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    • 百花范文网 > 实用范文 > 其他范文 > 改善型居住小区的设计分析

    改善型居住小区的设计分析

    时间：2023-01-23 16:31:04来源：百花范文网本文已影响人

    耿智勇

    随着二胎、三胎政策实施与带押过户政策逐步落地，越来越多家庭选择置换新房以改善居住条件，改善型户型逐渐成为市场需求的主流，地产商为此推出大平层、洋房等产品。

    调研发现，对改善有需求的业主，其目前居住的房子主要分为3 类：第一，建筑高度接近100 m 的高层住宅；
    第二，超过25 年的房改房、“老破小”；
    第三，棚户区、城中村。居住品质均不高，具体分析如下。

    1.1 高层居住小区的居住现状

    该类住宅建筑的高度接近100 m，户型面积为80 ～125 m2，公摊面积大于27%，多数户型只有两间卧室，市场售价相对便宜，还贷压力较小，成为年轻人置办婚房的刚需首选。随着二胎、三胎相关政策实施，家庭成员增加，房屋不再满足家庭居住需求。

    同时，超高层居住小区的人口密度大，容积率普遍超过2.8，地下停车位、电梯等公共资源均存在使用紧张的现象。小区停车位紧张，车位配比小于1.0，导致小区级道路两侧非机动车道成为临时停车位，影响进出小区的通行效率。高层住宅一般为26 ～27 层，按照两梯四户计算，平均一部电梯服务50 户居民，导致高峰期的候悌时间过长，电梯易发生故障，增加出行烦恼。高层住宅仅仅解决了人们居住的刚性需求，还满足不了人们对居住品质的精神需求。

    1.2 房改房、“老破小”的居住现状

    该类房屋是20 世纪的企事业单位利用有限的划拨土地自行筹建的多层居住小区，小区规模较小，缺乏整体规划，道路狭窄，绿化极简，没有设计停车位，房改后，物业服务内容也仅是垃圾处理与看守大门。平均每户的建筑面积小于100 m2，房屋质量参差不齐，其上下水、集中供暖、燃气管路、通信网络、电网、保温及防水等相关配套设施常因老化而面临升级改造。

    1.3 棚户区、城中村的居住现状

    此类房屋多为居民早期的自建、改扩建的低层住宅，随着城市化发展及历次旧城改造逐渐规范成为小区。由于此类房屋所处的城市位置较好且租金低，房屋的出租率高但人口流动性大，商业配套齐全但居住环境嘈杂。近年来的棚改货币化政策使部分居民具备置换房屋的经济基础。

    2.1 公摊面积较少，得房率高

    按照建筑高度分类，可分为高层住宅和中高层住宅。开发商将改善型住宅中的高层住宅产品称为“小高层”，将中高层住宅产品称为“洋房”。按照建筑设计防火规范，该类改善型产品的建筑高度控制在27 ～54 m，属于二类高层民用建筑[1]。

    “洋房”的建筑高度控制在33 m 内，可采用一部封闭楼梯间，“小高层”的建筑高度控制在54 m 内，可采用一部防烟楼梯间。然而，大于54 m 小于100 m的一类高层民用住宅建筑（以下文中称为大高层），采用的是剪刀封闭楼梯间。相较而言，相同建筑面积的户型，改善型住宅建筑的公摊面积较少，得房率较高，较为吸引消费者。

    2.2 楼间距较宽，位置优越。

    相同层高的大高层居住小区，楼高间距比在1.2 ～1.4，改善型居住小区的楼高间距比在1∶1，户型的开间大于12 m，层高不小于3.0 m，室内装修后的净高不小于2.7 m。相比较，相同楼层的住户，采光时间更长，视野更宽，楼间通风更流畅，居住空间不压抑。小区周边外部自然景观与小区园林衔接增加景观视野，配套教育、医疗、商超、交通及健身活动等资源。

    2.3 人口密度低，小区不拥挤，居住舒适性高

    改善型住宅小区的容积率大约为1.5 ～2.1，地下车库的车位配比大于1.1，停车不紧张。电梯配置方面，“洋房”的每个单元配置一梯两户，“小高层”的每个单元配置两梯两户，平均每部电梯服务20 户业主，每户均能做到拥有门前单独的候梯厅，候梯时间短，出行效率高。电梯轿厢净尺寸满足无障碍需求，乘梯不拥挤。小区绿化覆盖率高，配置水系景观、露营草坪，配套老人、孩童的活动设施。

    为了提高居住品质，既要功能齐全，又要空间体验良好。通过分析济南市2020 ～2022 年的改善型居住小区的户型，可以得出以下结论：第一，卧室数量不小于3；
    第二，户型方案归类为四叶草迭代户型和大平层户型[2]；
    第三，面积为130 ～200 m2，其中套内面积为90 ～160 m2。

    四叶草迭代户型由四叶草户型发展而来，四叶草户型的设计核心思路是在平面布置上创建公共空间，将客厅、餐厅、厨房集中布置成为户型的核心公共区域，卧室及卫生间分布在区域周边，各自分别采光通风，每个卧室空间较为独立、私密且隔音良好。四叶草迭代户型是为了满足业主宽敞舒适的居住体验，借鉴南向四开间的设计思路，增加南向开间尺寸，阳台连接南向客厅和卧室，增加采光面，营造开敞通透的居住体验。

