2015年4月20日起，央行再次下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，降准之后，购房者申请房贷的限制更为宽松。2015年5月11日起，央行再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；
其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整，商业房贷利率调整到了5.65%，住房公积金贷款利率调整到3.75%。2015年以来多次降息降准，降低购房成本，提振了市场信心。

2015年9月30日央行、银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定:一、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。首套房认定标准放宽，首付款比例降低，购房标准和成本降低，利于刺激房地产市场需求。

十八届五中全会通过“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，该政策进一步提升了对居住功能需求和住房的升级需求。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，政府支持房地产行业的政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产行业发展。项目的建立满足了现今消费者不断增长的购房需求，积极响应相关法律法规，符合国家及当地政府政策要求。

2.2.2 满足XX市居民住房需求 2016年末XX市常住人口1591.8万人，全市城镇化率达70.6%。年末全市户籍人口1398.9万人，其中城镇人口784.6万人，乡村人口614.3万人。

2016年末XX区常住人口84.02万人，比上年末增加1.5万人，全区城镇化率达68.12%。年末户籍人口575160人，其中：城镇人口286576人，乡村人口288584人；
全年出生人口8595人，死亡人口3202人，人口自然增长率9.5‰，与上年相比，全年净增人口16560人。

从XX市及XX区2016年的人口数量可以看出，近几年XX市XX区常住人口不断增加。随着XX市人才落户等一系列落户政策的实行，可以预见，未来几年XX市、XX区常住人口将不断增加，大家对于住宅的需求也将不断增加，项目的建立将有效满足XX区乃至XX市民众对住房需求，为居民提供高质量、高性价的居住享受。

2.2.3 项目建设符合XX市成品住宅发展趋势 根据省政府《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》（川府发〔2016〕12号）提出2017年至2020年底，全市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房，中心城区（成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、XX区）成品住宅面积比例逐步达到100%，郊区市县（简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县）成品住宅面积比例逐步达到80%。

2022年底，全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%，全面实现我市住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。

项目建设内容为精装住宅的建设销售，完全符合XX市未来几年成品住宅的发展趋势，并且项目精装房环保达标率远远超过自装修新房。其实主要因为精装修房在交付使用之前，就必须得过环保这一关，否则无法通过验收。而自装新房中超9成消费者不重视检测，由此导致自行装修新房环境达标率低。

2.2.4 项目代建幼儿园，促进完善周边配套设施 随着经济总量与经济发展水平的提高，居民对于居住环境中的相关配套学校、医院等也有了更高要求。随着二胎政策的开放，儿童学前教育也将成为人们选择住宅的一大关键点。项目在建设精品住宅的同时还将为当地代建配套幼儿园，有效满足当地居民学前儿童的教育需求，将提高当地的学前教育质量，为当地儿童提供充足方便、高质量的教学环境。这不仅大大提高了项目住宅区的学前教育条件，还将造福于项目区周边学前教育适龄儿童，对提升该区域的配套设施设备，提升项目区价值，促进地区发展有明显作用。

2.2.5 促进城市布局结构更趋合理 在城市规划的实施过程中，需要借助土地开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用，从而调节和促进城市的用地结构、布局形态、功能外区趋于合理，城市土地经过综合开发后，利用销售这一强有力的经济杠杆对用地单位实行有偿使用，使土地体现其真正的内在价值，可以促进城市各种功能用地在地域空间上的外布更加合理，使其获得最佳的利用区位，在城市规划过程中如能因势利导，使产业分布、产业价值和城市合理布局取得较好的动态平衡，无疑将进一步提高城市规划的水平。

第三章 行业及市场分析 3.1 行业特征分析 房地产行业是中国重要的支柱和民生产业，其发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。中国房地产行业呈现周期性、资本密集型、政策敏感度高、地域性明显的特点。房地产行业具有周期性特征，短周期主要体现与宏观经济互为因果影响，长周期主要体现在人口变化、迁移规律及城市发展规律上；
房地产行业具有资金密集型特征，具有土地支出资金总量大，建安成本支付复杂及大额特征，这对企业的资金规模、流动性、资金运营水平有较高要求；
房地产行业具有政策敏感性特征，政府既可以通过金融等间接手段影响房地产市场，也可直接通过行政干预的方式调控市场，同时，中国各级政府控制了全国土地，作为市场唯一卖方，房地产企业对各类土地政策高度敏感：房地产行业还具有显著的地域性特征，房地产产品为特殊商品，价值主要取决于所处区位，区位涵盖不同城市、同一城市不同区域、土地对各类稀缺资源（教育、医疗、休闲等）的占有等不同要素。

1. 地产行业与社会固定资产投资、居民消费水平、财税政策、货币政策等宏观经济因素关系密切。

其中房地产行业是资金密集型行业，房地产需求端（购房者）和供给端（房地产企业）均对国家金融政策依赖较强；
土地政策会影响房地产企业拿地规模和成本，税收政策对房地产企业成本控制带来直接影响。

2. 中国房地产行业长期处于政府“调控”状态。

调控政策主要分为金融政策、行政政策、土地政策、税收政策四大类。金融政策包括存贷款基准利率、公积金贷款政策、存款准备金率等；
行政政策包括限购限贷政策、购房补贴政策、各类别保障房政策；
土地政策包括土地供应政策、土地开发规划控制政策等；
税收政策包括营业税、增值税等各类政策。

3. 房地产行业开发周期与产业链条均较长。

开发周期长主要体现于房地产开发包括前期拿地、房地产项目建设、房地产销售、物业管理等多个环节；
产业链条长主要体现在纵向上与钢铁、水泥、建材等上游行业及下游家装、家电行业均有极高的关联度。此外，房地产行业的横向关联度也较高，开发周期与产业链条中涉及政府、开发商、消费者、金融机构等多个群体，各类政策变化对房地产企业均会产生影响。

3.2 行业现状及发展趋势 3.2.1 行业现状 1．房地产需求有所放缓 房地产市场需求包括刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改善和提升居住品质，弹性需求以房地产投资为主。根据国家统计局公布数据，中国16至59岁劳动年龄段人口自2012年起开始出现下降，人口红利逐步消退。近二十年中国受到计划生育政策影响，青年人口比例呈现持续下滑，壮年和老年人口比例攀升，老年抚养比提升，中国人口老龄化趋势逐步显现。随着老龄化进程不断加速，在一定程度上会造成房地产的需求放缓，但对国内尚不成熟的养老地产领域可能带来一定机遇。在人口出生高峰年龄段人口的婚育高峰渐趋尾声，25-34岁的人口占比将逐步下降，刚需下降，但仍将是房地产市场的主流；
同时，35-49岁的人口占比将不断上升，考虑到2015年10月29日国家发布“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，家庭对住房的居住功能需求和住房的升级需求有望上升。整体看，经过多年发展，中国人均住房面积上升，目前已达到33㎡左右，相对于前十年高速发展的房地产市场，目前支撑房地产市场高速增长的因素正在逐步减弱，房地产行业需求放缓。

2. 房地产投资增速下降，但库存依然高企 从2008年至2014年住宅地产新开工面积和竣工面积分析，住宅地产未来潜在供应量达到了26.5亿平方米，以平均销售面积10.64亿平方米为基数计算，潜在去化周期3.4年。2012年至2014年中国土地购置面积波动下降，已成交土地潜在供应量19.5亿平方米，以年均销售面积为10.64亿平方米为基数，计算出潜在去化周期1.8年。考虑以上两个因素，城市库存及潜在土地去化周期均处于高位，未来房地产市场发展将难以继续维持高需求量的卖方市场，逐步转入买方市场。根据统计局公布数据，截至2015年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。目前中国楼市高库存在二三线城市和中西部地区广泛存在，三四线城市尤其突出，但一线城市和东部地区仍然存在供不应求。2015年11月10日，习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议上对楼市提出了“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，指出化解库存高企是目前房地产行业重要任务。2015年12月21日中央经济工作会议强调要“化解房地产库存”，提出消化去库存的五大措施。

3. 房地产开工面积下降，国房景气指数低位震荡 2014年，全国房屋新开工面积同比持续下降，全年全国房屋新开工面积为18.0亿平方米，同比下降10.7%，其中，住宅新开工面积12.5亿平方米，同比下降14.4%。全国房屋施工面积72.6亿平方米，同比增长9.2%。全国房屋竣工面积10.7亿平方米，同比增长5.9%。2015年1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积72.40亿平方米，同比增长1.8%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中，住宅施工面积503347万平方米，下降0.3%。房屋新开工面积140569万平方米，下降14.7%，降幅扩大0.8个百分点。其中，住宅新开工面积97077万平方米，下降15.3%。房屋竣工面积72413万平方米，下降3.5%，降幅收窄0.7个百分点。其中，住宅竣工面积53553万平方米，下降6.4%。随着新开工面积的下降，以及土地购置面积波动下降，预计未来入市供应量也将有所下降，未来供求关系或将趋于平衡，但仍需要较长时间。

4. 行业竞争激烈，区域分化严重 根据克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心发布《2014年中国房地产企业销售TOP100排行榜》，2014年房地产行业排行呈现以下几个特点：万科、绿地蝉联销售金额和面积榜桂冠，两家步入“两千亿”企业行列；
行业集中度加速上升（top10销售金额占17.19%，同比上升4个百分点；
TOP20销售金额占23.15%，同比上升5个点）；
房企业绩增速放缓，2014年，恒大、富力、融创等较大规模的企业，在弱市环境中业绩仍能保持业绩较快增长。2015年1-11月销售金额榜单中，万科、绿地、恒大、保利、中海、万达以及碧桂园7家房企的销售业绩均在1-11月份超1100亿元。2015年1-11月销售面积榜单中，恒大、万科、碧桂园、绿地、万达、中海以及保利7家企业1-11月的销售面积均超过1000万平米。

5. 房地产企业盈利能力收窄、资产负债率高 2014年，全国商品房销售面积为12.1亿平方米，同比下降7.6%，销售额为7.6万亿元，同比下降6.3%。2015年1-11月，全国商品房销售面积10.9亿平方米，较去年同期增长7.4%。11月单月销售面积14354万平方米，较去年11月同比增长8.6%。1-11月商品房累计销售额达到74522亿元，较去年同期增长15.6%，11月销售额9732亿元，同比去年11月增长20.2%。

2014年房地产开发企业经营总收入6.64万亿元，同比增长30.25%；
营业利润率9.24%，较同期下降，2014年，沪深上市房地产公司营业收入均值为65.48亿元，同比增长16.62%；
净利润均值为7.76亿元，同比增长6.45%，净利润增速较以往有所回落。2014年底，房地产开发企业资产负债率为77.00%，同比上升2.20个百分点。

从住宅平均价格和土地供应价格角度来看，2012年以来全国100大中城市供应土地挂牌均价呈上升趋势，而百城住宅平均价格从2012年至2014年初上升趋势明显，2014年二季度开始迅速下降，整体行业的利润空间收窄。

3.2.2 行业发展趋势 1. 保障房分流“夹心阶层”的购房需求。

1998年前，各种形式的福利分房一直在持续，商品房的供应面积也还不够大，市场结构的矛盾不算突出。

1998年到2011年的十几年里，由于福利分房制度在全国范围内的停止，加上人们改善住房需求的能力和愿望集中释放，同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位，商品房占比超过90%，市场结构的矛盾十分突出，需求远大于供应的局面使得房价持续快速上涨。

“十三五”期间五年国家将建设大量保障性住房的计划，将从根本上改变我国住房市场的供应结构，使得保障房在市场上的占比达到25%~30%甚至更多，这将有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求，缓解供需矛盾，从根本抑制房价的过快上涨。

2. 未来房价将由市场决定。

房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此这外，政策因素不仅不能忽视，有时还起着主导作用。

尤其在过去的十几年间，由于保障房供应长期缺位，致使商品房供需失衡，房价上涨过快，政府不得已接连出台政策予以调控，使得房地产业的市场化程度严重降低。

十九大后，我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；
还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的 成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。

3. 开发商数量减少。

在房地产业快速发展过程中，开发商的数量曾多达8万家之众。随着市场格局调整步伐的加快，开发商的数量将迅速减少。

按照目前的行业现状，再过3~5年，活跃型的、每年有新项目开工的开发商数量将大幅度减少至5000家以下；
10年以后，可能减少至3000家以下。在这一过程中，开发商将被迫对自身的生存战略做出调整，重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择。这一判断对于投资者、银行、购房者及其他相关产业在选择开发商作为合作伙伴或选购其产品时，应有重要的参考价值。

