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    南宁市商品住宅价格空间分异规律研究*

    时间：2023-01-27 16:35:08来源：百花范文网本文已影响人

    梁中惠,彭定新,严志强,李 敏

    (南宁师范大学 a.地理科学与规划学院; b.自然资源与测绘学院, 广西 南宁 530001)

    市场经济体制的完善，土地制度与住房制度改革的深入，以及城镇化水平的不断提高，中国房地产业得到了迅猛发展[1]。房地产业成为了跨越生产、流通和消费领域的国民经济的重要产业[2]。伴随房地产业的迅速发展，近20年来，全国商品住宅价格持续上升，但是，受区位、自然条件和经济社会发展等因素影响，各地商品住宅价格差异大，空间规律的地方特色显著[3]。面对部分大中城市房价上涨过快等问题，从中央政府到地方各级政府一再表示，坚持房地产市场调控目标不动摇，力度不放松的决心。近年来，全国各地持续发布楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限房价转商，个别城市甚至被迫停止销售[4]。如何解读相关政策与分析当前的房地市场的变动，本研究基于成熟的信息获取和分析处理方法，探讨特定城市的商品住宅价格空间分异规律。目前，国内已有学者对商品住宅价格的空间分异规律开展了一些研究，李传华等[5]利用空间分析中点模式分析、空间自相关分析、线性回归分析和空间插值方法，对兰州市普通住宅价格的空间分布格局进行分析，认为兰州市房地产发展在空间上具有明显的集聚特点且房价与商服中心的距离呈显著的线性相关性；
    梅志雄等[6]以东莞市普通住宅交易均价为例，利用普通Kriging方法对东莞房价空间分布进行了估计和模拟，并利用ESDA( 探索性空间数据分析)的理论与方法来分析东莞房价空间自相关性和变异性，结果表明东莞房价的地域分异规律明显。南宁是广西壮族自治区的首府，近年来房价上涨非常明显，研究南宁市商品住宅价格空间分异规律，可为南宁市房地产业的宏观调控提供有益参考。

    南宁市行政区分为七区五县(市)，即青秀区、兴宁区、江南区、良庆区、邕宁区、西乡塘区、武鸣区和横州市、隆安县、马山县、上林县、宾阳县。本研究选取江南区、兴宁区、青秀区、西乡塘区、良庆区、邕宁区和武鸣区7个市辖区作为研究区域。南宁市作为广西北部湾经济区的核心城市、大西南出海的重要通道和中国面向东盟国家的区域性国际城市，近年来经济社会发展较快，住房价格(均价)亦从2009年的4940元/m2上升到2020年的12057元/m2，期间涨幅为244.07%。据南宁市住房保障与房产管理局网签数据显示，南宁市房地产市场运行状况呈现的特点：(1)新建商品住宅“量稳价涨”，其实际成交均价已破“万元”；
    (2)改善型新建住宅成交量增加，住房品质有所提高；
    (3)住宅用地供应量稳步提升，但楼盘售价偏高而导致供给过剩和需求不足的矛盾突出，各行政区商品住宅价格差异明显。

    2.1 资料收集与整理

    研究样本的数据来源于“房天下(https://nn.fang.com)”以及“安居客(https://nanning.anjuke.com)”。经过数据的预处理，剔除了部分特别的高价住宅、别墅，最后总共收集了从2020年4—12月的235个在售住宅价格的均价(楼盘分布区域见表1)。在“91位图助手”获取楼盘的空间位置，利用ArcGIS对南宁市区的行政区、主要道路和河流等相关要素进行处理(见图1)。最后将楼盘的空间位置和相关地理要素叠加起来，建立地理空间数据库。

    表1 南宁市区楼盘数据表

    图1 楼盘分布图

    2.2 研究方法与分析过程

    本研究以ArcGIS软件作为分析平台，对获取的南宁市商品住宅价格数据进行空间自相关分析和探索性空间数据分析，运用普通克里金插值分析法进行预测，并绘制等值线图与三维图，从而得出南宁市商品住宅价格的空间分异规律，并分析其影响因素。