    大平层户型是将客厅、餐厅、厨房、阳台4 个功能空间融合成一个整体公共区域，并在一条线上，为业主提供个性化和自主性空间。整体开间尺寸大，横向宽厅空间开敞，与宽厅对应的室内宽阳台能够提供更好的采光与视野。该类户型的公共空间大，私密空间小，动静分区明显。厨房竖向空间采用一体化设计，留出较宽松的烹饪空间，确保对流通风。业主后期可通过调整客厅与次卧的隔墙来获得横向大宽厅，满足家庭不同阶段的需求。各功能区域的最小舒适面积见表1。

    由表1 可以得出，户型套内面积在87.9 ～134 m2时，主要为四叶草迭代户型，134 m2以上的户型为大平层户型。

    表1 各功能区域的最小舒适面积

    立面风格公建化。窗户变大，采光增加，阳台落地，建筑标准层层高不小于2.95 m，为建筑的立面风格公建化提供条件。当前购买的人群更看重产品展现出来的气质，而公共建筑使用的材料风格更加符合此类改善型住宅的发展方向。

    立面工艺幕墙化。材料通常选用石材、铝板、铝方通、陶板以及真石漆。雨落管、空调机位有效隐藏在幕墙内，部分出挑幕墙结合景观做雨水链处理。

    立面效果扁平化。采用不同颜色横向分隔，强化横向窗户的连续性，弱化窗户之间的竖向分隔。

    竖向分隔经典化。采用三段式设计，即基座部分-中间标准层腰部-顶部造型部分。基座部分的高度与单元入户门厅高度统一。

    立面工艺可控化。每个部分可分别进行模块化设计，把控材料生产批次，控制材料色差，降低幕墙二次深化设计难度，提高施工品质。

    立面节能化。保温隔热方面，玻璃采用Low-E 中控节能玻璃，幕墙材料内部可安装保温材料。

    5.1 车位尺寸

    依据小区容积率和车位配比数值得出停车数量，明确车位类型，车库内按照比例设置标准车位、宽体车位、无障碍车位及充电车位。每一个停车位都要达到标准尺寸，如表2 所示。

    表2 车位尺寸

    5.2 车位分区明确，布置合理

    结构墙柱上有分区标识，便于业主判断车位，高效寻车、停车。车位标志、地面导向箭头清晰且耐磨，车位上方的信息牌字体清晰，识别度高；
    车位整体布局采用垂直停车方式，避免倾斜、平行停车，便于汽车停放和移动。布置标准三联车位时，车位最小净宽度为7.3 m。若受结构、人防、消防等因素影响，不能布置三联车位时，可以布置两个宽体车位；
    取消车库道路的末端车位，设置回转空间。

    5.3 人车分流

    车库出入口设置在小区主入口侧边，采用单向坡道进出，提高车辆进出小区效率和驾驶安全性，缓解市政道路的拥堵压力。设置0.5 m 人行通道，人行通道颜色清晰，提高安全性，人行导向在地面、墙面、吊顶面指引清晰且连续性强，能够清晰指引至单元电梯厅。车道的宽度在5.5 ～6 m，优化行车路线，采用单双结合的环行车道，减少车流交叉情况，转弯处设置视线辅助凸面镜，提高通行效率。

    5.4 设计品质高

    停车场与坡道之间设置玄关，营造气氛；
    地库整体墙面采用白色铝板，选用铝方通吊顶，吊顶高度达到3.6 m，有效隐藏消防、通风管道及电气桥架；
    地面采用环氧地坪漆、金刚砂固化相结合，耐磨易保养；
    车库的顶板以上覆土做居住小区的园林景观[3]。酒店式地库入户大堂采取酒店式装修风格，电动移动门运用人脸识别、悬浮按钮等设计；
    门前设置光厅，布置星空灯光吊顶，穿孔铝板吊顶内布置暖光灯，照明灯光采用线条型材灯与筒灯搭配布置；
    车位灯光亮度自动感应与调节，灯与灯之间有感应联动功能，人在通行时提前打开前方的灯。

    6.1 绿化部分

    小区内部的实际绿化覆盖率不小于30%，景观主题明确；
    在集中区域可设计人工草坪，实现亲子互动、露营；
    科学配置植被，确保根系不破坏地下车库顶板，四季皆有景，垂直方向有层次，避免住宅遮阳，降低噪音对住宅的影响。主大门布置水景，结合亭、台等建筑小品营造水文环境[4]；
    小区没有自然水源，需要考虑节水循环措施，设计浅水面，镜面效果构建虚实景观。景观道路无台阶设计，优先采用缓长坡道。

    6.2 营造细节

    儿童游乐设施采用彩色橡胶颗粒地面，配置适合儿童、老人的休息设施。地库上方的覆土层设计使用筛过多次的有机土，后期小区植物长势茂盛。道路设计采用厚度不小于4 cm 的天然大理石地砖，增加荷载余量，多遍压实夯土，并细化铺装设计，避免出现小区后期使用中出现道路沉陷、地砖碎裂、地砖缝隙开裂的现象[5，6]。

    改善型居住小区是当下商品房市场的一个发展趋势，体现房地产市场已经进入消费升级时代，人们更加注重住宅的品质。因此，在今后的住宅设计细节上要做更加深入的研究，推动改善型住宅往更高品质的方向发展。

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