4. 住宅产业化将带来房地产业的革命。

发达国家的住宅产业化水平多已超过70%，地震多发国家如日本，有些建筑产品已高达90%，一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。而中国住宅产业化率不及30%，整体仍处于起步和试点阶段。

作为从业人士，我们必须认识到：(1)住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题，将建筑的误差从厘米缩小到毫米，最终杜绝“跑、冒、滴、漏”现象；
(2)房屋建造周期大为缩短，从而使投资周期相应地缩短，以生产效率的提升促进投资收益率的大幅提升。我们甚至可以说，住宅产业化将会为我国房地产业带来一场革命。

5. 拥抱互联网。

互联网正在改变各个层面的传统行业。随着大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。

开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为。当客户群体数以十万、百万计之后，如何从其购房的一次消费 后，利用网络化的社区服务平台，不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点，也是开发商正在探寻的经营方向。

6. 创新房地产金融将层出不穷。

在未来15~20年，中国房地产金融系统将不断健全和完善，与不动产经营相配套的REITs(房地产信托基金)呼之欲出。可以相信，在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷，一个房地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。

3.3 行业市场分析 3.3.1 目标市场定位 产品定位：本项目为精装住宅的建设及销售。

市场定位：项目市场定位于XX市XX区。

3.3.2 项目市场容量分析 1. XX市房地产业市场容量分析 2016年XX市全年房地产开发投资完成2638.9亿元，比上年增长6.5%。含预售在内的商品房销售面积3935.3万平方米，增长25.3%，其中住宅销售面积3285.7万平方米，增长28.9%。实现商品房销售额2950.2亿元，增长38.9%，其中住宅销售额2421.3亿元，增长46.8%。

2011-2016年成都商品住宅销售面积及销售金额及同比增长如下图所示：
图3-1 XX市2011-2016年商品住宅销售面积数据 图3-2 XX市2011-2016年商品住宅销售额数据 从2011至2016年成都房地产行业开发投资绝对数及同比增长率可以看出，XX市商品住宅在在近几年逐步趋于稳定有所减少，但在2016年随着XX市落户政策的放宽、XX市的不断发展，XX市商业住宅出现大规模上涨。可以预测未来几年XX市商品住宅行业将稳步增加，XX市市场需求不减，项目拥有巨大市场前景。

2. XX区商品住宅市场容量分析 2016年XX区全年完成房地产投资145.4亿元，增长8.7%。全年商品房销售面积达298.5万平方米，增长8.4%，其中住宅销售面积250万平方米，增长8.6%。实现商品房销售额167.9亿元，增长6.3%，其中住宅销售额达139.6亿元，增长15.9%。

2012-2016年XX区商品住宅行业销售面积及销售金额情况如下图所示：
图3-3 XX区2012-2016年商品住宅销售面积数据 图3-4 XX区2012-2016年商品住宅销售额数据 从上图可以看出，在XX市商品住宅销售不稳定的大环境下XX区商品住宅销售额持续增长，可以看出XX区商品住宅发展良好，市场需求不断增加。本项目的建立顺应了当前XX市XX区房地产行业的需求发展，市场前景良好。

3.3.3 项目市场需求情况 1. 成都常住人口流入加速 房地产价格的波动受多方面因素影响，其中常住人口的变动率是最核心的影响因素之一。常住人口的流入流出，反映出城市对外的吸引力、就业竞争力以及宜居性的变化。更为直接的是，常住人口增加所带来的购房需求也会直接刺激住房需求的上涨。

房观察指数综合常住人口变动率和住房需求及房价变动率发现，在市场整体稳定的情况下，常住人口的变化与住房需求及房价呈线性关系。根据房观察指数测算，成都按目前常住人口增长速度，意味着未来成都房地产年增长率高达10%。

根据十大城市最新公布的2015年国民经济和社会发展统计公报显示，从2009年至2015年，各城市的常住人口均有5%-30%不同程度的涨幅。其中成都涨幅为13.93%，涨幅位居十大城市第七位。

从下图可以看出，目前常住人口最多的城市是重庆，但其6年时间增长率仅为5.51%，增长率为十大城市倒数第一位。而成都经过6年的发展，常住人口突破已经1465万人，超越了深圳、广州、杭州、南京等大型城市。

图3-5 2009-2015十大城市常住人口情况 从数据上来看，常住人口的流入也刺激了各城市的住房需求的上涨。

2. 成都经济发展促进住房需求上涨 成都作为西南重镇，无论是从GDP数据还是国家战略地位，都已经晋升为准一线城市的行列中。城市吸引力的提高促进了成都常住人口的增加，尤其是成都打造的中国软件名城——天府软件园，以及包括博世在内的汽车现代制造业，都吸引了不少外来人群来到成都常住。

根据从2010年第六次人口普查之后的人口数据，成都常住人口呈现加速上升的趋势，尤其是在2016年，成都常住人口流入增速达8.60%，为历年峰值。

图3-6 2011-2016年成都常住人口情况 常住人口的高增长离不开政策及产业上的支持，2014年10月，XX天府新区获批成为国家级新区；
2015年1月，国务院和中央军委正式下发文件，同意成都简阳新机场立项；
世界500强公司过半入驻成都。

房观察指数根据横向对比十大城市常住人口变动情况与房价涨跌情况分析得出，常住人口的流入与房价涨跌呈现线性关系。而成都的房地产人口价格指数（常住人口变动率/房价变动率）为0.155。根据目前成都常住人口1.57%的增长率可以反推出，按目前常住人口流入速度来看，成都未来房地产价格年增长率预计高达10%以上，且还有加速的趋势。

可以预见的是，随着成都城市地位的提高、产业的导入，成都常住人口的流入还将持续上扬，这也将刺激成都住房需求进一步的上涨。综上所述，项目的建立在未来几年甚至更长时间内都将拥有广阔市场，市场前景良好。

第四章 建设内容及规模 4.1 项目建设原则 1. 建筑设计原则 项目在建筑设计中，应以“舒适、环保”为设计理念，项目在建筑功能区布置中，应做到既有利于项目运营，又有利于项目施工。内部功能布置与外部联系要方便，以达到控制人流、物流的目的。

2. 结构设计及建设原则 项目在结构设计时，应做到以下几点：
（1）建筑物建设应该按照节约用地、节约资源，统筹规划，合理布局的原则建设。

（2）总平面布置应符合防火、防潮、卫生等安全规范。

（3）充分利用现有基础设施，合理配置资源，妥善处理近期建设和远期发展的关系，为以后的发展留有余地，并为施工创造条件。

4.2 项目建设规模和内容 本项目总占地面积14301.75㎡（约21.45亩），总建筑面积为35222㎡；
其中住宅区总占地面积为10774.40㎡，约为16.1616亩，建筑面积为31935.78㎡；
代建幼儿园总占地面积为3527.35㎡，建筑面积为3286.22㎡。项目住宅区共五栋楼，1号楼共15层；
2号楼地上7层，地下1层；
3号楼共8层；
4号楼共6层；
5号楼共7层。项目幼儿园共3层。项目幼儿园共3层。项目建设内容主要包含住宅、幼儿园建筑安装工程、给排水工程、电力工程、暖通工程、消防工程等。

具体建设规模及内容见下表：
4.2.1 住宅区建设规模及内容 表4-1 项目综合技术经济指标（单位：㎡） 序号 项目 指标 一 规划净用地面积 10774.4 二 规划总建筑面积 31935.78 （一） 地上计入容积率的建筑面积 21548 1 住宅建筑面积 21338.05 2 非住宅建筑面积 209.95 0.97% ① 配套设施建筑面积 209.95 A 物管用房面积（含39.18业主委员会活动室） 134.05 B 消防控制室面积 42.88 C 门卫室面积 8.00 D 公厕面积 25.02 （二） 地上不计入容积率的建筑面积 414.71 1 架空层面积 266.71 2 非机动车库面积 148.00 （三） 地下建筑面积及层数 9973.07 局部2F 1 机动车车库面积 9037.97 2 设备用房面积 573.73 3 非机动车库面积 174.5 4 垃圾用房 20.59 5 地下蓄水池面积 166.28 三 容积率 2.00 四 建筑基地容积率 2370.36 五 总建筑密度 22.00% 六 绿地面积 3232.32 （一） 其中：绿地总面积 970.7 （二） 临街集中绿地面积 485.35 七 绿地率 30.00% 八 地下机动车位 258辆 （一） 住宅停车位 258辆 九 地下非机动车位 215辆 （一） 住宅非机动车停车位 215辆 4.2.2 幼儿园建设规模及内容 表4-2 幼儿园综合技术经济指标表（单位：㎡） 序号 项目 指标 一 规划净用地面积 3527.35 二 规划总建筑面积 3286.22 （一） 地上计入容积率的建筑面积 3286.22 1 幼儿园建筑面积 3266.22 2 门卫室建筑面积 20.00 三 容积率 0.93 四 建筑基地容积率 1234.57 五 总建筑密度 35% 六 绿地面积 1058.21 七 绿地率 30.30% 第五章 项目选址及条件 5.1 项目选址 5.1.1 选址原则 1. 严格执行土地利用总体规划、城镇总体规划，确保项目建设用地总量不增加，耕地和基本农田数量不减少、质量不降低。

2. 符合地区布局，具备良好的安居环境和较方便的交通条件。

3. 占地面积满足总平面布置需要，并有发展余地。

4. 满足必要的供水供电条件。

5. 地基承载力符合建设标准，满足环保要求，环境污染指数在轻度污染之下，无排放污染源的工业企业。

5.1.2 选址 图5-1 项目区位示意图 项目选址位于XX市XX区XX镇XX村三社，项目区地块位于XX市XX区，人流量较大，对外交通条件便利，对住宅需求量也大（见图5-1）。项目区域位置良好，交通便利，附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。不会对基础设施产生破坏。

5.2 建设条件 5.2.1 项目区位概况 XX区，原名郫县，处在XX市西北部、川西平原腹心地带，东靠金牛区，南邻青羊区、温江区，西连都江堰市，北接新都区、彭州市，作为通往国家AAAAA级旅游景区青城山--都江堰、九寨沟、黄龙必经之路。

XX区幅员面积437.5平方公里，管理2个街道、13个镇，40个社区、156个行政村，共有52个少数民族，常住人口(不含合作街道)756047人，常住人口比重(不含合作街道)5.38%，常住人口密度(不含合作街道)1730人/k㎡。由于“杜宇化鹃“美丽传说，XX区别名“鹃城“，XX区区花杜鹃花，区鸟杜鹃鸟。

XX区始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，扩大开放招商引资为重点，提高经济运行质量为核心，壮大财政综合实力为目标，县域经济持续快速高效发展，综合实力显著增强，人民生活日益改善。先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范区、全国蔬菜标准化生产示范区、中国盆景之乡等。2016年5月，XX省XX市郫县成为国务院首批双创“区域示范基地”。

2016年12月7日，撤销郫县设立XX市XX区。

5.2.2 气候条件 XX区属亚热带季风性湿润气候，具有春早、夏热、秋雨、冬暖，温和多雨，温差较大，雾多，日照少，无霜期长，四季分明的特点。境内年平均气温16.0℃，年度极端最高气温35.3℃、极端最低气温-4.0℃，降水量979.4毫米，日照1 014.0小时。独特的成都平原“上风上水”优势，使之成为真正的创业之热土、宜居之佳地。

5.2.3 自然资源 1. 土地资源 XX区土地面积总计60.28万亩，最具代表性的壤土是灰色潮土性水稻土。XX区为都江堰渠首灌区，水旱从人，耕作省力，村道纵横，适宜机耕，并可干湿交替作业，耕地质量为全国最好水平。1992年，XX区全面改革土地使用制度。1999年后，郫县有步骤、有组织地开始了土地开发整理利用。

