某项目营销策划书,-,公共管理|市场营销计划书
某项目营销策划书 - 公共管理 - 一、项目简介:
位于交通便利的某市光华北路东侧,用地面积约19.2亩1.25万平方米,建设框剪结构17层住宅楼4栋,建筑面积约4.2万平方米,花园内绿化及活动场地面积近5000 ㎡,共有256 套房,户型为三房二厅和四房二厅,建筑面积132㎡—180㎡(套内面积118㎡—160㎡)。
二、市场概况及基本竞争格局:
1、某市房地产市场板块主要由三部分组成:x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值,这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡,对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。
乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象,有明确的竞争关系。
开发区一带主要由六个中小户型的小区组成,他们与某花园的户型相象,有明确的竞争关系。
2、大中小户型市场概况。
近年楼市以来,大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其 是x年初,x豪廷、x花园、v 花园的大户型500余套的投放量冲击市场,收获了大中户型市场的第一批需求者,使大户型的需求渐趋饱和,彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。x花园已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了中大户型市场的第二批需求者,现名雅介入了中小型120—150平米三(四)室两厅户型的市场,名雅二期正在认购阶段。可以说,在与x等大规模花园的户型配比上比较,我们没有优势。
x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套,正在认购中。由于楼盘户型销售重叠,分流部分需求者,竞争较为激烈。
3、商铺市场 由于本楼盘商铺在黄金地带,且大众普遍有“家有一铺,三代无忧”的观念, 优势明显。
三、项目SWOT分析 市场细分如下:
a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足,这一部分客户大部分是第二次或第三次置业,是终极消费,10年内不会再置业。
b、中端市场被财富花园、合力花园、银鹰地产等中高档楼盘满足,属第二次消费和过度(终极)消费的结合。预计业 主身份为白领阶层和中小老板,雍景花园大型户型属这一市场,故推广过程中,应以高尚住宅为推广主线。
c、综合市场。这一部分客户大部分是第一次或第二次置业。从价位角度划分,属中低档的大众楼盘。楼盘的目标群,预计业主身份为散户、普通工薪和白领阶层。置业心理主要为:物业品质优良;
生活配套齐全;
物业管理优良;
交通便利,环境优雅,小区绿化好;
厂内上班,市内居住,房价实惠;
开发区一带及某花园中型户型属这一市场,故推广过程中,应以居家品味为推广主线。
(一)优势 1、发展商实力强及信誉好 发展商为国有特大型企业的改制单位,所拥有和管理的资产近3亿元,资金力量雄厚,人力资源丰富,管理完善,运作规范。
2、交通便利、购物、文体娱乐、饮食皆宜 楼盘位于市y路某庄北侧,在x、y路与k路的交汇处,东邻空旷的村庄,环境幽静;
花园正面有公交汽车上落站,交通便利。
小区向南步行5分钟内可达市政府前大草坪、影剧院、p公园;
10分钟内可达步行街、df 百货、国美电器城、人民广场、文化广场;
向北步行5分钟内可达e百货、p学院、t农贸市场;
小区附近有多间上档次的宾馆和酒楼,购物、文 体娱乐、饮食都极其方便。如此环境更可能是市区中心最后一个上规模的花园式住宅区。
3、小孩邻近就学方便 市一中、市十二中、市七小、市十五小和市职中近在咫尺,附近亦有多间幼稚园,方便小孩就学及入托。
4、设施配套,住宅品质高尚 智能化的管理系统;
带电梯的小高层住宅单元;
每户均有小车和单车位;
户型为三房二厅和四房二厅,套内面积118㎡—162㎡,楼房全部朝南向,布局合理,通风采光好;
绿地与流水、会所与广场相结合,和谐和高尚尽显其中。
5、市内住宅,市郊的价格 带电梯的小高层花园式住宅单元最低只售1450元㎡,9至17层按1.1元㎡,相比雍景花园的主力房源有价格优势,竞争激烈。这对首次进行房地产开发的营销工作是一个巨大的挑战。
2、某花园属临街长条型地块,很难形成整体楼盘感觉(与x地块合并后可得到较大改善),有“只是三栋临街楼”的印象。
3、与x村一路之隔,有都市村庄的形象,物业安全系数较低,居住环境较嘈杂,很难形成高档楼盘形象。
4、非现房,不符合商户即买即住的消费心理。
