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    武夷新区体育中心配套设施项目节地评价研究

    时间：2023-03-27 08:25:05来源：百花范文网本文已影响人

    张 华

    （南平市不动产登记中心，福建 南平 354200）

    土地资源作为自然资源的重要组成部分，在经济活动中扮演着不可替代的角色，节约集约利用土地，提高土地资源利用效率已成为缓解土地供需矛盾、协调经济发展与环境保护的重要措施，是推进经济高质量发展和生态文明建设，建设资源节约型、环境友好型社会的迫切要求。由于土地使用标准的修订滞后于科技的进步和新行业的涌现，对无土地使用标准或超出土地使用标准的建设项目，需要进行节地评价，以合理确定建设项目功能分区和用地规模。开展建设项目节地评价，是土地使用标准控制制度的重要组成部分，是推进建设项目节约集约用地的基础性工作和重要环节。武夷新区体育中心配套设施项目属于自然资源部办公厅发布的《关于规范开展建设项目节地评价工作的通知》中规定的“国家和地方尚未颁布土地使用标准和建设标准的建设项目”，需要开展节地评价，以为建设项目用地审批和土地供应提供参考。文章以武夷新区体育中心配套设施项目为例，对其进行节地评价研究，以期能够给予同类型建设项目节地评价一定的借鉴作用，以及拓展建设项目节地评价方面的研究。

    南平市武夷新区体育中心配套设施项目选址位于南平市建阳区西区生态城规划范围内，西侧为建平大道，南侧为在建武夷新区体育中心，北侧为潭山大道，项目土地利用现状和用地情况分别见表1、表2。

    表1 武夷新区体育中心配套设施项目土地利用现状情况 单位：公顷

    表2 武夷新区体育中心配套设施功能分区用地情况表

    项目用地预审和选址建设用地面积17 478.9 m2，总建筑面积19 300 m2、建筑占地总面积5 270 m2。项目拟建设：安保中心、康复中心、运动员集训中心、运动员生活服务中心。主要经济技术指标见表3。

    表3 主要经济技术指标表

    2.1 评价技术准备

    评价技术准备见图1。

    图1 评价技术准备

    2.2 评价流程

    节地评价采取定性分析与定量评价相结合的方法。其中，合规性分析与节地分析采用定性分析的方法，建设项目用地规模评价采用功能分析法和类比法，具体评价流程见图2。

    图2 评价流程

    2.3 评价方法

    在确定拟建项目各功能分区用地规模基础上，将各功能分区用地规模加总，确定拟建项目用地规模。首先对各功能分区的用地规模进行定量分析，将各功能分区的用地规模与相关规范进行对比，分析各功能分区的用地规模是否合理。

    文章评价方法采用以下公式：

    SL=S1+S2+S3+…+Sn

    式中：SL——拟建项目用地规模；

    S1——功能分区1用地规模；

    S2——功能分区2用地规模；

    S3——功能分区3用地规模；

    Sn——功能分区n用地规模。

    （1）划分拟建项目功能分区。根据项目建设需要，武夷新区体育中心配套设施项目用地主要有以下几个功能分区（表4）：

    表4 武夷新区体育中心配套设施项目功能分区

    （2）确定各功能分区申请用地规模。根据武夷新区体育中心配套设施项目设计方案，如图3，项目各功能分区申请用地规模如表5所示：

    图3 武夷新区体育中心配套设施总平面布局图

    表5 建设项目各功能分区申请用地规模

    （3）功能分区用地规模评价指标。武夷新区体育中心配套设施项目节地评价指标体系如表6所示：

    表6 武夷新区体育中心配套设施项目节地分析指标体系

    3.1 功能分区用地规模评价

    （1）建筑用地。武夷新区体育中心配套设施建筑区设置安保中心、康复中心、运动员急训中心、运动员生活服务中心，总建筑占地面积5 270 m2，建筑密度30%，容积率1.1。符合《建阳区西区生态城北部片区控制性详细规划（修编）》中规定的容积率大于0.4，建筑密度小等于30%的标准。

    （2）绿化用地。绿化空间是生活必不可少的户外空间，不仅能为人员创造良好的休息环境，还能为人们提供休闲活动空间及活动场地。绿化能够净化空气，调节养护基地小气候，促进人员的身心健康。绿化在美化室内外景观环境的同时也起到了防灾避难的作用。

    配套设施项目在规划中设置了较大绿化绿地，不仅优化了项目周边的环境，而且对减少污染、优化环境的保护具有重要作用。绿化区域包括绿化景观、绿地等，绿化面积6 147 m2，绿地率为35%。符合国土资源部发布和实施的《城市绿线划定技术规范》（GB/T51163-2016）规定的绿地最小值35%。该项目绿化用地符合节地要求，相对较为节地。

    （3）其他（含道路）用地。考虑到配套设施项目的特殊性，需充分考虑防火间距，消防通道畅通问题。各建筑之间的间距在10 m以上，整个区域道路构成环形消防回路，主要建筑物四周边设有环形道路，供生产和消防使用。因此，需要较多的道路供以运转使用，用地指标基本符合《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ 50-2018）要求，不存在土地浪费情况。相对较为节地。

    （4）地下停车场用地。地下停车场面积为2 640 m2，车位数约90个。根据《福建省建设项目停车设施配建标准》规定，每100座位机动车停车位3～6的标准，武夷新区体育中心座席数为32 047个，机动车停车位数量应在960～1 920之间。体育中心已建设停车位1 559个，加上配套设施建设的车位数未突破规定上限。采用地下停车场方式即是节约集约利用土地表现，同时在场地地下车库拟实行错时停车，采用错时停车方式向社会开放，提高停车场（库）使用效率。因此，地下停车场用地节约。

    （5）功能分区用地规模评价结论。通过对本项目功能分区用地规模分析评价，结合相关指导标准的对比，该项目符合《城市公共体育场馆用地控制指标（2017 年）》等规范规定的指标要求（见表7）。

    表7 武夷新区体育中心配套设施项目指标与相关规范对比表

    3.2 类比同类型建设项目用地指标分析

    考虑到进行评价应具有可比性，因此选择类似项目作为参照对象，从用地规模的角度来评价该拟建项目是否体现节地。通过对项目类型及各部分组成情况的筛选，文章选取安顺市体育中心配套设施项目作为类比项目。安顺市体育中心作为2016年安顺市举办贵州省第三届农民运动会的主办场地，总投资13亿元，总用地面积约为318 600 m2，与武夷新区体育中心面积接近，均为省级运动会主办场地，场馆及配套设施配置相似，具备可比性。

    本项目与各类比项目指标对比详见表8。

    表8 武夷新区体育中心配套设施项目与类比项目指标对比表

    通过与类比项目对比，发现配套设施项目的用地面积小于类比项目，建筑占地面积与类比项目接近，绿地面积大于类比项目。项目指标对比中，本项目建筑密度与类比项目一致，容积率、绿地率皆优于类比项目。综上所述，项目各功能分区用地较为节约，对比同类型项目节地效果更好，用地规模符合节地要求。

    综上分析，武夷新区体育中心配套设施项目建设要以满足相关法律、法规为前提，以节约土地、集约用地、合理布局为原则，同时要注重保护生态环境和水土保持，将对工程沿线的影响和破坏降至最低。另外，工程在实施阶段应通过精细化管理，尽可能减少施工临时用地，尽量利用空地，尽量利用弃土、表土等造地。要合理施工并采取补偿措施，以达到节约土地的目的。

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