    2.2.1 空间自相关分析

    空间自相关是指空间位置上越靠近事物或现象就越具有空间位置的依赖关系。可以运用空间自相关分析揭示某区域的数值与相邻区域同属性的数值的关联程度[7]，通常用Moran’sI指数来进行空间自相关分析。对商品住宅价格进行空间自相关分析时，Moran’sI计算式：

    (1)

    式中，n为样本楼盘数，Xi,Xj为楼盘均价，Wij为权重。Moran’SI值[-1 1] ，当指数I>0 显正相关，区域内物体空间呈聚合分布；
    I<0显负相关，区域内物体空间呈离散分布；
    I=0则无相关，区域内物体空间呈随机分布。利用标准化统计量Z对Moran’sI结果进行检验，其标准化式为：

    (2)

    式中E(I)为数学期望，Var(I)为变异系数。当|Z|≥2.58，P≤0.01时，非常显著；
    当|Z|≥1.96，P≤0.05时，显著；
    当|Z|<1.96，P>0.05时，不显著[8]。

    利用空间自相关分析对南宁市商品住宅价格进行分析，根据Moran’SI计算检验结果表(2)，可知Moran’SI指数约为0.3182，E(I)值约为0.0043，Z值约为20.7330，P值为0，说明样本点呈强正相关，空间聚合分布。

    表2 南宁市商品住宅价格空间自相关分析表

    2.2.2 正态分布分析

    直方图可以直观地反映采样数据分布特征、总体规律，可以用来检验数据分布和寻找数据离群值。利用直方图和正态分布分析对南宁市商品住宅价格进行分析，如图2,图3。

    图2 变换后的直方图

    图3 变换后正态QQ图

    从图2、图3可以看出，经过变换后，数据没有明显的离群值，数据点大部分在同一条线上，近似服从正态分布。说明样本数据符合正态分布，从最小值和最大值向中间看，只有少部分数据点偏离直线。

    2.2.3 全局趋势分析

    空间趋势反映了空间物体在空间区域上变化的主体特征，它主要揭示了空间物体的总体规律，而忽略了局部的变异。利用ArcGIS的TrendAnalysis工具，对南宁市商品住宅价格进行全局趋势分析，绘制南宁市商品住宅价格的三维透视图(图4)。

    图4 南宁市商品住宅价格趋势分析图 (注：竖线代表了一个数据点的值(高度)和位置，X轴方向为东，Y轴方向为北，Z轴表示商品住宅价格)

    2.2.4 普通克里金空间插值分析法

    普通克里金法用于描述空间模型并对空间模型进行建模，预测未测量位置的值以及评估与未测量位置处的预测值相关联的不确定性[9]。普通克里金插值函数如下：

    (3)

    式中，Z*(x0)为未确定采样点的值，Z(xi)为未知样点周围的明确采样点的值，i为第i个明确采样点对未确定采样点的权重，n为采样点的数量。

    结合普通克里金空间插值分析对南宁市商品住宅价格进行预测，由表3得出均值最接近于0，平均标准误差与均方根预测误差较接近，标准均方根误差接近于1。这些指标结果说明模型是较优的，由此绘制南宁市商品住宅价格预测图(图5)。

    图5 南宁市商品住宅价格预测图

    表3 南宁市商品住宅价格普通克里金插值模型精度评价表

    结合以上模型，用Surfer软件来绘制南宁市商品住宅价格的等值线图(图6)与三维图(图7)。

    3.1 南宁市商品住宅价格分布特征

    3.1.1 南宁市商品住宅价格不均衡

    由南宁市商品住宅价格趋势图(图4)可知，南宁市商品住宅价格呈现倒U的曲线趋势，

    从坐标系可以看出倒U表明从北向南住宅价格先增高后降低，而从西向东则是一条先低后高的趋势线，表明住宅价格从西向东逐渐增加。结合南宁市商品住宅价格的等值线图(图6)、南宁市商品住宅价格三维效果图(图7)发现，南宁市商品住宅价格呈“东高西低”的特征，以邕江为轴线，住宅价格向西递减、向东递增，离邕江越近，住宅价格等值线越密，尤以城市东南方向较为密集。