5、x旧址,部分顾客受心理因素的影响。
(三)、机会 1、市场有潜力。x市房地产市场正处需求旺盛期,房改房主二次置业和首次置业的客户是 我们的主力客源。今后,90—120㎡的户型将为主力客源所青睐。
2、人流有保证。由于物业处于临街黄金地段,商铺附近量多,人流量足够,物业贬值可能性极小。且购房、租房需求恒久存在,黄金地段比较容易转手或出租,这非常符合外地(邻近)商人置业心理。
3、投资有价值。本楼盘产品总价同比市区其他楼盘低,置业风险小。加上中间户型和西面户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高,而小区配套齐全,环境较优美,因此西面临街日晒时间长、嘈杂的抗性可以弱化,有投资价值。东侧商住新区将是今后5年建设重点。这将带给x路巨大的市场机会。
(四)威胁 1、行业内的竞争 周边楼盘云集。今明二年将是楼盘大量上市的高峰期,客户分流量大,竞争激烈。
2、行业外威胁 政策性因素影响增多,市场信息不明朗。
四、目标市场权衡及锁定 由于我们房源的主力是138平方米的3室2厅,因此,销售目标群预定为普通工薪和白领阶层。
消费目标群的主力消费是小区居住环境较优美的3室2厅房子,他们有相对稳定的收入,特别是住80年代60—80平方米三室一厅和二室一厅房子的客户,对按揭首付7万元月供1000元左右非常感兴趣,消费实力强大。购房者一般想一步到位,对住几年再换房不太感兴趣。而我们的户型主力是138平方米的3室2厅,属花园式小区,有优越的物业管理,恰恰买足了这些人的心理层面需求。因此,主要客户源是x学院、x有关单位(炼油厂)、市直有关单位。
另外,由于附近属商铺黄金地带,为随时照应生意,小老板们也会钟情于此。因为只有这里的房子总价低,月供少,求租或求购市场会较大。
五、小区品牌内涵次序及品牌表现 (一)品牌第一内涵:高品质的理想住宅区(首次开发) (二)品牌第二内涵:黄金的高档不动产投资机会,能从不同角度买足置业者的首要用途工薪白领、商圈内商户的管理层置业(注重第一居住,第二投资) 小老板置业(过渡性居住,兼投资) 投资者置业(纯投资,用于出租和出售,) 租房者置业 x学院东侧商住新区将使这里的居住环境将和商业环境合 为一体,在这里的投资价值较其它物业高。这将带来巨大的市场机会。
六、价格策略:
以稳步销售为主(主要原因是首次开发)。采取中开高走的价格策略,起步均价定在1700元左右,如果品牌一旦形成,可迅速提价,将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。
商铺宜在新品牌形成时开始销售,价格亦采取中开高走的价格策略。
七、销售策略设定 产品核心功能:高尚住宅,商铺投资。
产品形式特点:以套为主,户型从132平方米的三室二厅二卫到180平方米的四室二厅二卫均有。商铺一层约1600平方米,二层约1800平方米。
交房标准:毛坯房。
入市姿态:工薪白领阶层黄金机会。
入市时机:越快越好。
销售方式:内部认购销售与多种付款方式组合销售相结合。
内部职工销售可给予200元/㎡的优惠(但需先交首期10万元),激起购买欲望,通过他们传播带动客源。
促销手段采用广告推广、公关活动、内部推销、人脉传播、及促销活动等。在商品房策划销售的策划上,将项目“有形 产品”(包括特色主题、质量水平及设计式样等)和“延伸产品”(如物业管理服务、保证公共设施的提供等)合二为一,并使市场上的客户推崇及接受产品,以达到理想的促销目的。
八、项目推广策略设定 项目推广主题概念:有巨大投资回报价值的高品质商住区 项目推广目标:形成明确的x品牌—高品质 项目推广模式:以报纸广告为主,电视、广播、上门推销为辅 九、推广各阶段任务具体设定:
进入期:从x年4月初至6月30日。本阶段主要任务是实现品牌第一内涵,确立客户源。成长期:从7月1日至12月31日(框架基本建成),本阶段主要任务是实现雍景东园品牌第二内涵,明确各种物业形态的具体投资价值,本阶段多以具体的对比数据为主,适量加入促销活动。实现销售突破。
成熟期:从x年1月1日至11月30日,本阶段主要任务是彻底实现某花园销售,以多种促销活动及早期业主带新业主,广告内容以单纯的产品信息为主。此阶段商铺全面介入市场。纯商铺推广开始。商铺的投资价值以具体的对比数据体现。
衰退期(封盘期):x年12月。本阶段以间断的小版面提示 性广告为主,实现收盘销售。
十、项目推广首期计划(进入期) 媒体组成:报纸,派发单页,上门。
广告主题:给工薪白领阶层拥有巨大投资回报价值的高品质公寓的机会。
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2023年主题教育民主生活会六个方面个人检视、相互批评意见:1 理论学习系统性不强。学习习近平新时代中国特色社会主义思想不深不透,泛泛而学的时候多,深学细照的时候少,特...