2. 地质矿产资源 XX区河床、沙滩面积约占25平方公里，且大部田土下面均为冲洪积沙石砾，厚达200～300米，沙石储量丰富。XX区横山为老黄泥粘土，面积为4.8平方公里，厚度约400米；
老冲积黄泥田占总耕地面积的29％，为19万亩，折合126平方公里，粘土厚度在10公分至数米之间，据测全县粘土总含量在150亿立方米左右。XX区水文地质属第四系松散堆积砂砾石层孔隙水，下部含水层为孔隙潜水，埋藏于上部含水层下，深度约40米；
上、下部潜水都是重碳酸钙型，其矿化度上部为0.3～0.5克∕升，下部为0.1～0.3克∕升；
地下矿泉水有的存积上万年甚至几万年，有的是冰川时期积水，有些可饮用，完全可以开发利用。

3. 动植物资源 XX区农耕发达，人烟稠密，陆地野生动物较少，但以捕捉昆虫及杂食稻粮的鸟类较多，主要有麻雀、乌鸦、燕子、土画眉、杜鹃、喜鹊等，2000年前后又出现鹤、鹭等食鱼水鸟的繁生。此外，XX区的爬行动物、两栖动物、昆虫类动物也较多，主要有蛇、青蛙、螳螂、土蚕、蝉、泥鳅、黄辣丁等。XX区的养殖类动物数量较大，分为家畜、家禽和水产三大类，主要有猪、牛、兔、狗、鸡、鸭、鹅、鲤、鲫、牛蛙等，1990年以来曾先后引进美国七彩山鸡、非洲鸵鸟、江团、鳗、海狸鼠、小香猪、麝香鼠等。XX区气候温和，雨量充沛，宜生植物较广，分为野生植物和栽培植物两大类，共约1000个品种，其中野生植物有草、藤、水生、藻和苔鲜五大类，栽培植物有粮食、薯、豆、油料、糖烟、麻、蔬菜、调料、水果、药材、木本花、竹木、草本、人工菌等14类。1986年以来，XX区相继引进意大利杨、白杨、芦荟、仙人掌、水叶榕、三刀菜、樱花等。

4. 水利资源 XX区地表水均为都江堰宝瓶口内江分出的水系，在仰天窝闸门分出的蒲阳河、柏条河、走马河、江安河四大河流进入XX区，或分或合又形成蒲阳河、走马河—清水河、沱江河、柏条河、徐堰河、毗河、府河、江安河等八大干渠，俗称“八河并流”。境内河道总长158公里，又以这些干渠为动脉，发出66条支渠、116条斗渠、219条农渠和密如蛛网的毛渠，形成纵横交错的排灌体系，其密度为全国之最。水能资源的理论蕴藏量为11.8万千瓦，可开发量为2.7万千瓦。地下水为第四系松散堆积砂砾卵石层孔隙水，常年平均水温为14～18.5℃，PH值6.8～7.4，属中性水；
含水层一般厚15～25米，总蕴藏量达3.2亿立方米。地下水一般埋藏较浅，便于开发利用。

5.2.4 旅游资源 XX区历史文化遗迹有望丛祠、杜鹃城遗址、古城遗址、扬雄墓、子云亭等，被列入国家重点文物管理局主编的《中国名胜辞典》。此外还有何武墓、何公祠、郫筒井、严君平墓、梅花御井、蓝家坡山汉墓等。郫县郫筒镇有“望从祠”。

历史遗址有古城遗址、杜鹃城遗址、德源商周遗址、望丛祠、唐昌文庙、安靖邓家双斗桅杆、扬雄墓、严君平墓和何武墓等历史遗迹，是国家的重要文物保护区域。

县境内遗存大量诗、词、楹联、赋、文、碑记等文化遗存，其代表有：唐.李白的诗《宣城还见杜鹃花》，唐.温庭筠的词《河渎神》，宋.张俞的诗《蚕妇》，唐.杜甫和宋.范成大有关吟诵郫筒酒和安德樱桃村的诗等。赋、文、碑记方面最有代表性的有唐.李德裕的《画桐花凤扇赋》，宋.张俞的《蜀望丛帝新宿碑记》，宋.侯溥的《汉大司何公庙堂记》、清.张成行的《司马温公祠堂记》等。XX区民间文学艺术资源蕴藏量丰富，民间传说中有代表性的篇目为《望帝化鹃》、《杜鹃城与合欢树》、《郫筒酒的传说》、《神仙豆腐》、《问字亭》、《御井梅花》、《阳台柳》、《司马光在郫降世》等；
民间音乐的代表性曲目有《薅秧歌》、《抬料号子》等；
民间舞蹈主要是各种灯舞，最具特色的是花园、友爱的百米长龙，唐昌的“二仙灯”等；
在民间工艺美术方面，一级美术师邓欤的“川西挑花图案”、原清河镇教师张跃清的“笋壳雕”，安靖镇方桥村张天泰的微雕艺术品，都是XX区较有特色的资源。

5.2.5 地理地貌 XX区地处川西平原腹心地带，整个地势由西北到东南逐步下降，相对高度差为121.8米。境内除西北角有一面积为4.6平方公里的浅丘台地外，其余均为平原地区；
地形平面略似一只五指并拢、由西北伸向东南的手掌，西衔都江堰，南倚温江，北靠彭州，东北面为新都。城区郫筒街道东至金牛区仅13公里。XX区地貌类型分区属XX盆地西平原区，具有川西坝区的典型特点，是岷江冲洪积扇状平原，由西北向东南倾斜，具有“大平小不平”的特点，因古河道的冲击和近代河流的冲刷切割，形成众多成扇形状展开，微地貌呈凸凹状的条堤形地，相对高度不超过2米；
西北部浅丘台地横山子，是区内唯一的山丘。

5.2.6 交通状况 XX区拥有国道317线、成灌高速、成都绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西、横跨南北，镇镇通二级公路，村村通水泥路。截至2011年，郫县已形成‘三横六纵一圈’的城市交通网络体系和一刻钟经济圈。规划中的成都地铁东西线穿越境内，乘地铁10分钟可到达郫县。

第六章 项目业态规划 6.1 项目总体规划 本项目总占地面积14301.75㎡（约21.45亩），总建筑面积为35222㎡。项目住宅区总占地面积为10774.40㎡，约为16.1616亩，总建筑面积为31935.78㎡平方米。项目代建幼儿园总占地面积为3527.35㎡，总建筑面积为3286.22㎡。

项目位置优越，沿河建设，环境优美。项目内部功能分区明确，各项硬件软件设施齐全，能为当地住户提供优质居住环境，从而提升其生活品质。

图6-1 项目整体鸟瞰效果图 6.2 项目区域规划 6.2.1 住宅区 随着人们生活水平的提高及房地产市场发生的变化，社会对住宅品质和质量的要求越来越高，这些都为住宅产业化提供了良好的外部环境，但也提出了更高的要求。

项目住宅标准较高，为精装住宅。每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，设施齐全，人性化格局并充分利用空间，装修大气。项目住宅集配套设施完善、环境优美、生活便捷等优点于一身，必将受到购房者的追捧。

图6-1 住宅内部效果图 6.2.2 代建幼儿园区 项目代建幼儿园为周边住宅业主提供方便安全、设施齐全的幼儿教育服务，使幼儿得到全面、和谐、健康、富有个性的发展。二胎时代来临，幼儿教育成为许多家庭的考虑因素，幼儿园的建立将吸引大批购房者的到来。

图6-2 幼儿园效果图 第七章 项目建设方案 7.1 设计依据 1.根据甲方提供的用地现状图（含道路红线等规划要求） 2.《建筑设计防火规范》GB50016-2014 3.《民用建筑设计通则》GB50352-2005 4.《建筑抗震设计规范》GB50011-2010 5.《建筑地面设计规范》GB50037-2013 6.《民用建筑热工设计规范》GB 50176-2016 7.《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-2015 8.《建筑安全玻璃管理规定》发改运行[2003]2116号 9.《全国民用建筑工程设计技术措施》（规划·建筑）（2009版） 10.《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）（2013版） 11.《全国民用建筑工程设计技术措施》（节能专篇）（2007版） 12.《屋面工程技术规范》GB50345-2012 13.《建筑外墙防水工程技术规程》JGJ/T235-2011 16.《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2009 7.2 规划设计说明 7.2.1 规划理念 （1）依据城市类型、层级 （2）依据区域文化的特色 （3）国际、国内先进的生活方式和生活理念的趋势 （4）委托方及政府对项目的要求和期望 （5）先进城市中心规划的理念 （6）用地条件、用地性质和环境特点 7.2.2 总体功能结构布局 提升住宅区的商业价值及营造良好的空间氛围是总平面布局设计的出发点。

7.2.3 道路交通系统 1. 机动车流线设置 沿建筑外围设置机动车位并设置地下停车库。

2. 人行流线设置 动线设计将充分考虑到住户均匀地引导到整个住宅区的每一栋住宅楼，设计中特别考虑到动线设计的方便性、景观设计。

7.2.4 绿化景观规划 景观设计的构思围绕“立体”、“多层次”，强调保持着良好的原貌性、生态性、交流性和共享性。

7.2.5 公建设施 设置消控室，于交通便利、隐蔽处设置生活垃圾收集点，减少运输过程的二次污染。垃圾以袋装化、定点放置、集中清运的方式送离本区域。

7.3 建筑设计 项目住宅区共五栋楼，1号楼共15层；
2号楼地上7层，地下1层；
3号楼共8层；
4号楼共6层；
5号楼共7层。项目幼儿园共3层。

立面造型风格：为体现当地建筑的特点，立面处理结合体块关系，高低进退关系，运用现代材料，力图采用一个简单的概念来表达我们所需要的。

7.4 结构设计 7.4.1 设计依据 1 自然条件 （1）基本风压：0.30 kN/m2 （2）基本雪压：0.15 kN/m2 （3）地震基本烈度：6度 （4）设计基本地震加速度值：0.05g第一组 2 规范、规程及有关规定 （1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50153-2008） （2）《建筑结构荷载规范》（GB 50009-2012） （3）《混凝土结构设计规范》（GB 50010-2010）2015版 （4）《建筑抗震设计规范》（GB 50011-2010）2016版 （5）《砌体结构设计规范》（GB 50003-2011） （6）《建筑地基基础设计规范》（GB 50007-2011） （7）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008） （8）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） （9）《地下工程防水技术规范》（50108-2008） （10）《中国地震动参数区划图》GB18306-2015 注：本工程施工涉及上述未列的规范、规程时，尚应按现行相关国家和当地规范、规程要求执行。

3 工程地质勘察报告 4 建筑专业提供的平、立、剖面图 7.4.2 结构设计 （1）建筑安全等级：二级；

（2）结构设计使用年限：50年；

（3）抗震设防类别 丙类 （4）抗震设防等级按相关国家规范制定；

（5）地下室底板、外墙等混凝土抗渗等级S6。

（6）结构楼面使用荷载标准值：按建筑结构荷载规范（GB50009－2012）取值 7.4.3 抗震概念设计 1. 本工程将抗震概念设计和建筑功能设计相结合，采取如下措施提高抗震性能：
1）综合平面形状、层数、高度、超长等因素，尽量保证结构平面和竖向规则性。

2）对主楼尽量做到两个方向抗侧刚度相近，合理设置周圈梁高，加强整体刚度；

3）将疏散楼梯、电梯和风井等开洞部位周边的楼板厚度设为120mm，施工图设计时拟采用双层双向配筋，以改善开洞对整体结构受力带来的不利影响；

4）在平面凹入较大处设置楼板或拉梁，并按受拉构件配筋。

2. 大体积混凝土结构与超长结构的相应处理措施：
3. 水泥优先采用水化热低、收缩小的品种，如矿渣硅酸盐水泥或粉煤灰水泥，控制水灰比；
同时施工时因严格控制混凝土的塔落度，并应震捣密实。

4. 在筏板、梁、板、墙等混凝土中掺入适当的高效微膨胀剂；

5.在地下室板块内，在横向设置一道膨胀加强带，减少由于温差和体积变化等作用效应积累的影响，避免引起较大的约束应力和开裂；

6.地下室顶板采取双层双向通长配筋方式，通过计算温度应力增加温度钢筋；

梁腰筋按受拉钢筋方式采取锚固措施。

7.4.4 材料 本工程优先选用高强、高质、节能、环保的材料，以达到节能减耗的目的；
主要结构用混凝土采用高耐久性混凝土；
现浇钢筋混凝土结构使用的钢筋为工厂加工配送；
现浇混凝土采用预拌混凝土；
结构用砂浆采用工厂化预拌砂浆（M10~M5）。