    图6 南宁市商品住宅价格等值线图 /元/m2

    图7 南宁市商品住宅价格三维效果图 /元/m2

    从数值上看，青秀区、良庆区和兴宁区的商品住宅价格平均价格均高于南宁市商品住宅价格平均价格(12057元/m2)，除了武鸣区外，其他市辖区也有部分楼盘价格高于南宁市商品住宅价格平均价格。最高价住宅在市区东部的青秀区一带，青秀区作为南宁市的行政区龙头，多样化的学区资源、优越的区位、发达的商业和便利的交通以及其完善的基础设施助推了这里的高房价，住宅高值较多，均值为17029元/m2；
    其次是良庆区，依靠五象新区的迅猛发展，商品住宅价格直追青秀区，均值为14371元/m2，但在地区上也出现了“北高南低”的空间分异，其中总部基地附近的商品住宅价格最高，越向南价格逐渐降低；
    其后是兴宁区，兴宁区作为南宁市的老城区，只有朝阳广场这一区域等值线较为集中，商品住宅价格波动不大，均值为13765元/m2；
    再次是邕宁区，靠近龙岗大桥的区域其商品住宅价格最高，而沿着龙岗大道越往南价格越低，均值为11091元/m2；
    接着是西乡塘区，西乡塘区作为汇聚南宁市丰富教育资源的一个行政区，以其独特的教育资源打造的优势学区房并没有使西乡塘区商品住宅价格有所提高，均值为10904元/m2；
    然后是江南区，由于江景房的存在，一二线江景房的出现使地区的商品住宅价格出现了较大的空间分异，靠近邕江的商品住宅价格普遍高于其他地方，均值为10015元/m2，最大差值为8100元/m2；
    最后是武鸣区，武鸣区刚成为南宁市区的一部分，各方面建设发展处于起步阶段，商品住宅价格最低，均值为6000元/m2。

    3.1.2 南宁市商品住宅价格整体上出现多个极值中心

    从南宁市商品住宅价格的等值线图(图6)来看，南宁市商品住宅价格“形成多个极值中心并向四周降低”的集聚效应特点，极值中心分别为：凤岭儿童公园、东盟商务区一带、柳沙半岛板块、沿江近邕江大桥区域、五象新区，这些极值中心的代表楼盘分别为荣和公园尊府(30000元/m2)、保利君悦湾(30000元/m2)、云星城(28000元/m2)、天昌青山府(25000元/m2)、盛邦滨江府(23000元/m2)、万科金域中央(22000元/m2)和建发央玺(22000元/m2)，这些极值中心多集中于城市的东部，且极值中心向四周递减。在递减的过程中，在龙岗大桥、相思湖公园和心圩江公园一带出现多个次级价格极值中心，如万科金域滨江(13000元/m2)、龙光玖誉湾(17000元/m2)和瀚林学府(20000元/m2)。这些极值中心多出现于地铁或主要干道的交通节点、以江景房为卖点的邕江附近区域、商业服务中心和行政中心附近，表明南宁市商品住宅价格在空间上呈明显的分异特征，整体呈现“东高西低”的价格态势。

    3.1.3 未来南宁市商品住宅价格分布不平衡

    由南宁市商品住宅价格预测图(图5)可以看出，南宁市未来的商品住宅价格变动以东部地区尤其是青秀区凤岭北片区、东盟商务区为价格极值中心，价格(均价)在30000元/m2以上，良庆区的五象新区作为南宁市第二个中心点，属于重点开发区域，价格会持续升高，其均价大约在22000元/m2。邕宁区虽然远离市中心，但其得益于相邻青秀区凤岭北片区、东盟商务区和良庆区五象新区两大房地产价格高地的带动，房地产业将逐步成熟，价格逐渐上涨，未来均价在22000元/m2左右。兴宁区、西乡塘区和江南区的房价随着其他区的带动和房地产政策的变化而稳步上涨，其中兴宁区均价会约涨到14000元/m2，西乡塘区和江南区均价总体大概涨到12000元/m2。2016年武鸣正式撤县设区，房地产开发属于价位较低阶段，未来随着各个高校的搬迁建设和相关政策的支持下会逐渐上升，均价大约会涨到9000元/m2。