【邓小平理论】 日期:2024-03-19
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2024年交流发言:强化思想理论武装,增强奋进力量(完整)
习近平总书记指出:“一个民族要走在时代前列,就一刻不能没有理论思维,一刻不能没有思想指引。”党的十八大以来,伴随着新时代中国特色社会主义思想在实践中形成发展的历程...
【三个代表】 日期:2024-03-19
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2024年度镇年度县乡人大代表述职评议活动总结
xx镇20xx年县乡人大代表述职评议活动总结为响应县级人大常委会关于开展县乡两级人大代表述职评议活动,进一步激发代表履职活力,加强代表与人民群众的联系,提高依法履职水平...
【马克思主义】 日期:2024-03-19
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“千万工程”经验学习体会(研讨材料)
“千万工程”是总书记在浙江工作时亲自谋划、亲自部署、亲自推动的一项重大决策,也是习近平新时代中国特色社会主义思想在之江大地的生动实践。20年来,“千万工程”先后经历...
【三个代表】 日期:2024-03-19
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2024年在市政协机关工作总结会议上讲话
同志们:刚才,XX同志对市政协机关20XX年工作进行了很好的总结,很精炼,很到位,可以感受到去年机关工作确实可圈可点。XX同志宣读了表彰决定,机关优秀人员代表、先进集体代...
【邓小平理论】 日期:2024-03-18
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在全区防汛防涝动员暨河长制工作推进会上讲话提纲【完整版】
区长,各位领导,同志们:汛期已经来临,我区城区防涝工作面临强大考验,形势不容乐观。年初,区城区防涝排渍指挥部已经召开专题调度会,修订完善应急预案,建立网格化管理机...
【马克思主义】 日期:2024-03-18
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2024年镇作风整治工作实施方案(完整文档)
XX镇作风整治工作实施方案为深入贯彻落实党的二十大精神及省市区委深化作风建设的最新要求,突出重点推进干部效能提升,坚持不懈推动作风整治工作纵深发展,根据《关于印发《2...
【毛泽东思想】 日期:2024-03-18
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2024市优化法治化营商环境规范涉企行政执法实施方案【优秀范文】
xx市优化法治化营商环境规范涉企行政执法实施方案为持续优化法治化营商环境,激发市场主体活力和社会创造力,规范行政执法行为,创新行政执法方式,提升行政执法质效,着力解...
【毛泽东思想】 日期:2024-03-18
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2024年度关于开展新一轮思想状况摸底排查工作通知(完整)
关于开展新一轮思想状况摸底排查工作的通知为深入贯彻落实关于各地开展干部职工思想状况大摸底大排查情况上的批示要求和改革教育第二次调度会议精神,有针对性做好队伍教育管...
【三个代表】 日期:2024-03-18
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2024年公路养护中心主任典型事迹材料(完整文档)
“中心的工作就是心中的事业”——公路养护中心主任典型事迹材料**,男,1976年6月出生,1993年参加工作,2000年4月调入**区交通运输局工作,大学本科学历,中共党员,现任**...
【马克思主义】 日期:2024-03-17