7.5 给排水设计 7.5.1 设计依据 1.《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003） 2009年版 2.《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014） 3.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-2014） 4.《自动喷水灭火系统设计规范》（GB 50084-2017） 5.《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB 50974-2014） 6.《建筑灭火器配置设计规范》（GB 50140-2005）2015年版 7.《室外排水设计规范》（GB 50014-2014） 8.建筑专业及建设方提供的有关资料。

7.5.2 设计范围 区块用地红线范围内的室内外给排水、消防给水系统等。

给水部分 1. 水源及用水量：
（1）本工程生活、消防用水水源均为市政自来水管。

2. 给水系统：
本工程-1F~4F由市政给水直接供给,4F以上由水箱+变频供水设备分区加压供水。

3. 用水计量：
室外消防、生活用水分开计量。各产权独立的用水单位生活用水分开计量。

排水部分：
1.污、废水 室内采用雨、污分流；
污废合流制；
室外雨、污分流，生活污水经化粪池处理、厨房废水经隔油池处理后一起就近排入市政污水管。

2.雨水 雨水采用有组织排放，屋面雨水经收集后与室外雨水汇合，就近排入市政雨水管，雨量按当地市暴雨强度公式计算。

7.5.3 材料选用 室内给水管采用钢塑复合管。

室内排水立管采用白色UPVC排水管；
卫生间排水支管采用白色UPVC排水管；
雨水及阳台废水管采用防紫外线UPVC雨水管。

室外给水管采用涂塑球墨铸铁管。

室外排水管采用加筋UPVC管。

消防管采用内外壁热浸镀锌钢管和镀锌无缝钢管。

7.6 电气设计 7.6.1 设计依据 1.中华人民共和国国家规范及行业标准：
《建筑设计防火规范》GB50016-2014 《20kV及以下变电所设计规范》GB50053-2013 《供配电系统设计规范》GB50052-2009 《低压配电设计规范》GB50054-2011 《电力工程电缆设计规范》GB50217-2007 《电力装置的继电保护和自动装置设计规范》GB50062-2008 《通用用电设备配电设计规范》GB50055-2011 《建筑设计照明标准》GB50034-2013 《建筑物防雷设计规范》 GB50057-2010 《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2012 《火灾自动报警系统设计规范》GB500116-2013 《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015 《节能建筑评价标准》GB/T 50668-2011 《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2014 《民用建筑设计通则》GB 50352-2005 《民用建筑电气设计规范》JGJ 16-2008 《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版） 2.建设方提供的有关职能部门（消防部门、公安部门、供电部门）认定的工程设计资料，建设方设计任务书。

3.建筑专业提供的建筑方案设计文件。

7.6.2 设计范围 1.10/0.4kV变配电系统（由供电部门设计） 2.电力配电系统；

3.照明系统；

4.防雷、接地系统及安全措施；

5.绿色建筑电气 6.火灾自动报警系统 7.6.3 变配电系统 1.负荷分级 I类地下汽车库、一类高层住宅内消防用电设备：消防给水设备（消防泵，喷淋泵），消防风机（排烟风机，正压风机），消防控制室，火灾自动报警及联动系统装置，消防应急照明，消防集水井潜污泵、电动防火卷帘及阀门等消防用电，公共照明等为一级负荷；
其余普通照明空调属三级负荷。

2. 供电电源及电压等级 （1）市电电源: 根据本项目建筑功能和管理的特点，市政引双路10KV电源专线到变电所。互为备用的两台变压器，当其中一台故障时，另一台可以满足所有一、二级负荷及重要负荷。

（2）UPS电源：
为消防中心、各弱电系统等分别配置UPS不间断电源。

3. 系统接线：
（1）本工程变电所10KV侧采用环网结线，10kV高压系统采用单母线分段供电方式，分列运行，中间设联络开关。正常情况下，母联开关断开，两段高压母线分段运行。母联开关与变压器高压进线开关设电气连锁，可手动切换母联开关。当一路进线故障时，通过母联合闸由另一路电源承担全部负荷。

（2）0.4kV低压配电系统亦采用单母线分段加联络的供电方式，低压进线开关及联络开关设电气及机械连锁，可手动/自动切换母联开关。当一台变压器故障时，由另一台变压器承担全部负荷的用电。

4. 计量：
在电源进线处设电源电业计量装置，计量方式采用高供高量。内部根据分项计量要求设置能耗计量表计 7.6.4 照明系统 1. 照度标准 本工程照度标准按现行国家标准《建筑设计照明标准》GB50034-2013设计，并参考国际同类建筑的照度指标。

2. 应急照明 （1）疏散照明：
所有楼梯间、防烟楼梯间前室、疏散走道、公共场所和发生火灾时仍需坚持工作的其它房间的照明应设有应急照明。应急照明的电源采用双电源末端切换供电。疏散楼梯，疏散通道设置应急疏散指示灯，其间距不大于20米。疏散走道的地面最低水平照度不低于0.5lx；
人员密集场所内的地面最低水平照明不低于3.0lx；
楼梯间内的地面最低水平照明不低于5.0lx；
消防控制室、消防水泵房、配电室、防烟与排烟机房以及发生火灾时仍需要正常工作的其他房间的消防应急照明，应保持正常照明的照度。一般场所应急照明灯具由应急照明配电箱应急回路供电，对人员密集及对应急灯具启动时间由特殊要求的场所，其应急灯具除由应急回路供电外，采用集中供电式应急照明装置(EPS)，电池持续工作时间不少于90分钟。

（2）备用照明：
本工程在消防泵房、消防控制室、电话总机房，各弱电主机房、值班室等设与正常照明照度相同的备用照明，备用照明持续工作时间不少于180分钟。

7.6.5 防雷系统 1. 防雷类别 本工程高层按二类其余为三类防雷建筑物。本建筑的防雷装置应能满足防直击雷、防侧击雷、雷电磁脉冲和雷电波的侵入，并满足总等电位联结的要求。

2. 防雷接闪器 根据国家规范设置防直击雷的措施，采用装设在建筑物上的避雷带或由其混合组成的接闪器。在屋顶女儿墙设12圆钢避雷带作为接闪器。充分利用屋面金属物体、钢结构等作为屋面的接闪器，并与屋面的防雷装置可靠焊接。玻璃幕墙顶部金属框架须与屋面的金属物体连通。

3. 防雷引下线 引下线利用柱子或剪力墙内两根（Φ16）以上主筋通长焊接作为引下线，间距二类不大于18米，三类不大于25米，引下线上端与避雷带焊接，下端与基础接地网焊接。外墙引下线在距室外地面下1米 处引出与室外接地线焊接。

4. 接地极 利用地下各层楼板或底板主筋、被利用的钢管桩、基础钢筋作接地装置，接地电阻不得大于1欧姆，在需要的位置引出接地连接板。在部分引下线地面处外侧设测试端子。

防雷击电磁脉冲:本工程设防雷击电磁脉冲浪涌保护装置。

7.6.6 接地系统及安全措施 1. 接地系统 本工程接地故障保护采用TN-S或TN-C-S系统 本工程防雷接地、变压器中性点接地、电气设备的保护接地、电梯机房、消防控制室、通讯机房、计算机机房等的接地共用统一接地装置，要求接地电阻不大于1欧姆，实测不满足要求时，须增设接地极。

2. 安全措施 （1）总等电位联结：本工程采用总等电位联结，总等电位连接板（MEB）由紫铜板制成。应将建筑物内保护干线、进出建筑物的设备金属管、建筑物金属构件进行联结。

（2）局部等电位联结：在卫生间、、消防中心、通讯机房、计算机机房、电梯机房等处设局部等电位联结。

7.6.7 消防报警及火灾自动灭火联动控制系统 1．本工程设置消防控制中心，采用集中报警系统。

2．事故照明、疏散照明、消防排烟机、正压风机、火灾自动报警控制设备均按二级负荷供电。消防负荷的电源为双路电源同时供给，末端自动切换。

3．设感烟探测器。在每个防火分区内设置有手动报警按钮和消防电话插孔。每层设楼层显示器。

4．灭火联动控制系统 消火栓系统联动控制方式由消火栓系统出水干管上设置的低压压力开关、高位消防水箱出水管上设置的流量开关或报警阀压力开关等信号作为触发信号，直接控制启动消火栓泵。当设置消火栓控制时，消火栓按钮的动作信号应作为报警信号及启动消火栓泵的联动触发信号，由消防联动控制器联动控制消火栓泵的启动。

自动报警系统动作后，联动开启相关层次防、排烟风口，启动相应的防排烟风机。

火灾确认后，切断非消防电源，保证消防设施用电，电梯迫降首层，开启事故广播及接通主要出入口事故照明和疏散指示诱导灯。

消防控制中心与市“119”火警联通，及时报警及组织灭火 5．漏电火灾报警系统及消防设备电源监控系统 本工程漏电火灾监控系统及消防设备电源监控系统的主机设于消控中心内，采用总线式报警系统，由消控中心统一管理。

漏电火灾监控系统检测点设置部位为放射式供电回路、楼层配电箱和楼层公共照明箱，即所有配电系统第二级开关进线处。

消防设备电源监控系统功能：a. 能显示消防用电设备的供电电源和备用电源的工作状态和故障报警信息。b. 能将消防用电设备的供电电源和备用电源的工作状态和欠压报警信息传输给消防控制室图形显示装置。

7.7 暖通设计 7.7.1 主要设计依据 《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）；

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-2014)；

《全国民用建筑工程设计技术措施—暖通空调·动力》（2009年版）；

《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2016）；

《公共建筑节能设计标准 》(GB50189-2015)；

《民用建筑隔声设计规范》GB 50118-2010 《声环境质量标准》GB3096-2015 建设单位设计任务书有关要求。

7.7.2 设计范围 1.空调系统设计 2.通风、防排烟系统设计 3.人防通风系统设计 4.节能设计 7.7.3 主要设计内容 1. 空调系统设计 本工程冷水机组和真空热水炉机组布置于地下层，机房内设供回水调节站，人工或自动控制各路系统的开关。冷却塔设置在裙房屋面。在地下设冷、热分配调节站。地下制冷热力站设分区空调计量装置。

空调水系统采用一次泵方式，空调循环水路为冷暖兼用二管制闭式系统。冷、热水泵均为变频控制。空调系统定压采用高位膨胀水箱方式。

本工程空调水管采用无缝钢管，其中管径小于100毫米采用丝扣连接，大于100毫米采用卡箍连接。空调水管的保温材料采用难燃B1级橡塑保温材料。

2. 平时通风、火灾防排烟系统设计 a.防烟楼梯间、前室、消防电梯前室及合用前室等优先设计采用自然排烟方式。其中防烟楼梯可开启窗面积每五层大于2平米，且在该楼梯间的最高部位设置有效面积大于1平米的可开启外窗，前室每层可开启外窗或开口的有效面积大于2平米，合用前室每层可开启外窗或开口的有效面积大于3平米。

b.对不具备自然排烟条件的防烟楼梯间、前室、消防电梯前室及合用前室等设置机械加压送风。防烟楼梯间送风的风口采用自垂百叶风口。地上以及地下部分前室送风的风口均采用多叶送风口，着火时开启着火层及其上、下两层风口。

c.对不满足自然排烟的内走道、房间（储藏间）、自行车库进行机械排烟。在防火分区内按照不大于500平方米划分防烟分区；
风机排烟量按系统内最大防烟分区面积，负担一个按60m3/㎡.h，负担两个或两个以上按120m3/㎡.h计算。自行车库排烟量按防烟分区面积×60m3/㎡.h计算；
设计选用节能消防排烟轴流风机，设置于专用排烟机房内。火灾时,开启着火点防烟分区内的的多叶排烟口,联动排烟风机运行进行排烟。

d.地下汽车库按照防火分区设置机械排风（排烟）系统。在防火分区内按照不大于2000平方米划分防烟分区,每个防烟分区设置一台排烟排风系统；
平时通风与火灾时排烟合为一个系统，排风排烟量按汽车库6次/时换气量计算，与《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-2014）表8.2.5对比，取大值。设计选用柜式双速风机箱对其通风排烟，平时风机低速运转，火灾时高速运行。汽车库除有汽车坡道出入口的防火分区采用自然补风外,其他防火分区均设置机械补风系统，补风量按照大于排烟量的50%设计。火灾时,开启着火区的排烟风机, 进行排烟；
高温排烟风机入口设280℃熔断的常开排烟防火阀。当烟温达到280℃时，排烟防火阀关闭，连锁关闭排烟风机。