    3.2 影响南宁市商品住宅价格空间分异的主要因素

    3.2.1 区位因素

    任何空间上的事物都离不开区位影响，例如，地理位置、交通、河流水源等条件。首先，邕江是穿越整个南宁市最大的河流，从楼盘点的分布来看，沿江楼盘的价格优势较高，能打造一线江景，而远离邕江的楼盘却没有这样的环境优势，价格相对较低。其次，南宁市快速环道、大学路、江北大道、江南大道、民族大道、仙葫大道和龙岗大道等这些道路的存在使附近的区民出行便利，住房价格高于其他地区。近年来，随着南宁市地铁一、二、三、四号线的开通，五号线的动工，房地产开发商利用地铁站点的交通便捷优势，为他们的住宅价格提供了增长的空间，一定程度上拉高了沿地铁线附近的住宅价格。商业地产的蓬勃发展，也使得南宁商业地产进入了升级蜕变阶段，以整体向东、重点向南为发展战略，目前已经形成朝阳商圈、会展商圈、凤岭商圈、七星商圈、金湖商圈、大学商圈等多中心格局。按照规划，南宁未来还将形成多个大大小小的商圈，包括相思湖商圈、江南商圈、五象商圈、龙岗商圈等新商圈带动经济的发展，从而拉动房地产的发展。

    3.2.2 城市规划发展因素

    城市规划主要是通过改变城市发展的空间结构和城市交通网线的布局来影响房地产价格。《南宁市城市总体规划(2010-2020)》文件指出南宁市城市发展方向的选择以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南[10]。作为南宁政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心，青秀区重点发展会展、文化服务、中介服务等现代服务业，为南宁市房地产开发提供了优质的资源，拉高了商品住宅价格。良庆区作为未来泛北部湾经济合作区的重要总部基地(以五象新区核心区)，由于城市规划的发展、定位以及项目的批复，加上土地资源的稀缺性，土地接近饱和，导致商品住宅价格直接上涨。随着南宁市继续向东扩展的步伐，在政府与市场的支持下，未来城市东部区域的房价还会进一步增长，特别是作为建设物流配送基地、东部工业新城、现代农业强区的邕宁区，依托五象新区和青秀区的发展资源，商品住宅价格会不断增长。兴宁区依托朝阳商圈综合优势和辐射带动作用，江南区靠着邕江自然条件和各项文化体育、商贸、物流、会展等产业的发展，西乡塘区凭借着高校和科研院所的拉动，武鸣区依靠“大学城”之名和各项规划建设政策，这些地区的商品住宅价格也会持续上涨。

    3.2.3 购房者的环境感知因素

    近年来随着城市的迅速发展，收入水平的提高，以及人们日益增长的物质与精神需求，房子已经作为一种刚需品。人们对住房要求越来越高，主要体现在建筑空间、文化空间和环境空间的人居空间[11]。现今购房者注重楼盘本身的价格、质量、户型等因素，这些因素组成房子的基本属性，代表了房子的基本价值；
    另一方面购房者也更注重楼盘的周边自然景观与综合服务能力、小区规划和未来升值潜力等，这些因素组成房子的衍生属性，代表了房子带来的附加价值。人们不再满足于仅仅有个住的地方，而是更加注重居住环境和生活品位的提高。从某种意义上来说买房实质上就是买生活、买环境，任何因素有短板都会影响购房者居住的舒适程度。如果购房者在买房时没有周全考虑楼盘的相关配套、交通、环境等，就有可能给购房者带来更多生活上的麻烦。

    (1)南宁市商品住宅价格空间相关性非常显著，住宅价格总体表现“东高西低”的空间分异特征，“出现多个极值中心并向四周降低”的集聚效应特点；
    以邕江为轴线，住宅价格向西递减、向东递增，离邕江越近，等值线越密，住宅价格等值线在城市东南方向较密集。

    (2)在未来房地产发展的趋势中，南宁市商品住宅价格仍不均衡，随着城市的规划发展，各行政区的商品住宅价格会有不同程度的持续上涨，其价格整体向东递增。

    (3)影响南宁市商品住宅价格空间分异的因素主要有区位因素、城市规划发展因素和购房者的环境感知因素。

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