e.地下室其他通风系统设计 自行车库、水泵房、变电所、制冷机房、锅炉房 其换气次数分别为3次/h，5次/h，8次/h，6次/h，12次/h。

f.电梯机房通风系统设计 电梯机房设排风系统，排风换气次数12次／h，并加设分体空调设备。

g.卫生间通风设计 卫生间设排风系统排风换气次数10次/ h，采用卫生间通风器通过排风竖井排出屋面。

h.厨房通风设计 设置机械通风系统，换气次数在40～60次，以改善厨房室内空气环境并保持室内负压状态，防止异味漏出。烹煮过程中所产生的高温油烟废气经油烟净化器处理后分别在高位排放。

i.其他有通风要求的房间根据规范要求进行设计。

通风系统均按规范要求设置防火阀。

j.通风系统的防火设计 通风和空调系统送、回风管道的下列部位，均设置防火阀：
（1) 穿越防火分区处；
（2)穿越沉降缝或变形缝的两侧；
（3)竖风道与各层水平支管的连接处；
（4)风管穿越风机机房隔墙处 第八章 环境保护 8.1 设计依据 8.1.1 环境质量标准 1.《环境空气质量标准》（GB3096-1996）中的二级标准 2.《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中的三类区标准 3.《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅲ类标准 8.1.2 污染物排放控制标准 1.《地下水环境质量标准》GB/T14848-93 三类 2.《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90 3.《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的三级标准值 4.《大气污染物综合排放标准》（GB16297－1996）二级标准 8.2 环境现状与主要污染源 8.2.1 建设地点环境现状 项目拟建地点位于XX市XX区，周围没有大的污染源，大气及土壤环境现状良好，大气、土壤的自净能力较强。项目用地的东侧，为尹珍大道；
项目用地的西南侧，为群山，场地无其它工业污染。

1. 环境空气 拟建区域环境空气质量良好，部分点位有超标现象，满足《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准。

2. 水环境 根据XX市XX区环境保护监测站对流域河道检测结果，地下水环境质量较好，其余指标较好。

3. 声环境 本区域的声学环境质量现状较好，均符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）III类标准。

8.2.2 主要污染物 1. 粉尘 在材料的搬运、装卸过程中会产生粉尘，这类粉尘虽然不会发生爆炸或着火，但对人体健康仍会造成不良影响。

2. 噪声 来自于项目建设过程中，施工设备使用时产生的噪声和投入运营过程中，设备运行的机械噪声和车辆行驶时产生的噪声。

3. 生活污水 本工程建设过程中现场人员生活起居而产生一定量的生活污水，在运营过程中会由市场的职工和进出人员的生活产生一定量的生活污水。

4. 生产垃圾 本工程在建设和运营过程中产生一定量固体废弃物即生产垃圾。

8.3 主要污染源治理措施 本项目严格执行《中华人民共和国环境保护法》、《大气环境保护质量标准》、《污水排放标准》的规定，对加工过程中产生的粉尘、噪声、有毒气体及少量污水、废渣等处理坚持“三同”即同时设计，同时实施、同时使用。拟采取以下环保措施，确保项目实施后，周边环境不受影响。

1. 粉尘防治措施 1）选用带有除尘装置的移动式除尘输送设备及灌包设备；

2）进出仓作业时使用移动式除尘器，改善工作环境；

2. 噪声防治措施 1）尽可能选用低噪声的设备；

2）对主要噪声源的设备（如混凝土搅拌机、农产品加工设备等）采取消声、减震措施；

3）尽量减少夜间噪声的传播（尽量避免在夜间施工、车辆在夜间进入市场时禁止鸣笛）。

采取上述措施后，使噪声污染控制在规范（GB50085-92）规定的标准范围内，即生产车间及作业场所≤90dB（A）,行政管理区≤50dB（A）。

3. 生活污水防治措施 生活污水经化粪池处理达到排放标准后，通过库内污水管网排入城市污水处理系统。

4. 生活垃圾防治措施 生活垃圾经定点收集后运到环卫部门指定地点填埋。

5. 绿化 本项目利用空地及道路两旁种植花草树木，以净化区域小环境的空气，降低环境噪声。

8.4 环境影响评价 1.本项目的建设选用先进的建设工艺和技术，污染物产生量少，保证资源利用率、水利用率达到较高的水平，同时从源头减少污染物的产生量，本项目符合清洁生产要求。

2.项目建设拟采取的各类污染防治措施技术和经济上合理可行，可保证各类污染物达标排放。

3.环境预测表明，本项目建设符合国家产业政策的要求，项目选址符合XX市城市规划及环境功能区划要求，在确保清洁建设工艺正常运行、全面严格落实各项污染防治措施并正常运行的前提下，通过加强环境管理和环境监测，杜绝事故排放，所排污染物均能作到达标排放，对周围环境影响较小，可被周围环境所接受，从环境角度分析，本项目在拟建地址建设是可行的。

第九章 绿色节能与消防 9.1 节能 9.1.1 编制依据 1. 有关节能的法律 （1）《中华人民共和国能源法(征求意见稿）》 （2）《中华人民共和国节约能源法》 （3）《中华人民共和国可再生能源法》 （4）《中华人民共和国电力法》 2. 有关节能的政策 （1）《中国的能源状况与政策》白皮书 （2）《中国能源技术政策大纲》 （3）《节能减排综合性工作方案》 （4）《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》(发改投资[2006]2787号） （5）《国务院关于加强节能工作的决定》(国发[2006]28号） （6）《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》(国发[2005]22号） 3. 相关节能标准和规范 （1）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015 （2）《建筑照明设计标准》GB 50034-2013 （3）《用能单位能源计量器具配备和管理通则》GB17167-2006 （4）《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2014 （5）《三相配电变压器能效限定值及能效等级》GB20052-2013 （6）《电力变压器能效限定值及能效等级》GB 24790-2009 （7）《民用建筑节能管理规定》(建设部令第143号) （8）《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012 （9）《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002 （10）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-2010 （11）《外墙内保温工程技术规程》JGJ/T261-2011 （12）《节能建筑评价标准》GB/T50668-2011 （13）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （14）《建筑采光设计标准》GB/T50033-2013 （15）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008 9.1.2 节能措施 本项目的节能工作重点包括建筑节能和设备节能，项目的节能主要通过采用先进工艺、先进设备、绿色建筑节能设计及引导人们行为节能等综合节能措施加以实现，本项目的节能措施主要包括以下几点：
1. 建筑节能 建筑节能设计原则：
1）在设计中要按国家建筑节能设计标准和规范，严格执行有关建筑节能技术标准，并按要求做好建筑节能设计审查。

2）在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。

3）加强建筑周围的绿化，以减少太阳辐射的影响，调节小环境的温、湿度，降低空调冷负荷。

4）在建筑楼房的设计上，充分考虑各功能用房的性质和当地气候特征，采用合理的窗墙比，充分利用自然采光和自然通风，合理控制直射阳光，降低空调制冷和照明能耗。

建筑节能措施：
1）室外热环境 按照项目布局，房间大多能自然通风采光，外立面结合立面效果。

2）主要围护结构性能参数 外立面采用浅色饰面，平屋面采用浅色建筑涂料，有利于降低建筑能耗。设计建筑的全年空调能耗与参照建筑的全年空调能耗比较节能率不低于50％。

2. 给排水节能 1．给水系统分区上充分考虑市政给水压力，本工程-1F~4F均由市政管网直接供水。

4F以上由水箱+变频供水设备分区加压供水。

2.卫生器具和给水配件采用节水型产品。

3.采用先进管网连接技术，减少管网漏水。

3. 电气节能设计 1）根据负荷分布情况，综合考虑投资和年运行费用，对负荷进行合理分配，选取容量与电力负荷相适应的变压器，使其工作在高效区内。选择高效低能耗节能型变压器，减少变压器能耗。

2）合理设计供配电系统。变电所尽量靠近负荷中心。以缩短配电半径，合理选择线路路径，负荷线路尽量短，降低线路损耗。按技术条件及经济电流密度确定导体截面。

3）经计算选择相位，使三相尽量平衡。

4）在变电所低压侧设置集中无功补偿装置，使10KV侧功率因数在0.95以上。

5）无功补偿电容选用抑制谐波功能电容，选用用电设备的谐波电流限值满足规范要求。

6）选用高效率电动机，减少电动机的各部分损耗，提高电动机的效率。

7）照明设备节能方法如下：
各场所照度标准及LPD的确定及效率要求满足《建筑照明设计标准》的要求；

选用节能高效光源及灯具，以及符合国家能效标准的镇流器；

对走道、楼梯、景观照明等进行采用智能照明控制装置。

室外照明为防止白天亮灯，采用光电控制器，以利节电。

8）灯的控制：
a.每个房间开关的数量不少于2个(只设置一只光源除外)。

b.房间或场所装设有多列灯具时，所控灯列与侧窗平行。

c.公共场所采用分区、分组控制。

d.楼梯间普通照明采用人体红外感应开关，应急照明设带指示灯延时开关控制。

9）选用成熟、高效、可靠的节电型低压电器。

10）生活给水泵，空调水泵等采用变频控制。

11）功率在50KW及以上的电动机配电回路设置计量装置。

4. 暖通节能设计 a.地下汽车库的排风（排烟）风机箱均放在地下的风机房内，风机箱的进出口采用软管连接，通风总管设消声静压箱，风机房内作消声隔音措施。平时通风采用时间控制器控制其运行，节约能源。

b.选用节能产品。

c.变制冷剂流量系统:COP>3.4w/w。变冷媒流量空气调节机组带变频装置，可以根据负荷变化自动调节运行状态以节约运行能耗。在部分负荷额定性能工况下的制冷综合性能系数[IPLV（C）]应满足现行国家标准《多联式空调（热泵）机组能效限定值及能源效率等级》GB21454中能源效率等级1级标准。当多联机产品名义制冷量CC≤28000W时，要求IPLV值不小于4.00；
28000W<CC≤84000W时IPLV值不小于3.95；
CC>84000W时IPLV值不小于3.80。系统冷媒管等效长度满足对应制冷工况下满负荷的性能系统不低于2.8,空调机采用环保型制冷剂。全热交换器热回收率大于60% d.多联机空调系统可以采用分层、分区域设置空调系统并且采用先进的智能化的控制，实现高效、经济、合理的系统运转，同时可以预留计量接口，使用更加节能。

e.冷水机组和锅炉，优先采用由冷热量优化控制运行台数的方式，使机组始终运行于高效率区域。每台机组均配电脑控制器，对系统供回水温度及压差自动控制和调节每台机组的冷热量或停开。冷水机组水泵均为变频控制。冷水机组制冷性能系数为大于5.90w/w，锅炉热效率大于90%。冷却塔风机采用变频风机。

f.本工程空调风管均采用DB800型离心玻璃保温消声直接成型风管，其最小热阻不得小于0.81m2.k/w。水管保温采用难燃B1级橡塑海绵保温材料，导热系数<0.034w/m.k。

g.根据本工程各场所的功能性分布情况，分层设空调系统。可根据各区使用情况分别开启运行。空调系统运行控制极为灵活。各路空调供水管上设置电动调节阀。回水管上设置压差平衡阀和热能计量装置。空调地下制冷热力站设分区空调计量装置。

h.空气处理机水管侧设电动调节阀，能按预先设定的温度自动调节和停启。空调机组风机为变频。风机盘管回水管设EVS动态流量平衡电动两通阀,室内智能温度控制器自动调节室内温度和停启风机盘管。

9.2 绿色设计 9.2.1 设计依据 1.《民用建筑绿色建筑设计标准》DB331092-2013 2.《绿色建筑评价标准》GBT50378-2014 3.《民用建筑绿色设计规范》JGJ/T229-2010 4.《民用建筑热工设计规范》GB50176-1993 5.《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB/T7106-2008 6.《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010 7.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015 8.国家、省、市现行的法律、法规、其它相关标准和规定 9.2.2 公建部分 1. 建筑设计：
1）不对周边建筑物带来光污染，不影响周围居住建筑的日照要求。场地内无排放超标的污染源。场地交通组织合理，到达公共交通站点的步行距离不超过500m。

2）围护结构热工性能指标符合现行国家和地方公共建筑节能标准的规定。建筑总平面设计有利于冬季日照并避开冬季主导风向，夏季利于自然通风。

3）建筑外窗可开启面积不小于外窗总面积的30％，建筑幕墙具有可开启部分或设有通风换气装置。

4）建筑外窗的气密性不低于现行国家标准的规定。建筑造型要素简约，无大量装饰性构件。

5）应减少重新装修时的材料浪费和垃圾产生。

6）建筑围护结构内部和表面无结露、发霉现象。建筑设计和构造设计有促进自然通风的措施。

7）建筑平面布局和空间功能安排合理，减少相邻空间的噪声干扰以及外界噪声对室内的影响。

8）建筑入口和主要活动空间设有无障碍设施。

9）设备、管道的设置便于维修、改造和更换。

2. 结构设计 1）现浇混凝土采用预拌混凝土。

2）建筑结构材料合理采用高性能混凝土、高强度钢。

3. 电气设计 1）配变电所及电气竖井尽量靠近负荷中心，缩短电缆和母线的长度。

2）采用节能环保型、低损耗、低噪声13型以上的电力变压器。

3）采用自动调节的无功补偿装置，减少线路损耗。

4）大功率电动机组采用10KV供电且单独就地补偿，功率因数达到0.90以上 5）采用节能型高频荧光灯并配置高频节能型电子镇流器，在改善照明质量的同时达到节能的目的，使荧光灯的功率因数补偿至0.95以上。

6）走道等处的照明功率密度值达到或小于国标规定的照明功率密度值。

7）对走道、楼梯、景观照明等进行采用智能照明控制装置。

8）风机选用高效率、低噪声、节能型产品。

9）采用节能型控制设备和用电设备以降低运行成本。

10）设置能耗监测系统的电量按照明用电﹑空调用电、动力用电、特殊用电4项分类计量，便于能耗考核，有利节能措施的具体实施。

11）采用楼宇自控系统（BA）有效控制和调节设备的运行状态及时间，使设备效率最大化。

12）采用电能管理系统。

4. 暖通设计 a.地下汽车库的排风（排烟）风机箱均放在地下的风机房内，风机箱的进出口采用软管连接，通风总管设消声静压箱，风机房内作消声隔音措施。平时通风采用CO浓度检测来控制其运行，节约能源。

b.选用节能产品，空气系统风机单位风量耗功率Ws小于0.30w/(m3/h)，新风系统风机单位风量耗功率Ws小于0.24w/(m3/h)，通风风机单位风量耗功率Ws小于0.27w/(m3/h) c.变制冷剂流量系统:变冷媒流量空气调节机组带变频装置，可以根据负荷变化自动调节运行状态以节约运行能耗。系统冷媒管等效长度满足对应制冷工况下满负荷的性能系统不低于2.8,空调机采用环保型制冷剂。全热交换器热回收率大于60% d.空调系统采用先进的智能化的控制，实现高效、经济、合理的系统运转，同时可以预留计量接口，使用更加节能。

e.冷水机组，优先采用由冷热量优化控制运行台数的方式，使机组始终运行于高效率区域。每台机组均配电脑控制器，对系统供回水温度及压差自动控制和调节每台机组的冷热量或停开。冷水机组水泵均为变频控制。

f.本工程空调风管均其最小热阻不得小于0.81m2.k/w。水管保温采用难燃B1级橡塑海绵保温材料，导热系数<0.034w/m.k。

g.根据本工程各场所的功能性分布情况，分层设空调系统。空调可根据各区使用情况分别开启运行。空调系统运行控制极为灵活。各路空调供水管上设置电动调节阀。回水管上设置压差平衡阀和热能计量装置。空调地下制冷热力站设分区空调计量装置。

h.空气处理机水管侧设电动调节阀，能按预先设定的温度自动调节和停启。空调机组风机为变频。风机盘管回水管设EVS动态流量平衡电动两通阀,室内智能温度控制器自动调节室内温度和停启风机盘管。

5. 给排水设计 1）设置合理、完善的供水、排水系统。

2）采取有效措施避免管网漏损。

3）建筑内卫生器具合理选用节水器具。

4）使用非传统水源时，采取用水安全保障措施，且不对人体健康与周围环境产生不良影响。

5）通过技术经济比较，合理确定雨水积蓄、处理及利用方案。（5.3.6） 6）按用途设置用水计量水表。

6.景观设计 1）绿化物种选择适宜当地气候和土壤条件的乡土植物，且采用包含乔、灌木的复层绿化。

2）室外透水地面面积比大于等于40％。

3）使用非传统水源时，采取用水安全保障措施，且不对人体健康与周围环境产生不良影响。

4）绿化、景观、洗车等用水采用非传统水源。

7.智能化设计 1）建筑智能化系统定位合理，信息网络系统功能完善。

2）建筑通风、空调、照明等设备自动监控系统技术合理，系统高效运营。

9.3 消防 9.3.1 概况 本工程建筑为多层建筑与高层建筑相结合，地上建筑物耐火等级为二级，按《建筑设计防火规范》GB50016-2014进行设计，主体结构确定的建筑耐久年限为50年。

9.3.2 设计依据 国家及省有关的规范、规程和现行建筑设计规范。

1.《建筑设计防火规范》（GB50016-2014） 2.《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-2015） 3.《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2017） 4.《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2010） 5.《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013） 9.3.3 总图布置 建筑周围设有环行消防车道，满足消防要求。同时建筑与周围相邻建筑均满足消防规范要求。

9.3.4 建筑消防设计 1.本工程建筑耐火等级为二级，消防车道环通。

2.建筑配件及构造 该工程所有的封闭楼梯间的门均采用乙级防火门，，管道井采用丙级防火门，并在井道每层楼板处用相当于楼板耐火极限的非燃材料封闭。

该楼所有外墙及楼梯间隔墙耐火极限必须大于等于2h，以满足规范对耐火极限的要求。楼面均采用钢筋砼现浇，保护层厚20，满足耐火极限的要求。

如房间需做二次装饰，须满足《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-2015）的规定。

3.防火分区 本工程每栋楼每层为一个防火分区，每个防火分区安全出口不少于两个。

9.3.5 给排水消防设计 1. 消防水池和加压水泵各自设在地下室。

2. 室内消火栓系统 本工程按规范设置室内消火栓系统，室内消火栓布置保证同层任何地方均有二股充实水柱同时到达。

3. 室外消火栓系统 从各地块周围道路分别引入两条DN200的给水管，分别接生活给水管网和消防水池，消防生活分别计量，市政给水压力约为0.35MPa。

室外消防给水环管上设地上式室外消火栓，消火栓间距不大于120米，保护半径150米。

4. 按《建筑灭火器配置设计规范》（GB 50140-2005）2015年版的有关规定配置磷酸铵盐干粉灭火器。为高层服务的变电所设置气体灭火设备。

9.3.6 电气消防设计 1. 本工程设置消防控制中心。

2. 事故照明、疏散照明、消防排烟机、正压风机、火灾自动报警控制设备均按二级负荷供电。消防负荷的电源为双路电源同时供给，末端自动切换。

3. 住宅、幼儿园等场所设感烟探测器。在每个防火分区内设置有手动报警按钮和消防电话插孔。每层设楼层显示器。

4. 灭火联动控制系统 消火栓系统联动控制方式由消火栓系统出水干管上设置的低压压力开关、高位消防水箱出水管上设置的流量开关或报警阀压力开关等信号作为触发信号，直接控制启动消火栓泵。当设置消火栓控制时，消火栓按钮的动作信号应作为报警信号及启动消火栓泵的联动触发信号，由消防联动控制器联动控制消火栓泵的启动。

自动报警系统动作后，联动开启相关层次防、排烟风口，启动相应的防排烟风机。火灾确认后，切断非消防电源，保证消防设施用电，电梯迫降首层，开启事故广播及接通主要出入口事故照明和疏散指示诱导灯。消防控制中心与市“119”火警联通，及时报警及组织灭火 5. 漏电火灾报警系统及消防设备电源监控系统 本工程漏电火灾监控系统及消防设备电源监控系统的主机设于消控中心内，采用总线式报警系统，由消控中心统一管理。

漏电火灾监控系统检测点设置部位为放射式供电回路、楼层配电箱和楼层公共照明箱，即所有配电系统第二级开关进线处。

消防设备电源监控系统功能：
a.能显示消防用电设备的供电电源和备用电源的工作状态和故障报警信息。

b.能将消防用电设备的供电电源和备用电源的工作状态和欠压报警信息传输给消防控制室图形显示装置。

9.3.7 暖通消防设计 1. 防烟楼梯间、前室、消防电梯前室及合用前室等优先设计采用自然排烟方式。其中防烟楼梯可开启窗面积每五层大于2平米，且在该楼梯间的最高部位设置有效面积大于1平米的可开启外窗，前室每层可开启外窗或开口的有效面积大于2平米，合用前室每层可开启外窗或开口的有效面积大于3平米。

2. 对不具备自然排烟条件的防烟楼梯间、前室、消防电梯前室及合用前室等设置机械加压送风。防烟楼梯间送风的风口采用自垂百叶风口。地上以及地下部分前室送风的风口均采用多叶送风口，着火时开启着火层及其上、下两层风口。

3. 对不满足自然排烟的内走道、房间（储藏间）、非机动车车库进行机械排烟。火灾时,开启着火点防烟分区内的的多叶排烟口,联动排烟风机运行进行排烟。

4. 地下汽车库按照防火分区设置机械排风（排烟）系统。在防火分区内按照不大于2000平方米划分防烟分区,每个防烟分区设置一台排烟排风系统；
平时通风与火灾时排烟合为一个系统，排风排烟量按汽车库6次/时换气量计算，与《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-2014）表8.2.5对比，取大值。

第十章 劳动保护与安全 10.1 标准和规范 1.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006） 2.《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005） 3.《建筑防雷设计规范》（GBJ57-83） 4.《建设项目环境保护条例》（国务院令253号文） 5.《中华人民共和国环境保护法》 6.《中华人民共和国水污染防治法》 7.《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》 8.《中华人民共和国传染病防治法》 9.《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2010） 10.《污水综合排放标准》（GB8978-96） 中华人民共和国农产品质量安全法 中华人民共和国安全生产法 国家有关劳动安全卫生的法令和法规 10.2 设计原则 1.在项目完成的实施过程中，都应严格执行国家规范。采用绿色环保装修材料，并设置防盗装置。

2.卫生间、洗手间等处，均应采取防滑措施。

3.认真执行国家有关职业安全卫生的规定和规范，坚持“三同时”的原则。

4.总图布置要满足消防、环保与安全等要求。

10.3 劳动保护 10.3.1 防火防爆 本项目耐火等级为二级，有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。

10.3.2 电气安全 用电安全措施：本项目采用TN-S接地系统，建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。各供电、电控系统均有过压、失压、短路、过流、接地等安全保护装置，使故障能迅速排除和防止扩大。

防雷措施：按《建筑物防雷设计规范》规定，设计建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波侵入的措施。

10.3.3 卫生防护 排水系统采用生活污水与雨水采用分流系统。

卫生间、洗手间等场所均装设机械通风系统。

卫生防疫措施：各活动空间场所，其内装修和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入使用。室内通风进风口应远离污染源。室内应保持清洁卫生，清扫时应采取适时作业，垃圾日产日清。卫生间应有洗手池和良好的通风排气装置。

第十一章 组织结构与人力资源 11.1 组织结构设置 11.1.1 项目建设阶段机构设置与职能 本项目建设阶段，设工程建设指挥部，由公司法定代表人任项目建设总指挥，下设办公室、工程部及财务室，其职能是：办公室为综合性事务机构，负责对外联络、接待、后勤、文件管理等；
工程部负责项目栽培工厂、机器设备的招标、合同、质量、进度等管理；
财务室负责项目建设的资金管理。

11.1.2 项目运营期组织机构 公司统一负责整个项目建设和建成后的经营管理，包括规划、设计、建设、管理事物的组织、协调、运作。本项目实行经理领导下的各部门负责制。公司设供应人事行政、财务部、策划部、招商部等部门，各机构的职能是：人事行政部负责人事、接待、保卫；
财务部负责财务、劳资和社会保险等；
营销部负责项目的销售、渠道开发、销售等。机构设置详见“组织架构图”。

图11-1 组织结构图 公司管理机构的设置，由公司根据公司经营管理工作需要适时调整、增减。

11.2 劳动定员及岗位职责 项目人员的配备应当注重高效、精干。结合实际情况，本项目人员配置主要包括行政管理、各类服务人员等几个方面，其具体配备计划如下：
表11-2 公司人员需求预测表 序号 岗 位 定员（人） 岗位职责 一 高级管理人员 6 1.1 总经理 1 负责全面统筹 1.3 部门经理 5 每个人负责统筹一个部门的事务 二 财务部 3 负责公司日常财务管理 三 策划部 3 负责项目的相关策划 四 行政人事部 3 4.1 人事组 2 负责人事、员工培训等工作 4.2 行政组 1 负责公司的行政办公，信息传达 六 营销部 10 负责项目的营销 七 招商部 5 负责项目的招商引资 九 合计 30 11.3 人员来源 人力资源部将结合公司当前发展的需要，面向社会招聘，上报总经理审批，择优选用。在组建员工队伍时，将考虑知识结构、年龄结构等诸方面的因素，特别是中高级管理人员应注重思想素质、敬业精神、业务水平、管理和组织能力等条件。本项目将面向社会公开招聘，择优录取。

（一）管理人员：由总经理进行面向社会招聘，选择具有专业工作经验的人员。

（二）专业技术人员：可通过招聘网站面向社会公开招聘。

（三）其他临时人员、安保人员：其他人员主要招收当地居民，解决当地剩余劳力。

项目单位将根据生产发展的实际需要分开招聘各类专业人才，并将严格遵守国家有关劳动法规，实行聘任制，保障员工的切身利益。

11.4 员工培训 员工培训工作由人力资源部负责，有计划地、有目的地对员工进行培训，将长期培训与短期培训结合，技能培训与素质培训相结合，以适应项目建成后的工作需求。

根据员工所在的部门分别培训，采取理论和实践相结合的原则，选取有相关项目管理经验的人员。对于主要管理人员，在开业前送到国内同类最优企业接受规范化专业培训，并组织赴境外考察学习。

1. 管理人员培训 管理人员需要具备一定的科学知识、专业知识和素养，在培训上注重对管理人员的科学知识的培训，使其能应对市场变化灵活管理公司；
注重对管理人员的素质培养，有利于培养公司的软文化环境。

2. 技术人员培训 技术人员培训要求能全面掌握、运用有关专业知识，并且有创新意识和良好的职业道德。技术人员主要面向大中专院校、科研单位及社会招聘。所有技术人员需要进行专业技术培训。技术培训合格后，考核录用上岗。

3. 其他人员培训 其他人员的培训要提高安全意识。

第十二章 投资估算与资金来源 12.1 投资估算依据 1. 项目建设单位提供的基础数据资料；

2. 现行有关工程技术经济方面的规范、标准、定额等，以及国家正式颁布的技术法规和技术标准；

3. 国家现行投资估算的有关规定；

4. 当地类似工程的造价；

5. 《XX省建设工程费用定额》；

6. 当前相关设备市场价格；
当前相关人工工资水平。

12.2 投资估算 经测算，本项目总投资为32974.68万元人民币，主要用于XX市XX区华邑XXPD2017-06号地块项目的建设安装及设备购置等基础建设，其中15000万元为银行贷款，17974.68为自筹资金。

具体投资估算见下表：
表12-1 项目总投资估算表 序号 工程费用 价格（万元） 占比 1 土地费用 17908.22 54.31% 1.1 土地出让金 16807.44 50.97% 1.2 土地指标款 487.27 1.48% 1.3 土地交易费 86.02 0.26% 1.4 契税、印花税 527.49 1.60% 2 建安工程费 11419.71 34.63% 2.1 地基工程 363.38 1.10% 2.2 土建工程 8660.72 26.26% 2.2.1 地上高层 1581.11 4.79% 2.2.2 地上多层 1602.10 4.86% 2.2.3 地下室 1840.04 5.58% 2.2.4 入户门安装（户） 26.34 0.08% 2.2.5 信报箱安装 1.28 0.00% 2.2.6 塑钢门窗安装 280.59 0.85% 2.2.7 住宅公共区域装修 255.95 0.78% 2.2.8 栏杆工程 84.58 0.26% 2.2.9 外墙保温工程 0.00 0.00% 2.2.10 门厅工程（门头） 59.60 0.18% 2.2.11 防火门 14.54 0.04% 2.2.12 精装修工程 2049.08 6.21% 2.2.13 园林休闲设施 10.85 0.03% 2.2.14 环氧地面 43.29 0.13% 2.2.15 高层外墙面仿石漆（1-3层） 28.50 0.09% 2.2.16 高层外墙面涂料（4层以上含坡屋面） 71.99 0.22% 2.2.17 洋房外墙面陶瓷薄板（主材甲供）（1-2层） 70.74 0.21% 2.2.18 洋房外墙面黄色面砖（主材甲供）（3层以上） 33.98 0.10% 2.2.19 园林景观工程 537.22 1.63% 2.2.20 总平管网工程 65.66 0.20% 2.2.21 门牌号、小区指示牌 3.26 0.01% 2.3 安装工程 2395.61 7.26% 2.3.1 电缆采购 153.80 0.47% 2.3.2 电梯及安装（元/台）工程 298.46 0.91% 2.3.3 消防设备及安装工程 288.36 0.87% 2.3.4 弱电安装全部工程 115.35 0.35% 2.3.5 车位划线 3.25 0.01% 2.3.6 有限数字电视（户） 20.23 0.06% 2.3.7 变压器设备及安装工程 17.30 0.05% 2.3.8 总包水电安装工程（高层、多层、地下室） 592.74 1.80% 2.3.9 天然气泄漏报警系统工程 5.89 0.02% 2.3.10 临时用电 34.87 0.11% 2.3.11 临时用水 34.87 0.11% 2.3.12 供水工程 38.45 0.12% 2.3.13 供电工程 576.73 1.75% 2.3.14 供气工程（户、元） 88.40 0.27% 2.3.15 人防设备工程 42.33 0.13% 2.3.16 配电箱采购工程 57.67 0.17% 2.3.17 应急柜采购工程 15.38 0.05% 2.3.18 柴油发电机组采购及安装工程 11.54 0.03% 3 前期费用 790.74 2.40% 3.1 方案初设、施工图设计费（地下室、住宅） 96.42 0.29% 3.2 绿化方案设计、施工图设计 30.8 0.09% 3.3 人防设计费 7.25 0.02% 3.4 室内检测费 2.48 0.01% 3.5 施工图审查费 5.67 0.02% 3.6 面积测绘 6.38 0.02% 3.7 项目报建费 566.82 1.72% 3.8 监理费用 35.43 0.11% 3.9 勘察费 15.85 0.05% 3.1 招投标代理费（含造价咨询盖章） 3.6 0.01% 3.11 高压线改迁 3.29 0.01% 3.12 可行性研究 1.5 0.00% 3.13 土壤氡气检查 0.6 0.00% 3.14 文物勘探 14.65 0.04% 4 建设期利息 900.00 2.73% 5 管理费用 1200.00 3.64% 6 市场推广费用 756.01 2.29% 7 合计 32974.68 100.00% 12.3 资金来源 本项目总投资为32974.68万元人民币，其中15000万元为银行贷款，17974.68为自筹资金。

第十三章 项目实施进度 13.1 项目建设期限 本项目工程实施计划从可行性研究报告批复起，经设计、商务谈判、施工，到项目建成，要使每个环节满足进度要求，需要各参加单位要密切配合，统筹安排，保证项目建设的顺利进行。项目建设实际建设工期为19个月，即2018年1月-2019年7月30日。

13.2 项目实施进度 项目建设本着“高效、保质保量”的原则，分期进行项目的建设。

项目的具体实施进度如下表所示。

表13-1 项目整体实施进度安排表 建设内容 建设时间 2018年 2019年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 选地整地 基础工程 地下工程 主体工程 基本装饰工程 精装工程 设施设备安装工程 其他设备安装工程 绿化道路 13.3 项目管理 在施工阶段推行以动态控制为主，事前控制为辅的管理方法，主要抓住事先指导、事中检查、事后验收三个环节，控制好各个因素来保证施工质量，对重点部位、关键工序进行动态控制。项目为成功实施工程项目，对施工项目进行目标控制，主要从施工质量、施工进度、施工安全、施工成本等几个方面来进行控制。

1.根据施工合同确定的开工日期、工期和竣工日期确定施工进度目标，明确计划开工日期、计划工期和计划竣工日期，并确定项目的开工、竣工日期；
结合具体工程项目的特点和以往类似工程的经验，制定可行的施工进度计划；
确定劳动力、材料进度计划。跟踪进度计划的实施并进行监督反馈，加强工程现场管理，做好现场工程调度。

2.工程材料的管理按照建设方《工程材料管理办法》的规定执行。项目部应切实做好工程材料管理，对工程材料的领用量、实际使用量做好相应的记录并保留相关资料，工程余料及废料及时办理退料或转移手续。

3.贯彻“安全第一，预防为主”的安全生产方针，防止质量事故、人身安全事故的发生，保证施工生产在施工进度控制范围内。

4.围绕成本目标，确立成本控制原则；
施工项目成本控制就是在实施过程中对资源的投入，施工过程及成果进行监督，检查和衡量，并采取措施确保项目成本目标的实现。

第十四章 经济效益评价 14.1 财务假设 1.项目所遵循的我国现行法律、法规、政策无重大改变，主要经营地及社会经济环境无重大改变。

2.项目资金能够如期按需筹集，项目能够及时投入规模运行，项目新建工程能顺利实施，不存在因工程停滞或实施或其他特殊原因所造成的重大损失。

3. 项目折旧采取平均直线折旧法，房建按残值0%，折旧年限50年；
设备及装修按照残值率0%，折旧年限20年进行折旧。

4. 无其他不可抗力及不可预见因素所造成重大不利影响。

14.2 财务预测 14.2.1 收入预测 表14-1 收入预测表（单位：万元） 序号 项目 合计 T年 T+1年 T+2年 1 主营业务收入 43638.30 21507.15 13398.69 8732.46 1.1 住宅销售 40542.30 20271.15 12162.69 8108.46 1.1.1 多层住宅销售 20269.31 10134.66 6080.79 4053.86 1.1.1.1 单价（万元/㎡） 1.90 1.90 1.90 1.1.1.2 数量（㎡） 10668.06 5334.03 3200.42 2133.61 1.1.2 高层住宅销售 20272.98 10136.49 6081.89 4054.60 1.1.2.1 单价（万元/㎡） 1.90 1.90 1.90 1.1.2.2 数量（㎡） 10669.99 5335.00 3201.00 2134.00 1.2 停车位销售 3096.00 1236.00 1236.00 624.00 1.2.1 单价（万元/个） 12.00 12.00 12.00 1.2.2 数量（个） 258.00 103.00 103.00 52.00 编制说明：
本项目在建设期进行预售，T年销售50%；
T+1销售，销售30%；
T+2年销售20%，至T+2年实现100%售完。

14.2.2 利润预测 表14-2 利润预测表（单位：万元） 项目 合计 T年 T+1年 T+2年 一、主营业务收入 43638.30 21507.15 13398.69 8732.46 减：建设投资总成本 32074.68 16037.34 9622.40 6414.94 增值税及附加 1183.57 710.14 236.71 236.71 销项税额 4324.52 2,594.71 864.90 864.90 进项税额 -3267.76 -1,960.66 -653.55 -653.55 财务费用 900.00 315.00 315.00 270.00 土地增值税 786.28 157.26 157.26 471.77 二、营业利润 9480.05 4287.41 3067.32 1339.04 加：营业外收入 0.00 0.00 0.00 0.00 减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 0.00 三、利润总额 8693.77 4287.41 3067.32 1339.04 所得税（25%） 2173.44 1071.85 766.83 334.76 四、净利润 6520.33 3215.56 2300.49 1004.28 14.2.3 项目全投资现金流量预测 表14-3 项目全投资现金流量预测表（单位：万元） 项目 T年 T+1年 T+2年 现金流入 21507.15 13398.69 8732.46 营业收入 21507.15 13398.69 8732.46 政府补助 0.00 0.00 0.00 回收流动资金 0.00 0.00 0.00 现金流出 23949.67 6988.90 4005.95 建设投资 23082.28 6594.94 3297.47 土地增值税 157.26 157.26 471.77 增值税及附加 710.14 236.71 236.71 所得税 1071.85 766.83 334.76 所得税后净现金流量 -3514.38 5642.96 4391.75 累计所得税后净现金流量 -3514.38 2128.58 6520.33 14.2.4 财务计划现金流量预测 表14-4 财务计划现金流量表（单位：万元） 序号 项目 T年 T+1年 T+2年 1 现金流入 54481.83 13398.69 8732.46 1.1 营业收入 21507.15 13398.69 8732.46 1.2 政府补贴 0.00 0.00 0.00 1.3 银行贷款 15000.00 0.00 0.00 1.4 企业自筹资金 17974.68 0.00 0.00 1.5 回收流动资金 0.00 0.00 0.00 2 现金流出 30706.52 13890.73 7520.71 2.1 建设投资 22452.28 6414.94 3207.47 2.2 建设期利息 315.00 315.00 270.00 2.3 土地增值税 157.26 157.26 471.77 2.4 增值税及附加 710.14 236.71 236.71 2.5 所得税 1071.85 766.83 334.76 2.6 归还贷款本金 6000.00 6000.00 3000.00 3 所得税后净现金流量 23775.30 -492.04 1211.75 4 累计所得税后净现金流量 23775.30 23283.26 24495.01 14.2.5 项目借款还本付息预测 表14-5 借款还本付息预测表（单位：万元） 序号 项目 T年 T+1年 T+2年 1 借款及还本付息 　 　 　 1.1 期初贷款本息累计 0.00 9000.00 3000.00 1.1.1 本金 0.00 9000.00 3000.00 1.1.2 利息 0.00 0.00 0.00 1.2 本期借款 15000.00 0.00 0.00 1.3 本期应付利息 315.00 315.00 270.00 1.4 本期本金归还 6000.00 6000.00 3000.00 1.5 本期利息支付 315.00 315.00 270.00 1.6 期末贷款本息累计 9000.00 3000.00 0.00 2 偿还借款本息的资金来源 　 　 　 2.1 未分配收入 0.00 6315.00 3270.00 2.2 折旧费用 0.00 0.00 0.00 2.3 其他还款资金 　 0.00 0.00 3 利息备付率 　 1073.75% 595.94% 4 偿债备付率 　 41.42% 38.97% 14.2.6 项目盈亏分析 图14-1 项目盈亏分析图 由上图可见，项目销售量达75.13%时，达到盈亏平衡点；
超过75.13%开始盈利。

14.2.7 项目敏感性分析 1. 销售价格敏感性分析 表14-6 项目售价敏感性分析表（单位：万元） 售价变化 内部收益率（IRR） 净现值（NPV）（万元） 20% 969.38% 10078.41 15% 453.37% 8826.35 10% 270.53% 7574.30 5% 176.08% 6322.24 0% 117.91% 5070.19 -5% 78.18% 3818.13 -10% 49.08% 2566.08 -15% 26.69% 1314.02 -20% 8.80% 61.97 图14-2 项目售价敏感性分析图（单位：万元） 2. 建设投资敏感性分析 表14-7 项目建设投资敏感性分析表（单位：万元） 建设投资变化 内部收益率（IRR） 净现值（NPV）（万元） 20% 19.84% 1037.20 15% 34.40% 2045.45 10% 53.44% 3053.69 5% 79.56% 4061.94 0% 117.91% 5070.19 -5% 180.41% 6078.43 -10% 302.26% 7086.68 -15% 654.47% 8094.93 -20% 21806.92% 9103.17 图14-3 项目建设投资敏感性分析图（单位：万元） 由以上售价及建设投资敏感性分析可见，项目抗风险能力极强。

14.3 财务评价 14.3.1 全部投资现金流量分析 根据表14-3《项目全部投资现金流量表》可以分别计算出全部投资的以下几项财务评价指标：
表14-8 全部投资现金流量财务指标 项 目 名 称 税后指标 项目投资财务内部收益率(%) 117.91% 项目投资回收期(含建设期19个月) 2.20年 项目投资财务净现值（ic=8%） 5070.19万元 财务内部收益率大于设定基准收益率(ic=8%)，财务净现值均大于零，说明本项目盈利能力满足了预期最低要求，在财务上是可以接受的。

投资回收期小于预期投资回收期，表明项目投资能按时收回。

14.3.2 盈利能力分析 根据财务评价报表中投资计划与资金筹措表、收入估算表、成本表、损益表可分别计算出以下盈利能力评价指标：
表14-9 项目盈利能力指标 项目 指标 项目年均营业收入（万元） 14546.10 项目年均净利润（万元） 2173.44 项目年均净利润率（%） 14.94% 资本金利润率（%） 19.77% 指标分析：
由表14-9中的各项盈利指标可以看出，项目经营期内年均营业收入14546.10万元，年均净利润2173.44万元，收益水平较为理想。

项目年均净利润率为14.94%。该项比率越高，表明企业为社会新创价值越多，贡献越大，也反映企业在增产的同时，为企业多创造了利润，实现了增产增收。

项目资本金利润率为19.77%。资本金利润率是企业的利润总额与资本金总额的比率，是反映投资者投入企业资本金的获利能力的指标。本项目资本金利润率较高，在项目经营期内，投资者获利能力强。

通过表14-9中各项数据指标可以看出，各项盈利能力指标良好，项目具有较强的盈利能力。

第十五章 社会效益分析 15.1 高品质精装住宅，改善当地住宅环境 项目住宅区主打高品质精装住宅，既有高层也有多层住宅建设，为购房者提供更多选择。项目住宅区容积率仅2.0，绿化率达30%，建筑密度小，空间大，绿化率高。能够为住户提供足够的公共区域、宽敞舒适居住环境，能够改善当地居民的住宅环境，为居民提供环境更加优美、居住更加便利的住宅环境。

15.2 完善当地城市规划 现在的XX区，是XX市经济、社会、文化、教育等多个领域的发动机。通过近几年政府对当地经济的主导和扶持，越来越多的企业到此地投资，未来将吸引到更多投资者。项目的建设正是看到XX区未来的发展潜力所带来的市场空间，同时项目也为完善了当地的住宅环境及城市规划，为项目区周边提供完善的配套服务。

15.3 完善当地城市配套设施 项目区为当地代建幼儿园，完善了当地住宅环境，项目为当地居民提供了环境更加优美生活更加便捷的住宅区域。配套建设幼儿园，不仅能够满足项目住宅区自身的生活需求，也能满足区域以外的居民幼儿教育需求，不仅为项目区的居民提供便利也为周边居民提供便利。XX区XX镇地区会因为项目的建立变得越来越宜居。

15.4 增加地方就业 本项目在建设过程中及项目建成运营后，可极大地促进当地下岗职工及相关人员就业，增加就业机会。预计该项目从项目建设到正式运营需要员工上百余人，直接解决就业30余人。项目运营后还能带动相关行业的发展，可以间接增加和创造大量的就业机会。

15.5 增加地方财政税收 本项目建成运营后可为地方政府创造可观的税收，增加财政收入。项目对财政税收的贡献值按贡献产值的一定比率计算增值及附加税、所得税。项目营运后为政府缴纳年均所得税百万元以上，税金及附加每年上百万左右，能为当地政府提供较大的税收收入。

第十六章 风险分析 风险管理是对本项目内外部可能面临的各种风险进行识别、分析、评价，并适时采取有效的措施进行防范和控制，用最经济合理的方法来综合处理风险，以实现最大安全保障。

结合本项目的实际，其面临的风险主要包括以下四个方面：
市场风险 政策风险 风险 类型 财务风险 经营风险 16.1 经营风险及控制 风险描述：由于消费者购买率不高，导致资金收入达不到预期目标；
由于管理制度不完善，员工素质不高，岗前培训和岗位管理不严，使管理效率降低，造成自营业务收入减少，成本提高。

风险控制：加大宣传力度，提供健全的服务保障吸引市民购买；
建立健全管理规章和管理体制，加强员工素质教育和岗位技能培训，实行岗位责任制，严格业务技术指导，监督检查责任制落实情况，不断提高经营管理水平。

16.2 财务风险及控制 风险描述：该项目的推动对资金投入的依赖性较大，从该项目财务预测中现金流量情况和利润表的预测情况可看出，项目未来拥有非常好的盈利能力，能够及时收回投入资金用于经营周转，发生资金链断裂的风险很低。

风险控制：项目拥有非常好的现金流，基本不会发生资金链断裂。另外，项目的盈利模式清晰，会保证项目整体的财务状况及经济效益良好。同时限公司在项目建设期内指定严格的财务预算制度，加强对装修资金的管理；
在项目的运营过程中，加强租金收缴的管理，从而保证公司整体财务状况良好，不会发生资金链断裂的情况。

16.3 市场风险及控制 项目后期的销售及发展是以购房需求为依托的，对于本项目所处市场环境及其所具有的市场竞争力，公司已进行过充分的评估和论证。本项目的竞争优势不仅体现在优越的区位环境，而且体现在其主题配套齐全，业态丰富，功能清晰，是XX区地产行业的佼佼者。

16.4 政策风险及控制 风险描述：国家相关法律、法规的颁布与修订以及产业政策、税收政策等方面的调整都可能会给公司的运营带来一定的风险。

风险控制：因为城市综合体的发展已然成为大趋势，政府的有关政策转向幅度不会太大。未来公司的运作一如既往的严格遵守国家的法令、法规和政策，并加强对有关政策、法规的研究，掌握国家法规政策的最新动态，及时调整公司的发展目标和经营战略。

16.5 管理风险及控制 风险描述：本项目属于住宅建设销售项目，各部门共享项目资源。整个项目的正常运营除了每一部分的正常运营，整体上需要协调统一，需要管理上的统一规划布局。一旦管理链条出现错误，整个项目将面临着失衡状态，不利于项目的整体效益的实行。

风险控制：对于管理风险，公司组织机构应当扁平化、加强部门间的沟通协调；
人员调配从整体上服从项目的规划，在部门内部要灵活多变；
管理层经营决策要符合大多数股东的意见，要加强管理层的培训等。

第十七章 结论及建议 17.1 结论 经过对项目建设的必要性、市场前景、建设规模和方案、财务效益、社会效益等方面的缜密、细致、科学、严谨的分析论证，我们得出以下结论：
1. 项目具有广阔的市场前景 目前住宅不能满足现代消费者的需求，住宅配套及市政设施不够。项目建成后将弥补精品住宅不足的情况，市场前景良好。

2. 符合政府发展方向 本项目拟建设16.1616亩华邑XXPD2017-06号地块项目，项目建设将有利于推动当地经济发展，既符合国家对全国房地产行业的的整体规划，也符合XX省房地产业的规划。

3. 经济效益良好 首先，项目营运后为政府缴纳大量税收，能为当地政府提供较大的税收收入，投资回收期（不包括建设期）约为1.86年，能创造很大的经济价值。

其次本项目还能与地区其他经济体形成很好的协同效应，带动地区相关产业的发展。

4. 社会效益显著 该项目不仅能极大地发展当地经济，带动相关行业的发展；
同时还能改善当地居民住宅环境；
拓展周边的就业渠道，促进社会和谐发展。

总体来说，本项目建设是必要的，建设方案是可行的，建设规模是适宜的。项目建成后，将取得良好的经济效益和显著的社会效益，实现经济效益和社会效益的均衡发展。

17.2 建议 1. 加强组织领导 成立项目建设领导小组，落实专门机构和人员，确保各项工作有计划、有组织的开展。

2. 做好前期工作 切实做好项目建设的前期工作，做好工程前期规划、单体设计、勘察测量等准备工作，努力保证建设项目最快发挥应有的效益。

3. 及时完成资金配备 抓紧工程的上报审批工作和资金筹措工作；

4. 做好人员准备及设备购置工作 积极做好专业人员的选拔招聘和有关设施设备的采购等工作，以保证项目建设按计划顺利进行；

5. 做好项目信息公开工作 实行项目公开，接受社会监督。通过设立基建项目公开栏，公布建设项目的有关信息，增加项目管理的透明度，确保工程质量和资金使用效益。

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